Покупатели и продавцы вспомнили 2014 год. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам марта 2022 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Мар 22 Фев 22

Индекс стоимости жилья, Р/м2 267 502 +5,6%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 526 -24,3%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 290 -22,1%

Военная операция на Украине и ее экономические последствия спровоцировали резкий рост цен на жилье в Москве на фоне всплеска спроса и сокращения объема предложения. С одной стороны, инвесторы пытаются спасти в недвижимости свои капиталы, а ипотечники, получившие одобрение на выдачу кредита по старым ставкам, - поскорее выйти на сделку. С другой – продавцы снимают квартиры с продажи, не понимая, что будет с рублем. Однако, как и в конце 2014 г, ценовой скачок носит кратковременный характер - «панический» спрос скоро закончится, а новый при ипотечных ставках 20-22% годовых появится еще очень не скоро.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте стоимость квадратного метра в среднем по Москве подскочила сразу на 5,6% до 267 500 руб. При этом в твердой валюте квартиры потеряли почти четверть цены – долларовый индекс стоимости жилья снизился на 24,3% до $2 530 за кв. м из-за девальвации рубля.

Боясь продешевить, часть продавцов выставили заградительные ценники, прибавив к прежней цене до 20%, а иногда и более. Однако IRN.RU при анализе рынка отсекает неадекватно завышенные варианты (как и заниженные). Часть собственников вообще сняли квартиры с продажи до прояснения экономической ситуации, в результате чего объем предложения сократился примерно на треть.

Все, что осталось, подорожало равномерно – на 5-6%. И в разрезе типов жилья, и по комнатности. Немного меньше остальных типов прибавили сталинки и типовой кирпич, но отставание на 1% в нынешних условиях не принципиально. Продавцы повышают цены на любые квартиры, как эконом-, так и бизнес-класса, вне зависимости от их качества.

Местоположение тоже не играет особой роли. В рейтинге по географии лидирует самый дорогой округ – Центральный, где собственники обычно пытаются ориентироваться на курс доллара. Но сразу вслед за ЦАО расположился демократичный Восточный округ, а второй по уровню цен Юго-Западный округ оказался в конце рейтинга.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Мар 22 Фев 22

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 236 751 +5,9%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 241 981 +6,5%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 252 459 +5,6%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 272 347 +5,9%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 283 979 +3,9%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 270 201 +5,3%

Все панельные и блочные дома 243 730 +6,0%

Все монолитные и кирпичные дома 275 509 +5,0%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Мар 22 Фев 22

Однокомнатные квартиры 273 858 +6,0%

Двухкомнатные квартиры 263 123 +5,8%

Трехкомнатные квартиры 254 640 +5,1%

Многокомнатные квартиры 270 355 +5,6%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Мар 22 Фев 22

Центральный округ 417 057 +7,0%

Юго-Западный округ 299 230 +3,5%

Западный округ 297 304 +5,8%

Северо-Западный округ 278 719 +6,4%

Северный округ 262 234 +6,3%

Южный округ 244 471 +5,6%

Северо-Восточный округ 242 116 +6,1%

Восточный округ 240 996 +6,5%

Юго-Восточный округ 226 699 +5,0%

Все районы старой Москвы за МКАД 210 828 +4,7%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Мар 22 Фев 22

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 371 849 +5,6%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 200 479 +4,5%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,85 +1,0%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Мар 22 Фев 22

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +3,6 %/мес. +2,0%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 2,0 б.деп. -0,8 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

В настоящее время активность на рынке создают две категории покупателей: люди с живыми деньгами, которые стремятся избавиться от рублей, боясь их обесценения, и те, кто хочет монетизировать ипотечные кредиты, одобренные по старым ставкам. Панический всплеск спроса и привел к скачку цен. Нельзя сказать, что этот рост носит виртуальный характер – ценники актуальны для тех, кому купить жилье нужно срочно. Вопрос в том, удержаться ли они на нынешнем уровне. Как показывает опыт 2014-2017 гг. – не удержатся.

Напомним, вслед за ажиотажем конца 2014 г., спровоцированным девальвацией рубля из-за введения санкций и падения нефтяных цен, последовал длительный период стагнации и откат цен на 15-20%. Пока события на рынке развиваются по такому же сценарию.

Как и в 2014 г., ажиотаж, скорее всего, продлится недолго. Инвесторов с живыми деньгами и покупателей с одобренной ипотекой в лучшем случае хватит для поддержания спроса в апреле, но даже это не гарантировано - Сбербанк уже объявил, что отзывает одобрения по кредитам для заемщиков, не завершившим сделки до 31 марта. А новому спросу взяться неоткуда, учитывая, что отечественную экономику ждет рецессия, а россиян - падение доходов. Рост цен на товары первой необходимости уже сейчас бьет рекорды.

Но главной проблемой для вторичного рынка станет отсутствие доступной ипотеки. После повышения ключевой ставки ЦБ до 20% годовых рыночные ставки предложения по ипотеке выросли до 20-22%. И если на первичном рынке власти вновь запустили льготную ипотеку со ставкой 12% и лимитом 6-12 млн руб., то на вторичном ничего подобного нет и не предвидится. И это при том, что в 2021 г. на ипотеку пришлось примерно 56% сделок с «вторичкой» (на рынке новостроек ипотечными были 60-70% сделок).

Совсем вторичный рынок, конечно, не умрет, потому что может существовать в условиях значительного сокращения объема ликвидности, за счет альтернативных сделок. Однако значительное падение спроса и затяжная стагнация по сценарию 2015-2017 гг. представляется практически неизбежной.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.