Московские новостройки начали дешеветь: чего ждать от цен летом - «Аналитика рынка»

На первичном рынке жилья Москвы, похоже, наметился разворот: после мартовского ажиотажа, когда люди активно вкладывались в столичную недвижимость как в защитный актив в период кризиса, в апреле наступило затишье. Как ни старались девелоперы, спрос на новостройки был невысоким. В мае впервые за долгое время новостройки массового сегмента Москвы подешевели. Этим летом коррекция может продолжиться из-за снижения доходов населения и «перегретых» ценников.

В первом квартале этого года спрос на новое жилье заметно подрос, а за ним подросли и ценники. Не секрет, что в периоды неопределенности столичные «квадраты» являются качественным и высоколиквидным активом. Правда, банкет частных инвесторов длился недолго. В апреле-мае этого года количество сделок на рынке первичного жилья Москвы снизилось на 40% по сравнению с апрелем-маем прошлого года, сообщил «МК» директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

И застройщики, и потенциальные покупатели жилья взяли паузу, для того чтобы адаптироваться к новой реальности. «Пока вернуть прежний темп продаж новостроек не в силах ни программы господдержки, ни предложения от застройщиков. Наши клиенты постоянно говорят о туманных перспективах, однако в мае активно начали консультироваться и интересоваться объектами с высокой степенью готовности и акциями от застройщиков, позволяющими сэкономить. По нашим наблюдениям, большая часть потенциальных покупателей новостроек продолжают ждать дальнейшего снижения ипотечных ставок», — пояснила «МК» Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками сети офисов «Миэль».

Напомним, что 10 июня ЦБ снизил ключевую ставку с 11% до 9,5%, т.е. практически на уровень февраля. Это значит, что в ближайшее время банки скорректируют на 1–1,5% ипотечные программы и продажи вырастут. На оживление рынка может также повлиять и окончание сроков трехмесячных банковских депозитов с высокими процентными ставками, на которые в марте положили свои средства люди, имеющие накопления.

— В последнее время мы видим выход новых проектов от застройщиков, а также возвращение опций отделки в строящиеся проекты, — говорит Шадрунова. — Потенциальные покупатели новостроек интересуются не только объектами с высокой степенью готовности, но и отдают предпочтение проектам и лотам с наличием отделки «под ключ» или «white box». Застройщики все активнее предлагают скидки на определенные лоты, порой эти скидки достигают 20%, а также спецакции, начиная от рассрочки равными платежами до срока ввода в эксплуатацию и заканчивая отсроченными платежами (этапными), например: 25/25/50 или 15/15/70.

Руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов выделил две основные тенденции на рынке новостроек — льготная ипотека под 9% и субсидирование ставок девелоперами. С его слов, чтобы привлечь клиента, застройщики разрабатывают различные условия ипотечных программ. Например, может предлагаться кредит с очень низкими ставками — 2% или 1% на весь срок погашения. При выборе клиентом такой программы в большинстве случаев повышается цена лота либо не предоставляется скидка.

Впрочем, льготная ипотека и субсидирование ставок только поддерживают определенный уровень спроса, но уже не могут его увеличить. «Спрос на квартиры в новостройках может восстановиться, когда снизятся цены и увеличится уровень благосостояния населения. В настоящее время основным заградительным фактором для покупки жилья является именно его чрезмерно высокая стоимость», — подчеркнул Таганов.

По оценке «Метриум», в конце мая на столичном рынке новостроек массового сегмента 1 «квадрат» в среднем стоил 282 090 руб. (-1,4% за месяц, +18,2% за год). Отметим, что снижение средних цен на первичном рынке жилья Москвы зафиксировано впервые за несколько последних лет. Больше всего бюджетных квартир продается в ЮВАО (23,4%). Рейтинг самых доступных предложений на текущий момент возглавляет студия в Кузьминках площадью 15,7 кв. м, которая продается за 5,1 млн руб. В Южном Бутове в новом ЖК за студию площадью 21,5 кв. м просят за 5,5 млн, а в Митине за студию площадью 20,0 кв. м — 5,5 млн.

Разумеется, с учетом элитного жилья и бизнес-класса ценники гораздо выше. Средневзвешенная цена 1 кв. метра на первичном рынке Москвы по итогам мая составила 470,5 тыс. руб./кв. м, отметил Родионцев. По его мнению, снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, снижение ставок по ипотеке в совокупности с новыми условиями по программам государственного субсидирования ипотеки пока не смогли восстановить спрос до предыдущих высоких показателей. Дальнейшее развитие рынка первичного жилья Москвы будет определяться экономической и геополитической ситуацией в стране, уверен аналитик.

Он считает, что на ценовую динамику будут оказывать влияние такие факторы, как рост себестоимости строительства, стоимость проектного финансирования, покупательская активность. Сейчас разрабатываются и вводятся новые государственные меры поддержки ипотечного рынка, рассматриваются вопросы субсидирования ставки по проектному финансированию, обсуждается возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, что также должно поддержать застройщиков.

Пока эксперты не видят предпосылок для заметного снижения цен. На рынке жилья возможна ценовая стагнация из-за снижения доходов населения и спроса, говорится в обзоре финансовой стабильности Банка России. «Девелоперы субсидируют ставки по ипотеке, но не спешат снижать цены. Чтобы рынок ощутимо отреагировал на текущий невысокий спрос, должно пройти около года или даже больше. Цены будут снижаться очень медленно. Если жилищный вопрос стоит остро, то квартиру нужно приобретать сейчас», — говорит Таганов. Он рекомендует покупателям приобретать жилье в проектах, которые осуществляются по схеме проектного финансирования, — в столице их 85–90%.

В любом случае нужно смотреть на уровень готовности проекта и динамику строительства. Сейчас разница между покупкой лота на этапе котлована и в фактически готовой новостройке в среднем составляет 20%. «Больше рискуют покупатели, которые приобретают проекты на ранних стадиях строительства. Безопаснее всего приобретать готовые дома, в которых уже выдают ключи от квартир», — заключил Таганов.