Ипотека и инвесторы раздули цены и спрос на квартиры в Москве и Подмосковье в 2021 году. В 2022 году рынок, скорее всего, ждет стагнация - «Аналитика рынка»

В 2021 г. ситуация на вторичной рынке была примерно такой же, как и во второй половине 2020-го: спрос и цены ажиотажно росли за счет дешевой ипотеки и инвесторов. Однако к концу года ипотека серьезно подорожала, что, скорее всего, заставит уйти с рынка значительную часть ипотечников. Вслед за ними потянутся и инвесторы. Впрочем, на фоне высокой инфляции обвала цен все равно ждать не стоит, если только не случится какой-нибудь геополитический форс-мажор.

По итогам 2021 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 170 939 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Это рекордный результат для московского рынка, даже в ажиотажном 2014 г. в столице было оформлено только 162 038 переходов прав. В годовом выражении, по сравнению с 2020 г., спрос на московскую «вторичку» вырос на 14,8%. В Подмосковье покупательская активность подскочила еще больше: как сообщила пресс-служба областного управления Росреестра, в 2020 г. в регионе было зарегистрировано 201 969 переходов прав, а в 2021 г. – 273 292, то есть рост составил 35,3%.

И это несмотря на очень существенное подорожание жилья. По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. цена метра в «старой» Москве увеличилась на 18,5%, в Новой - на 18,2%, а в Подмосковье - на 28,1% (см. обзор рынка недвижимости по итогам 2021 года). В целом с 2020 г., когда начался ажиотажный рост цен, московские квартиры подорожали на 37,7%, новомосковские – на 39,2%, а в Подмосковье стоимость квадратного метра скакнула аж на 53,5%.

Напомним, в 2020 г. спрос, а за ним и цены на жилье разбухли в первую очередь благодаря невероятно дешевой по российским меркам ипотеке. Она же оставалась основным драйвером спроса и в 2021 г. «2020-2021 гг. запомнятся для рынка недвижимости именно выгодными ставками по ипотеке, которые, к сожалению, и спровоцировали волну спроса и небывалый рост цен на жилье», - отмечает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль».

По данным «Дом.рф», до весны средние ставки предложения на покупку готового жилья в крупнейших банках страны топтались около 8% годовых. С марта 2021-го Центробанк начал постепенно повышать ключевую ставку, которая с июля 2020 г. находилась на уровне 4,25%, и ставки по кредитам тоже пошли в рост. Однако до осени 2021 г. ипотека дорожала достаточно медленно: с конца марта по начало сентября средние ставки предложения увеличились с 8,03% до 8,54% годовых. А вот уже в конце декабря, когда ключевая ставка достигла 8,5%, ипотека на «вторичке» стоила в среднем 9,62%.

Однако подорожание ипотеки не привело к обвалу спроса на вторичное жилье. Сначала даже наоборот: опасения дальнейшего роста ставок на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ заставили многих ипотечников поспешить со сделками. Например, в ГК «Миэль» доля ипотечных сделок на вторичном рынке в августе-сентябре достигала 62% и 64% соответственно, а в целом по итогам года на ипотеку пришлось 56% сделок против 53% в 2020 г.

В Подмосковье, по оценке Ольги Власовой, вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор», в 2021 г. кредитными были 80% сделок со «вторичкой», причем число ипотек по сравнению с 2020 г. выросло на 20-25%. «Такой рост обусловлен тем фактором, что на рынке серьезно подросли цены на вторичное жилье и все большее количество клиентов были вынуждены прибегать к заемным средствам для решения своих жилищных вопросов», - говорит эксперт.

При этом высокие инфляционные ожидания – то есть опасения, что жилье подорожает еще больше, - подстегивали спрос даже на фоне роста ипотечных ставок, добавляет Екатерина Бережнова.

Помимо ипотеки, в 2021 г. не потеряли актуальности и другие факторы, стимулировавшие спрос в 2020 г. Например, инвесторы. «Если в 2019 г. на «вторичке» столицы лишь 7% сделок относились к категории условно инвестиционных, то в 2020 г. их доля возросла в два раза - до 14%, то есть инвестиционной была каждая седьмая сделка, рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. - В 2021 г. у консервативных инвесторов была дополнительная мотивация – надежда на то, что вторичные квартиры будут существенно дорожать и дальше, из-за чего доля таких покупателей выросла до 20%».

По его словам, чаще всего консервативные инвесторы выбирают самые востребованные на рынке варианты: адекватные по цене типовые одно- или двухкомнатные квартиры площадью в среднем от 30 до 50 кв. м, в локациях с развитой инфраструктурой.

