Эксперты спрогнозировали обвал цен на жилье после отмены в мае "дешевой" ипотеки - «Аналитика рынка»

С 1 мая Центробанк ужесточает условия выдачи "дешевой" ипотеки от застройщиков, а позже, возможно, и совсем запретит ее. Речь идет о ставках 0,01-3%, которыми девелоперы заманивают покупателей, одновременно взвинчивая продажную стоимость квартир на 20-50%. Для таких кредитов Центробанк повысит надбавки к коэффициентам риска. Фактически этот шаг означает отмену "околонулевой" ипотеки.

Как нововведение изменит цены и спрос на квартиры, стоит ли приобретать жилье по низким ставкам, пока они еще не запрещены - рассказали эксперты в ходе круглого стола.

Причина решения Центробанка понятна. Глава ведомства Эльвира Набиуллина, главный противник "околонулевых" ставок, опасается, что при массовых отказах заемщиков от оплаты ипотечного кредита банки понесут серьезные убытки .Если заемщик больше не может платить ипотеку (например, из-за потери работы), квартира выставляется на торги. Продать залоговую недвижимость по цене, зафиксированной в договоре покупателя с застройщиком, банк не может. Как правило, на аукционах жилье уходит по рыночной стоимости или ниже на 5-10%.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи" Татьяна Решетникова рассказывает, что почти половина сделок по новостройкам заключается с "супернизкими" ставками. Покупатели прекрасно отдают себе отчет, что в итоге вполне прилично переплачивают за квартиру, но у них нет другого выхода: финансовая нагрузка так же прилично уменьшается. Условно говоря, при стандартной льготной ипотеке покупатели платят 170 тысяч рублей в месяц, а при "околонулевой" - 120 тысяч. "Без сомнения, для значительной части клиентов "дешевые" ставки актуальны", - констатирует Татьяна Решетникова.

- Мы всегда говорили, что доступная ипотека отнюдь не делает жилье доступным. Когда эту лавочку прикроют, у застройщиков просто не останется другого пути, кроме как начать опускать цены. Тогда и спрос нормализуется, - считает руководитель аналитического центра "Индикаторы Рынка Недвижимости" Олег Репченко. - Напомню, что именно супердешевая ипотека вновь "разогнала" в 2022 году стоимость новостроек и продолжает их "держать".

Продавцы вторичного жилья, напротив, начали опускать цены, поскольку этот рынок не поддерживают ни государство, ни застройщики. С марта прошлого года до декабря стоимость реальных сделок на "вторичке" упала на 20%. Сейчас вторичка живее, чем рынок новостроек. Продавцы-частники оказались более гибкими в плане ценообразования, чем профессиональные застройщики.

Распространят ли когда-нибудь льготную ипотеку на "вторичку"? Лучше этого не делать, уверен Олег Репченко, иначе цены тут же вырастут, то есть для покупателей выгода будет не слишком большой. "Большинство вторичных квартир были приватизированы, получены в наследство или куплены по ценам существенно ниже нынешних. Собственник вполне сможет продать жилье, просто опустив его стоимость до адекватного уровня (он все равно будет в плюсе с учетом разницы цен), а покупатель придет и без льготной ипотеки. Скорее, льготная ипотека на вторичном рынке обогатит спекулянтов за счет бюджета", - поясняет эксперт.

Руководитель управления ипотечного кредитования застройщика Новой Москвы Рустам Азизов не согласен с таким подходом: "Расширив льготные условия на вторичный рынок, государство тем самым стимулирует спрос и на первичном. Многие люди продают старые квартиры, чтобы купить более современное, просторное и жилье в новостройке".

Какую ставку по ипотеке эксперты считают адекватной для российского рынка? Мнения по этому вопросу сильно разошлись. Рустам Азизов настаивает на минимуме: "Самый комфортный уровень в нынешних условиях - 2-3%". И.о. начальника управления организации ипотечных продаж крупного банка Елена Назимко считает, что психологическим рубежом для заемщиков стала ставка в 10%. Если она выше, спрос падает, ниже - оживляется.

Нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от стоимости жилья, отвечает Олег Репченко. Десять лет назад ставки по ипотеке стартовали с 12%, но и квартиры стоили в два-три раза дешевле. Однако когда застройщики стали субсидировать ставки, загнав их в ноль, стоимость жилья подскочила, и квартиры стали практически недоступными.

Изменятся ли ипотечные ставки в ближайшее время? "Если не произойдет никаких шоковых ситуаций, ключевая ставка, от которой зависят кредиты, так и останется до конца года на уровне 7,5%. Возможно, будет движение вниз или вверх на 0,5-1 процентный пункт, но не более. Поэтому и ипотечные ставки останутся теми же: у крупных банков - 10,7-11% годовых", - прогнозирует Олег Репченко.

Что касается непосредственно стоимости квадратного метра жилья, она в московском регионе должна откатиться к уровню начала 2020 года, где и была до раздувания ценового пузыря, прогнозирует Олег Репченко. Тогда в столице средняя цена квадратного метра жилья экономкласса (с учетом и первичного, и вторичного рынков) составляла 180 тысяч - 200 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас квартиры в Москве стоят в среднем 251 тысячу рублей. Максимальной стоимости "квадрат" достиг в марте-апреле прошлого года, во время ажиотажа на рынке жилья после начала специальной военной операции: 270 тысяч рублей.

- На "вторичке" квартиры за год подешевели на 7-8%, прибавьте еще дисконт в 5-15%. Новостройки пока дешевеют в основном "закамуфлированно" - за счет скидок и разного рода акций (машиноместо или лоджия в подарок), но это тоже снижение цены. Так что стоимость квартир в явном или неявном виде продолжит снижаться. По нашим расчетам, в Москве падение составит 20-30%. Но, конечно, при отсутствии форс-мажоров. Многое зависит от геополитики, - подводит итог руководитель "Индикаторов рынка недвижимости".