Продавцы квартир в Москве начали сбрасывать цены вдвое - «Аналитика рынка»

В последние недели Россия, в том числе Москва, наблюдает сразу несколько тенденций, связанных с куплей-продажей жилья. Главная — стоимость квадратного метра перестала расти. Больше того, если прежде риелторы и владельцы вторичного жилья давали скидки покупателям только при личном общении, когда было ясно, что человек настроен на приобретение квартиры, то теперь о дисконте сообщается сразу.

В первую неделю после объявления мобилизации произошло трехкратное увеличение объявлений о продаже жилья. Продавцы предлагали скидки 15–20%, но покупателей все равно было немного. В исключительных случаях владельцы квартир сбрасывали цену вдвое — если деньги им требовались немедленно.

О настоящем и будущем рынка недвижимости в пресс-центре «Московского комсомольца» рассказали наши гости: вице-президент, основатель «Российской гильдии риелторов» Константин Апрелев и независимый эксперт по недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

Цены снижаются не без причины

Согласно свежим опросам, неминуемого снижения цен на жилье ожидают уже больше 70% россиян. В последнее время стоимость реальных сделок снижается. В чем причина и продолжат ли цены падение?

Алексей Кричевский:

— Причина — уж точно не мобилизация. Мобилизация — это естественный процесс, который отразится на ценах точно так же, как на рубеже февраля-марта был временный период падения спроса. Потом спрос выровнялся. Сейчас точно такая же история. Если смотреть по рынку в целом, все абсолютно логично. Цены падают уже год, с того момента, как Центробанк в прошлом октябре начал повышать ключевую ставку. С этого момента цены снижаются — это абсолютно логичное явление, когда сбивается пузырь на рынке. С весны 2020 года ценник вырос где-то на 40, где-то на 100%, в зависимости от города. Долго это не могло продолжаться. У людей банально кончаются деньги. Здесь все максимально просто, максимально логично, и действительно стоит ждать дальнейшего снижения цен.

Константин Апрелев:

— С трендом я согласен, но по срокам хочу уточнить. Цены предложений начали корректироваться на вторичном рынке только с апреля, на первичном — с мая-июня. Другое дело, что цены сделок действительно стали снижаться в ноябре-декабре прошлого года. Но это очень сложно отследить по статистике, поскольку большая часть аналитиков смотрят традиционно на цены предложений. Вторичный рынок гораздо более показателен, потому что на нем представлено несколько сотен тысяч владельцев недвижимости, так же как и покупателей.

А первичный рынок сложно назвать рынком. Я бы назвал его рынком не вполне пристойного копирования ценных бумаг через стоимость квадратного метра для застройщиков. Поэтому застройщики, научившись вводить в заблуждение потребителей за много лет, наверное, и сейчас в активной фазе. Цены предложений многие не корректируют, что, безусловно, может найти отражение в рисках, которые возникают в последнее время. Если покупательский спрос продолжит падать, а большая часть аналитиков об этом говорят, мы можем прийти к ситуации, когда реальные цены сделок будут существенно, примерно на треть, ниже, чем цены покупки недвижимости с ипотекой. И вот это уже может стать серьезной угрозой для рынка. Некоторые покупатели могут просто отказываться от ипотечных квартир, особенно если приобрели их на первичном рынке, потому что они ее пока еще и не получили.

Еще один момент. На самом деле ипотека не теряет сама по себе привлекательности с точки зрения доли рынка. Напомним, что в Москве даже в рекордные годы объем ипотечных сделок составлял максимум 70%. Сейчас 83%, но при этом общее количество сделок в два раза ниже.

В Сочи введен мораторий на строительство жилья

Как будут меняться цены в регионах? По каким объективным причинам стоимость квадратного метра может упасть или резко вырасти?

Алексей Кричевский:

— Смотря что понимать под такими причинами. Например, у нас на юге причина одна — и все о ней прекрасно знают. В Краснодарском крае рынок перенасыщен новостройками. В Сочи их просто перестали строить до тех пор, пока не утвердят новый генплан города. Там огромные проблемы с документацией, когда вместо двухэтажного дома строился четырнадцатиэтажный. Наверное, на полгода в Сочи стройки заморожены. Сам по себе рынок Краснодарского края переполнен, цены за два года выросли вдвое. В Краснодаре в ближайшие полгода цены упадут минимум на 20%, в Сочи — на 10–15%. По другим городам России, скорее всего, будет стандартная коррекция. Но ждать повышения цен не стоит.

