Антикризисные инвестиции: покупать ли недвижимость прямо сейчас - «Аналитика рынка»

Недвижимость традиционно становится главным способом сбережения средств в турбулентные времена. В первую очередь через приобретение материального актива люди преследуют цель сохранить деньги, а не приумножить их. Разбираемся, насколько выгодно покупать жилую и коммерческую недвижимость прямо сейчас и что говорят эксперты по этому поводу.

Жилье является самым популярным в России способом вложения средств, показал майский опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ: 49% опрошенных заявили, что при наличии крупной денежной суммы инвестировали бы ее в жилье, 21% указали, что купили бы земельный участок.

Условия для покупки жилья: да или нет

Согласно данным ДОМ.РФ, в августе российские застройщики запустили строительство 3,7 млн кв. метров многоквартирного жилья, что на 23% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В первые месяцы 2022 года запуски росли, в марте и апреле резко снизились из-за неопределенности со спросом и себестоимостью строительства. Затем в июне и июле вновь начали увеличиваться (+34% к маю). Август стал первым месяцем, начиная с зимы, когда застройщики запустили больше проектов, чем годом ранее.

Больше всего строительства нового жилья запущено в Москве (4,2 млн кв. метров с начала года), Краснодарском крае (2,6 млн кв. метров) и Московской области (2,2 млн кв. метров). По темпам запуска лидирует Ростовская область, где за 8 месяцев на рынок выведено на 36% жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года. На втором месте Приморский край (+35%), что объясняется эффектами реализации льготной программы «Дальневосточная ипотека», на третьем — Москва (+32%).

Сейчас на рынке первичного жилья сложились благоприятные условия для покупки, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Ключевая ставка находится на самом низком уровне с начала года, до конца 2022 года действует льготная ипотечная программа с господдержкой, объясняет она. Также сейчас на рынке много вариантов, предлагаемых для покупки в кредит с субсидированной ставкой от застройщика от 0,1%.

«В последнее время ЦБ говорит о скором введении ограничений на выдачу ипотеки с такой низкой ставкой. У покупателей еще есть шанс заскочить в последний вагон и приобрести жилье на хороших условиях», — говорит она.

На первичном рынке Москвы спрос на квартиры с начала года вырос на 2%, на апартаменты, наоборот, сократился на 34%, говорит генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

Рост спроса происходит за счет снижения ипотечных ставок на квартиры и введения субсидированной ипотеки от застройщиков, подтверждает он. По его словам, доля сделок с использованием ипотеки в августе на рынке квартир составила 83%, что на 20,7% больше, чем в начале года, и на 25%, чем год назад.

«Ипотека будет продолжать оставаться основным драйвером спроса», — считает он.

Число сделок и средние цены на первичном рынке Московского региона за январь — август 2022 года

Месяц

Число сделок, тыс.

Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб.

Январь
6 927
402

Февраль
8 552
412

Март
9 975
418

Апрель
5 591
417

Май
4 292
420

Июнь
5 475
406

Июль
6 076
412

Август
6 549
423

Источник: «Метриум»

Инвестиции в жилье в кризис: какие риски

В кризисное время инвестиции в недвижимость в любом случае помогут сохранить средства, поскольку на долгой дистанции квадратные метры не падают в цене, а наоборот, растут, говорит Коркка из «Метриума».

«Например, в период кризиса 2009 года отдельным покупателям удавалось всего за год удвоить заработок от приобретения недвижимости», — отмечает она. Однако средняя доходность инвестиций в квартиры и апартаменты обычно держится на уровне 10% в год, добавляет эксперт. Но все зависит от конкретного периода финансовой нестабильности и от условий в момент, когда недвижимость была приобретена, поясняет Коркка.

В текущей ситуации при покупке недвижимости есть и риски: например, усложнение процесса приемки квартиры, говорит она. До конца 2022 года действуют правила, по которым покупатель обязан подписать акт приема-передачи даже в случае выявления существенных недостатков, отмечает Коркка. Девелопер должен их устранить в течение 60 дней. Подавать в суд и требовать неустойку можно только по истечении этого срока, говорит эксперт.

Важно! Приобретая недвижимость по субсидированной ставке, стоит обратить внимание на величину переплаты в сравнении с обычным кредитом. Если разница превышает 30%, то продать жилье в случае неспособности обслуживать кредит по той цене, за которую оно было приобретено, может быть затруднительно.

В марте многие аналитики ожидали восстановления спроса и цен в III квартале, а к декабрю — выхода на привычный уровень продаж, говорит Савченко из Apple Real Estate. «Действительно, в конце августа — начале сентября сделки пошли на увеличение, клиенты успокоились и были готовы совершать сделки, которые до этого откладывали. Но все резко изменилось, и сейчас прогнозировать что-то на горизонте года просто не имеет смысла», — полагает он.