Ажиотаж в сегменте «первички» также продолжал поддерживать спрос на вторичное жилье. Покупательский бум на рынке новостроек, стартовавший в 2020 г., продолжался до июля 2021 г., когда были резко сокращены кредитные лимиты по программе льготной ипотеки, однако и во второй половине года спрос на новостройки оставался высоким, в то числе потому, что застройщики запустили собственные программы субсидирования ставок. Как подсчитали аналитики компании GloraX А, доля покупателей, реализующих жилье на «вторичке» для покупки квартир в новостройке, в 2021 г. выросла в два раза по сравнению с показателями 2020 г.

В итоге, даже на фоне значительного подорожания ипотеки, самым «урожайным» месяцем прошлого года на рынке Москвы стал декабрь – как и в прошлые годы. В декабре 2021 г. в столице было оформлено 20 374 перехода прав на квартиры – на 47,7% больше, чем в ноябре. Конечно, впечатляющая цифра во многом объясняется спецификой работы Росреестра, который всегда старается оформить как можно больше бумаг перед длинными январскими каникулами. Однако ощутимый скачок спроса зафиксировали и московские риелторы.

Например, в «Инкоме» декабрь 2021 г. на 16% опередил ноябрь по количеству авансов и сделок и на те же 16% был результативнее декабря 2020 г. «С одной стороны, ситуация выглядит алогичной на фоне пиковых цен на жилье и в условиях роста стоимости ипотеки. С другой стороны, продолжается обслуживание ипотечных заемщиков с кредитами, оформленными по ставкам до повышения, кроме того, спрос подогревается страхом инфляции и ожиданием дальнейшего роста ипотечных ставок», - комментирует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Примечательно, что за МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, спрос в декабре, по оценкам орошенных www.irn.ru риелторов, снизился – процентов на 10 относительно ноября. «Дорожающая ипотека и, пусть и не в такой степени, но все еще растущая стоимость «вторички» не прибавила желания покупателям выйти на сделку перед новогодними праздниками. В основном в декабре проводились альтернативные сделки, которые и поддержали спрос, не дав ему упасть еще более серьезно», - отмечает Анна Руденко, директор офиса продаж АН «Century 21 Римарком» в Троицке.

Январь, во всяком случае его первая половина, также оказался вялым. В Новой Москве, по словам Руденко, спрос упал на 20% по сравнению с декабрем. В Подмосковье – минимум на 10-15%. «Ситуация на рынке не способствует росту спроса – платежеспособность людей остается на достаточно низком уровне, цены на «вторичку» продолжают понемногу расти, ипотечные ставки также продолжили рост», - говорит Ольга Власова.

Такого же мнения придерживается и Сергей Шлома. По оценкам «Инкома», ипотечники формируют порядка 70% покупателей массового жилья на вторичном рынке, и для них подорожание ипотеки является критичным. Уход с рынка части ипотечников может заметно снизить общий спрос. Ипотечники, в свою очередь, «уведут» с рынка и инвесторов, ведь существенное снижение спроса будет блокировать подорожание квартир, что снизит рентабельность инвестиционных сделок. Шлома считает неизбежным сокращение общего количества сделок на вторичном рынке примерно на 20% в 2022 г.

Снижение спроса, скорее всего, приведет и к коррекции цен. Однако, учитывая высокую инфляцию, с которой никак не может справиться Центробанк, глубокого отката цен назад, по всей видимости, не произойдет – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год от IRN.RU».

Советы риелторов продавцам и покупателям квартир

Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль»:

«На вопрос, покупать сейчас или ждать, мы всегда отвечаем одинаково: квартиру надо покупать тогда, когда в этом сформировалась потребность и когда человек это в принципе может себе позволить. Искать и ждать лучших условий - не всегда верная стратегия. Можно подождать и заплатить еще больше».

Анна Руденко, директор офиса продаж АН «Century 21 Римарком» в Троицке:

«Если есть задача решить квартирный вопрос, улучшая жилищные условия, то сегодня нужно действовать, не выжидая лучших времен. Особенно, если сделка альтернативная. Многие продавцы вторичной недвижимости в Новой Москве инвестируют свои средства в новостройки. Наверное, сейчас уже не лучший вариант для инвестиций, но как долгосрочная перспектива такая стратегия тоже имеет место быть и оправдана. Покупателям, которые владеют квартирами, построенными в 1970-1980 годах, я бы посоветовала максимально оперативно постараться их реализовать, так как такие квартиры не пользовались спросом даже в период ажиотажного спроса. А в ближайший год-два такая недвижимость не просто начнет терять в цене, а будет делать это серьезными темпами. Покупателя на нее находить становится все сложнее».

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»:

«Продавать квартиры в 2022 г. будет сложнее, чем раньше. Непросто будет продавцам объектов старого жилфонда – это общая тенденция последних лет. Однако стоит отметить, что главным критерием ликвидности остается цена – хуже всего продаются переоцененные квартиры, поэтому продавцам и покупателям следует ориентироваться на рыночную конъюнктуру. Покупателям в этой связи необходимо помнить: слишком низкая по отношению к рыночной стоимость квартиры – прямой указатель на рискованность сделки с ней».
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.