Константин Апрелев:

— Против застройщиков играют три фактора. Первый — банки, которые поднимают ставки возрастным заемщикам, они считают их токсичными. Второй — поднятие ключевой ставки. Глава Центробанка Набиуллина говорила, что снижение ключевой ставки закончилось. Теперь ее будут если не поднимать, то в лучшем случае стабилизировать. В принципе, на все происходящее уже отреагировали большинство банков, повысив базовую ставку ипотеки на полпроцента. Третий фактор — люди. У них больше нет денег, чтобы по таким ценам покупать квартиры, платить такие первоначальные взносы по ипотеке, выплачивать такие ежемесячные платежи.

Застройщики за два года привыкли прямо очень хорошо жить. Им это очень нравится, и они очень не хотят с этим расставаться. Им нравится маржинальность больше 50%, им нравятся доходы, которые они получают. Сложно сказать, что будет с застройщиками. Как инвестиции, тем более для сдачи в аренду, новостройки — это уже смешная история. Чистой прибыли — пара процентов от силы. А если в ближайшие два-три года у нас начнут поднимать налог на недвижимость, прибыли не останется вообще.

Россияне больше не тянут ипотеку

Налицо критическое падение интереса к ипотеке. Не то чтобы россияне разочаровались в этом инструменте, нет — люди просто не тянут платежи. Речь идет о провале ипотеки по всей стране — и в маленьких городах, и во всех трех столицах?

Константин Апрелев:

— Давайте посмотрим на год назад, на 2021 год. По сути, банкам удалось удержать объемы ипотеки за счет нескольких решений. Первое — удлинение периода кредитования. Мы увидели, что 25 лет — это средний период кредитования заемщика на ипотечном рынке. В некоторых регионах срок приближается к 30 годам. Но этот инструмент исчерпан. Второй инструмент — люди покупали самые дешевые новостройки в столице, а они находятся в Новой Москве и в Подмосковье. За счет этого тоже удалось сохранить темпы размещения ипотеки. Третье — осенью прошлого года начался рост ключевой, а за ней и ипотечной ставки. А поскольку цены продолжат снижаться, застройщики наверняка захотят увеличить размер первого взноса. 10-процентный взнос, который существенно поддерживал рынок в 2021 году, становится существенным риском.

Я думаю, что Центробанк в ближайшее время, не дожидаясь декабря, пересмотрит и размер минимального первоначального взноса, и возможность занижать ставку ипотеки до 0,01% с одновременным повышением стоимости самой квартиры на 20–30%.

Дело в том, что подобное искусственное завышение цены жилья угрожает колоссальным обвалом рынка. Проблема в следующем. Представьте, человек купил недвижимость по суперльготной ипотечной ставке, но на 30% дороже рыночной стоимости. В случае падения рынка до реальных цен такой покупатель столкнется с тем, что он еще не начал жить в недвижимости, а среднерыночные цены уже снизились на 30%. Ну и зачем ему выплачивать оставшиеся 90% стоимости этой квартиры, если по факту она и так уже стоит на 30% дешевле. Можно потерять 10% и купить по более низкой цене недвижимость чуть позже, а свой проблемный ипотечный кредит и предмет залога в виде не построенного жилья передать банку в управление. Я думаю, что такой тренд может наметиться, если наша финансовая система и застройщики не будут понимать потенциально этих рисков.

Как рассчитать кредитные возможности

Могли бы вы дать советы гражданам в зависимости от возраста, достатка и текущей ситуации: на какой срок им стоит брать ипотеку?

Алексей Кричевский:

— Нужно понимать, что из себя представляет первоначальный взнос на квартиру. Это будет 15%, которые мы накопили? Или 15%, которые мы взяли в виде потребительского кредита? Если это потребительский кредит, давайте вообще забудем про покупку, потому что тянуть и ипотеку, и потребительский кредит на первоначальный взнос мало кто может. Дальше. На какой срок брать — нужно смотреть по доходам. Отталкивайтесь от того, что ипотечный платеж не должен превышать 50% семейного дохода. В идеале — 30%, но практически это невозможно.

