Риелторы предсказали падение цен на недвижимость на 30% - «Аналитика рынка»

Девелоперы заявляют о беспрецедентном снижении спроса в последние два месяца на приобретение квартир - по разным оценкам, на 50-75%. Российские власти достаточно быстро среагировали на жалобы со стороны застройщиков. Так, 25 апреля Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке. Однако рынок жилья зависит и от ряда других факторов. Специалисты дали свой прогноз по ценам на недвижимость.

- В условиях, когда ипотечные ставки высоки (а 9% - все равно высокая ставка), спрос может оказаться недостаточным для продаж. Покупатели уже не так уверены в будущем, как в прошлом году, например, - говорит генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко.

Могут ли цены пойти вниз, если, допустим, станет очевидно, что львиная доля покупателей при всем желании не потянут ипотеку? Или у застройщиков есть некая своя стратегия?

- При недостатке спроса застройщики будут использовать разные стратегии. Кто-то станет придерживать квартиры до лучших времен, кто-то понемногу объявлять скидки. И, конечно, активно будет предлагаться совместные акции с банками по субсидированию ипотеки вроде как "от застройщика", - продолжает Луценко.

Без сомнения, в самые ближайшие сроки девелоперы публично снижать цены не станут, говорит эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина. Другое дело - предоставление "скидок" через те самые субсидируемые ипотечные программы: "Несмотря на то, что ипотека, скорее всего, будет субсидироваться по госпрограмме под 9% годовых, есть проекты со ставкой 6-7% и даже ниже - правда, в достаточно ограниченных рамках семейной ипотеки. Именно через такие программы и рассрочки и будут представлены "скидки". Прямой дисконт возможен только на отдельные самые дорогие или наименее ликвидные квартиры".

"Ставки по семейной ипотеке сейчас начинаются от 2,8%, по госпрограмме на новостройки - от 8,8%", напоминает директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. Причем такое было даже до заявления президента. Тем не менее спрос, по прогнозам аналитиков компании, будет плавно снижаться - особенно в случае, если новых льготных программ кредитования в 2023 году запущено не будет.

Снижение спроса на жилье даже на 75% - еще не повод сбрасывать цены. Условие для реального обрушения стоимости "квадрата" - двукратное падение спроса в течение года, рассуждает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова: "Девелоперы больше зависимы от банков, чем от дольщиков. Минимальный порог себестоимости из-за курса валют, инфляции и санкций уже изрядно повысился и до конца года, несомненно, повысится еще на 15-20%".

- Покупатели находятся в состоянии ожидания снижения ключевой ставки, и, как следствие, ставок по ипотеке, - говорит генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова. - Поэтому в выигрыше - застройщики, которые предлагают разнообразные программы субсидирования ипотеки, рассрочки и скидки. В массовом сегменте по итогам марта снижение средней цены квадратного метра составило 1,7%.

Коммерческий директор компании "Страна Девелопмент" Александр Гуторов связывает снижение спроса на рынке первичного жилья в том числе с запретом некоторых социальных сетей.

- Потеря каналов коммуникации с потенциальной аудиторией ударили по маркетинговым кампаниям, проводимым застройщиками, - говорит Гуторов. - Что касается цен, нельзя сказать, что они падают, однако наметилось определенное замедление их роста.

Если говорить о стратегии "придержать" жилье до лучших времен, она практиковалась и раньше, а тем более актуальна в нынешней ситуации. "Из 30 миллионов квадратных метров в квартирах и апартаментах в Москве и Подмосковье продано немногим менее половины (13,8 млн кв. м), - говорит Виктория Кирюхина. - А это означает, что на рынке недвижимости есть запасы, которых даже при сохранении текущих темпов продаж хватит еще на два года".

Стоимость жилья продолжит расти как минимум за счет подорожания строительных материалов, сложностями с логистикой и поставками, утверждает специалист. По итогам первого квартала в столичном регионе квадратный метр в новостройках вырос на 5,5%. Основной прирост пришелся на март - плюс 3%.

- Для поддержания спроса на приемлемом уровне застройщики могут предлагать клиентам дисконты в размере до 8% от стоимости квартиры, - рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

- С другой стороны, девелоперы тоже не намерены демпинговать, - говорит маркетолог компании «Бэсткон» Сергей Ковалев. - Успешные продажи последних месяцев создали определенную подушку накопления в объемах продаж. В таком квазиравновесии рынок недвижимости может просуществовать некоторое время, пока не прояснятся основные экономические тенденции. Пока суммарный спрос (ипотечный и обеспеченный собственными средствами) будет равен предложению или превысит его, цены вниз не пойдут. Это правило рынка недвижимости.

Председатель правления корпорации Barkli Леонид Казинец озвучил очень интересную мысль. Он уверен, что рынок недвижимости ждет монополизация: строить будут только акулы бизнеса. "Останутся очень крупные системные игроки с участием банковского или квазибанковского капитала, потому что доступа к быстрому, дешевому капиталу на рынке девелопмента нет", - утверждает эксперт.

Цена зависит в первую очередь от баланса спроса и предложения, говорит Казинец. Но второе - она поджимается себестоимостью. А себестоимость растет прежде всего из-за действий властей в российских регионах, которые жестко требуют, чтобы жилье было обеспечено социальной инфраструктурой. В итоге покупатели, которые имеют взрослых детей или не планируют заводить потомство, фактически оплачивают школу и детский сад молодым семьям. И если бы руководство регионов не обязывало бы девелоперов к такому строительству, позволить себе квартиру могло бы большее количество российских семей, полагает эксперт.

На вторичном рынке России главная проблема - дорогая ипотека. "Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек, проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. По большинству городов средняя цена квадратного метра готового жилья - ниже строящегося, то есть задел для роста цен есть, хоть и в меньшей степени, как для новостроек, - говорит Кирюхина. Именно для вторичного рынка более характерна стратегия "придержать" квартиру, что мы видим по рекордному роста новинок рынка в сегменте аренды".

Директор управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома говорит, что на рынке "старых" квартир цены пока остаются на прежнем уровне - слишком мало времени прошло с тех пор, когда был ажиотажный спрос. Однако часть продавцов уже морально готова к дисконту, и постепенно стоимость начнет снижаться - "это неизбежно, потому что возможность регулировать цены является конкурентным преимуществом вторичного рынка перед первичным". Как бы ни было, очевидно, что ценам "расти уже некуда"; кроме того, на рынке сейчас наблюдается острый дефицит ликвидного жилья - такого, которое устраивает почти всех потенциальных покупателей, говорит Шлома.

- Возрастет роль профессионалов, которые обладают мастерством и должным опытом в проведении альтернативных сделок. Сейчас не редкость цепочки из 4-5 квартир, но и это не предел. Вспоминается случай из личной практики, когда самая длинная цепочка состояла из 19 квартир, - говорит управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Ирина Пешич.

На вторичном рынке не исключено падение цен до 30 процентов, уверена Ирина Доброхотова: "Возможны срочные продажи, в том числе низколиквидных объектов, и там будут существенные скидки. Да, ликвидные и адекватно оцененные квартиры будут уходить быстро, остальные - либо отозваны с экспозиции, либо будут продаваться значительно дольше, либо со скидкой 10-30%".