Рост или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году - «Аналитика рынка»

2021 год стал рекордным для рынка новостроек Москвы по числу сделок, а цены росли высокими темпами. На увеличение цены «квадрата» также влияло удорожание стройматериалов и земельных участков, нехватка рабочей силы и льготная ипотека. Но к концу года стоимость новостроек перестала расти такими темпами.

Аналитики рынка недвижимости рассказали, с какими показателями вошел рынок первичного жилья в 2022 год и что будет с ценами, спросом и предложением на новостройки в столице и Подмосковье в этом году.

Спрос замедлился

После рекордной покупательской активности спрос на новые квартиры замедлился в конце 2021 года. По итогам года на первичном рынке недвижимости Москвы заключено 98,5 тыс. договоров долевого участия (+19,8% к 2020 году), подсчитали в ЦИАН на основе выписок из Росреестра. В старых границах Москвы спрос вырос на 17,1%, тогда как в Новой Москве прирост выше: +27,6% за год. В Московской области за 2021 год заключено 71,4 тыс. ДДУ — это на 2,5% больше, чем в 2020 году. В целом по Московскому региону в 2021 году подписано 169,9 тыс. договоров долевого участия с физлицами — на 11,9% больше, чем в 2020 году. Таким образом, 2021 год обновил рекорд по количеству сделок на первичном рынке, отметила эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Однако сейчас, по ее словам, покупательская активность замедлилась.

Если в первом полугодии количество ДДУ в Москве оказалось выше в полтора раза, чем годом ранее, то во второй половине 2021 года продажи были ниже на 11% соответствующего периода 2020 года. К декабрю разрыв в количестве сделок в годовой динамике сократился до 6%, но активность ниже, чем в прошлом году, подчеркнула Кюрюхина.

«Во многом высокий спрос на рынке обеспечивал рост ключевой, а за ней и ипотечной ставки. Покупатели стремились взять жилищный кредит по старой ставке и заключали сделки. Но в январе ставки по ипотеке в некоторых банках достигли двухзначной цифры, а доходы большинства граждан фактически не растут. В ближайшее время спрос на новостройки снизится — он будет заметно ниже, чем в прошлом году», — говорит глава «Бест Новострой» Ирина Доброхотова.

Динамика числа ДДУ Московский регион

Локация

2020 год (ДДУ, тыс.)

2021 год (ДДУ, тыс.)

Динамика за год (относительно 2020)

Москва
82,2
98,5
19,8%

Московская область
69,7
71,4
2,5%

Московский регион
151,9
169,9
11,9%

Таблица: Циан

Цены пока растут

Стоимость квартир на первичном рынке росла весь год, хотя в последнее время сейчас не так активно. По данным ЦИАН, новостройки Москвы за год подорожали на 30,7%, до 305,5 тыс. руб. за 1 кв., а в Подмосковье цена выросла на 29,4% — до 149,4 тыс. руб. В рублевом выражении рост для столицы выше в два раза (+72 тыс. руб. за кв. м против +34 тыс. в Московской области). В целом по Московскому региону «квадрат» в новостройках стал дороже на 53 тыс. руб. и по итогам 2021 года его стоимость составила 244,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

В течение 2021 года основной прирост цен за месяц пришелся на июнь—июль, период завершения льготной ипотеки на старых условиях. На тот момент с рынка активно вымывались наиболее бюджетные объекты, что также было причиной роста цен за счет изменения структуры предложения.

С октября прошлого года рост цен стал замедляться. Например, в декабре новостройки подорожали, по данным «Авито Недвижимости», в среднем, на 1,2% в Москве и на 1,4% в Московской области. «На удорожание недвижимости продолжает влиять не только рекордный спрос, но и рост себестоимости строительства, а также — переход все большего числа проектов на продажу через счета эскроу. Кроме того, девелоперы сейчас активно предлагают собственные программы субсидирования, что также поддерживает продажи на рынке», — отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Предложение восстанавливается

В первом полугодии 2021 года объемы предложения, особенно в старых границах Москвы, находились на минимальных уровнях. «После изменения условий программы ипотеки с господдержкой объемы в экспозиции начали постепенно нарастать. Это было вызвано совокупностью факторов: с одной стороны, сказалось постепенное снижение спроса, с другой, некоторые застройщики начали выводить на рынок более крупные объемы», — отметила управляющий директор сервиса «Синица» Татьяна Майорова.

«На начало января 2022 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 75,5 тыс. квартир и апартаментов. В годовой динамике текущий показатель выше на 13% — год назад покупатели могли выбирать примерно из 66,7 тыс. квартир и апартаментов, а два года назад — из 93,6 тыс. На Москву приходится 59% предложения. Рост предложения связан с высокой девелоперской активностью и локальном снижением спроса во втором полугодии: после многолетнего падения объем предложения перешел к росту», — уточнила Кирюхина.

Возможные сценарии

Существует несколько возможных сценариев развития ситуации на первичном рынке жилья в Московском регионе. При оптимистичном варианте спрос может быть сопоставим со значениями 2020 и 2021 годов, а рост цен — несколько ниже инфляции, утверждают эксперты.

Для реализации оптимистического сценария требуются эффективные меры поддержки отрасли, предполагающие в том числе сдерживание стоимости строительных материалов, актуализацию программ субсидирования ипотеки, частичное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков, привлечение кадров в строительную отрасль, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее мнению, должен наблюдаться устойчивый рост ВВП и реальных доходов населения, что приведет к сохранению или повышению девелоперской активности, а также снижение ставок по ипотеке.

Если на рынке не произойдет глобальных изменений в плане политической, экономической или эпидемиологической ситуации, то в 2022 году нас ожидает передышка (нейтральный сценарий) после бурных 2020 и 2021 годов, прогнозирует эксперт.

Нейтральный сценарий предусматривает точечный характер мер государственной поддержки: к примеру, продолжение программ субсидирования ипотеки и одновременно отказ от ограничений на экспорт металлопроката, уточнила аналитик «Метриума». По ее словам, экономика в целом должна показывать тенденцию к восстановлению, однако рост может быть незначительный или вовсе отсутствовать. «Инфляция в годовом выражении остается на уровне 2021 года или чуть ниже (8-8,4%), что вынуждает ЦБ сохранить текущие значения ключевой ставки. При нейтральном сценарии рост цен на первичном рынке вероятнее всего будет находиться в инфляционном коридоре. Однако количество сделок с высокой вероятностью уменьшится относительно показателей 2021 года примерно на 10%. Девелоперская активность будет плавно замедляться при таком развитии событий», — уточнила Коркка.

Однако в Est-a-tet при нейтральном сценарии прогнозируют больший рост цен. «Рост цен на московские новостройки мы прогнозируем больше, чем реальная инфляции. Но он не будет таким бурным, как в 2020 — 1-ой половине 2021 года», — считает коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

Для реализации негативного варианта развития ситуации на первичном рынке нужны следующие факторы: меры господдержки продемонстрировали свою неэффективность или вовсе не были запущены, спад в экономике продолжился (в том числе под влиянием санкций), инфляционная спираль продолжает раскручиваться, а ключевая ставка превышает 10%, отмечает аналитик «Метриума».

«Инфляция при таком сценарии продолжает расти, что приводит к регулярному повышению ключевой ставки и удорожанию ипотеки, также росту цен на строительные материалы, а эпидемиологическая ситуация продолжает ухудшаться, вынуждая властей вводить новые ограничения, что влечет за собой снижение доходов населения и, соответственно, падение спроса. В этом случае рост цен будет иди вслед за инфляцией, а спрос может значительно скорректироваться относительно прошлого года», — резюмировала аналитик.