Однако, по его мнению, кризис — самое время для покупки недвижимости. «Многие в панике готовы снижать цену до 30%. Недвижимость за последние 20 лет, конечно, дешевела в кризис, но в совокупном итоге всегда увеличивалась в цене. Никто не сможет купить квартиру по цене 2008 или 2014 и даже 2019 годов, что подтверждает факт того, что во все времена недвижимость является самым безопасным способом сохранить деньги», — говорит он.

Нужно учитывать риски замедления темпов строительства, что может привести к переносу сроков сдачи жилых комплексов, говорит Савченко. Объявленная частичная мобилизация, безусловно, внесла коррективы в планы потенциальных покупателей: некоторые из них боятся заключать сделки. «Но именно в такие турбулентные моменты в экономике недвижимость продолжает оставаться наиболее понятным и предсказуемым активом», — отмечает эксперт. Для поддержания спроса многие застройщики сейчас предлагают существенные скидки на квартиры, более удобные варианты оплаты в части снижения ипотечных ставок или новых программ рассрочки, добавляет он.

ЦБ в свою очередь разрабатывает программы поддержки мобилизованных граждан. Так, например, мобилизованные граждане или члены их семей смогут обратиться в банк за отсрочкой по платежам или попросить уменьшить размер выплат по кредитам и займам на период мобилизации, напоминает он.

Вырастут ли цены на жилье в 2023 году

При сохранении текущей экономической ситуации и отсутствии новых потрясений до конца 2022 года и в 2023 году можно ожидать роста цен на недвижимость на 5–10%, полагает Надежда Коркка. Этому способствует рост издержек девелоперов, многие из которых и так работают в условиях низкой маржинальности. Влияет и растущая себестоимость строительства, и усложнение логистических цепочек, и необходимость платить банкам компенсации за субсидированные ипотечные ставки. Более значительный рост цен на недвижимость будет сдерживаться сохраняющимся низким платежеспособным спросом населения, поясняет эксперт.

Однако, несмотря на ожидаемый рост цен, не стоит приобретать квартиру в качестве инвестиции для перепродажи в ближайшее время, говорит Коркка. «На горизонте 1–2 лет доходность от покупки недвижимости может быть отрицательной: все заберет инфляция», — объясняет она.

В краткосрочной перспективе, до конца года, на вторичном рынке жилья будет расти объем предложения за счет тех, кто уезжает из страны и продает свои квартиры, считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Соответственно, цены должны снижаться», — полагает он. «Чтобы реализовать свой объект в сегодняшних условиях, тем более срочно, продавцам придется предоставлять дополнительные скидки. Средний дисконт — от 10 до 20%», — говорит он.

Таким образом, квартиры становятся инвестиционным товаром, отмечает Таганов. «Когда в срочном порядке продаются объекты и можно их приобрести с большими скидками, традиционно появляется инвестиционный интерес», — поясняет он.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгода и риски

Учитывая текущую волатильность рынков, инвестиции в коммерческую недвижимость — один из классических способов защитить средства в условиях всеобщей неопределенности, говорят аналитики консалтинговой компании CORE.XP. «Однако для таких целей лучше всего подходят качественные существующие объекты в крупных городах, которые пользуются спросом у арендаторов и способны приносить стабильный арендный доход», — уточняют они.

Принимая во внимание желание некоторых зарубежных собственников коммерческой недвижимости покинуть российский рынок, существует возможность купить качественный объект с дисконтом к цене, что в долгосрочной перспективе может быть выгодным вложением, поясняют в CORE.XP.

В зависимости от класса офисного объекта и его расположения цены варьируются от 160 до 384 тыс. руб. за кв. м без учета НДС.

«В течение года цена объектов класса В изменилась минимально, а вот в классе А с начала года средний показатель цены на доступные помещения вырос на 15%, с 306 до 351 тыс. руб. за кв. м без учета НДС», — говорят в компании. Такой рост связан в основном с изменением стадии строительства объектов — основной объем предложений класса А приходится на строящиеся объекты, уточняют эксперты CORE.XP.

Основные риски, которые необходимо принимать во внимание инвестору в коммерческую недвижимость России:

- международная напряженность

- высокая инфляция

- снижение покупательной способности

- позиция зарубежных арендаторов, которые могут покинуть страну в зависимости от степени эскалации текущей ситуации

Частным инвесторам стоит обратить внимание на ЗПИФ, которые позволяют инвестировать в качественные объекты коммерческой недвижимости (например, складского сегмента) даже непрофессиональным игрокам с меньшим бюджетом, говорят в CORE.XP.

Также интересной идеей может быть вложение в гостиничный сегмент: рост внутреннего туризма и интереса к внутренним направлениям создает определенный спрос на объекты коллективных средств размещения в регионах. Однако стоит учитывать, что зачастую для данного сегмента срок окупаемости может быть выше, предупреждают эксперты.