Давайте возьмем для примера квартиру за 10 миллионов рублей с первоначальным взносом 2 миллиона при ставке ниже 10%. На 25 лет мы берем под нее ипотеку. Месячный платеж составит 72–73 тысячи в месяц. Если кредитуемся на 15 лет, ипотечный платеж составит 80–85 тысяч. Как человек поймет, сможет ли он спокойно жить на оставшиеся деньги? В том случае, если он уверен в росте доходов в ближайшие год-два примерно на уровне инфляции, процентов на 10–15. Есть уверенность, что будет такой рост? Вопросов нет, можно взять ипотеку и на более короткий срок. Но опять же нужно сопоставить факторы. И в первую очередь дать себе ответ на вопрос: зачем мне вообще ипотека прямо сейчас? Может, подождать еще год, пожить в съемном жилье за куда меньшую плату?

Константин Апрелев:

— Я бы по ипотеке брал максимальный срок. И в случае роста доходов гасил бы большие суммы, чтобы уменьшить кредитную нагрузку. Это первое. Второе: всегда нужно сопоставлять затратную ежемесячную часть и то, что вы можете за эти деньги получить. Аренда жилья составляет 4–5% в год от его стоимости. А ипотечный кредит в любом случае — более 10%. Плюс еще дополнительные платежи. Поэтому если вы понимаете, что в ближайший год цены будут снижаться и вам с нуля нужно брать ипотеку, то лучше ее не брать и остаться в арендном жилье, однозначно. Если брать ипотеку, чтобы поменять собственное жилье на какое-то другое, чуть-чуть лучше, больше, но вам немного не хватает денег, то, конечно, нужно соизмерять улучшение, которое вы получите за совсем небольшие деньги. И в этом смысле обменная операция на жилье и получение для этого ипотечного кредита абсолютно разумно. Вы свое жилье продадите по текущей рыночной стоимости и новое купите по текущей рыночной стоимости.

Уезжая, не спешите продавать квартиру

Посоветуйте, что делать, если человек собирается уехать за границу на ПМЖ. Продавать ли квартиру сразу или подождать?

Алексей Кричевский:

— Где гарантия того, что человек не захочет вернуться обратно через месяц, через год? Огромное количество людей уехали в марте, в апреле, но вернулись месяца через три. У них либо заканчивались деньги, либо они не находили работу или им что-то не нравилось еще. Вполне возможно, что более интересным вариантом будет простая сдача в аренду. Захотите вернуться — будет куда. При любом раскладе, если нет компетенции в вопросе купли-продажи жилья, не надо заниматься этим самостоятельно. Есть огромное количество подводных камней, о которых знают только профессионалы.

Чего ожидать потребителям в ближайшем будущем

Ваши прогнозы по ценам на первичку и вторичку и квартиры в аренду до конца года.

Алексей Кричевский:

— По аренде: скорее всего, прироста цен не будет, во всяком случае, в Москве, в экономическом сегменте. Если брать съемное жилье классом повыше, стоимость может немного снизиться, потому что экономически активное население пыталось уехать. Наверняка большинство из этих людей вернутся через несколько месяцев, так что можно ждать небольшого всплеска после февраля-марта.

По вторичному жилью: крайне маловероятно, что снижение цен остановится, потому что начнет расти ключевая ставка, за ней потянутся ставки банков, поэтому здесь тоже нужно ждать снижения. По временному горизонту, думаю, в течение года стоимость жилья упадет минимум на 5 процентов. Но здесь вопрос в другом — в торге, который будет на месте. В этот момент можно откачать серьезную скидку. У моих коллег, знакомых бывали случаи, когда покупатели снижали ценник на 10% моментально. Они приезжали с деньгами, говорили, что готовы заключить сделку прямо сейчас.

По новостройкам: я не думаю, что будет какое-то сильное снижение, потому что Минстрой будет держать марку до упора. Ведомство пытается сделать из стройки локомотив экономики, оно будет откачивать деньги, как-то пытаться держать системообразующих застройщиков на плаву. Самые крупные, входящие в топ-10, выдержат. С застройщиками поменьше будет беда, они массово станут банкротиться.

Константин Апрелев:

— С прогнозами Алексея Кричевского по аренде практически согласен, как и со снижением цен на вторичном рынке. А вот ситуация на первичке будет зависеть от объема поддержки застройщиков со стороны государства. В любом случае должна произойти коррекция в сторону снижения, потому что вторичный рынок более открыт, более понятен, он активно перехватывает покупателей у первичного. В подобной ситуации первичный рынок никуда не денется: застройщики будут вынуждены хоть немного, но снизить цены.