Цены на столичные новостройки снизились впервые за полтора года - «Аналитика рынка»

Эксперты Циан фиксируют признаки замедления первичного рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, а девелоперы всё активнее выводят на реализацию новые проекты. Что будет с ценами на новостройки дальше?

Аналитики Циан подвели итоги января 2021 года на первичном рынке столичного региона. По сравнению с декабрем количество сделок сократилось в два раза. Это наибольшее падение (январь по отношению к декабрю) за последние пять лет. Средние цены в Москве снизились впервые с сентября 2019 года.

Январь: в два раза меньше сделок, чем в декабре

В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тыс. ДДУ (падение на 47,5% к декабрю 2020-го и рост на 13,7% по сравнению с январем 2020-го). В старых границах Москвы падение за месяц оказалось значительнее (–51,8%), чем для Новой Москвы (–31,4%). В годовой динамике обе локации показали примерно сопоставимый рост по количеству сделок (+14,7 и +11% соответственно).

В Московской области в январе 2021-го было заключено 4,35 тыс. ДДУ — это на 47,1 % ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем в январе прошлого года.

В целом по Московскому региону в первый месяц 2021 года подписано почти 10 тыс. ДДУ (9,97 тыс.) — на 47,3% меньше, чем в декабре 2020-го, и на 2,1% меньше, чем в январе 2020-го.

НЕСМОТРЯ НА ДЕЙСТВИЕ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ, СЕЗОННОСТЬ СПРОСА ПО-ПРЕЖНЕМУ ВЛИЯЕТ НА РЫНОК. ДЛИТЕЛЬНЫЕ НОВОГОДНИЕ КАНИКУЛЫ И ЕЩЕ ПОЛГОДА В ЗАПАСЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ ПО ЛЬГОТНОЙ СТАВКЕ ПОЗВОЛИЛИ ПОКУПАТЕЛЯМ НЕ ТОРОПИТЬСЯ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ СДЕЛКИ.

Снижению количества зарегистрированных ДДУ в годовой динамике также способствует уменьшение объема предложения на первичном рынке (сегодня это 67 тыс. лотов против 92 тыс. в январе 2020-го), а также реализация значительной части отложенного спроса в конце 2020 года. К тому же рекордный рост цен ведет к перераспределению спроса в пользу вторичного рынка и замедляет спрос в целом.

Для сравнения: в январе 2020 года по сравнению с декабрем 2019-го падение сделок составило 25%. А еще годом ранее (в январе 2019-го по сравнению с декабрем 2018-го) — 31%: напомним, тогда стало известно о новых правилах финансирования с 1 июля 2019 года для всех проектов, в результате вырос спрос на покупку квартир по старым правилам.

В январе 2018-го против декабря 2017-го снижение количества сделок было равно 23%. В январе 2017-го относительно декабря 2016-го спрос упал на 40%. Таким образом, именно в 2021 году снижение спроса в январе относительно декабря оказалось максимальным за последние пять лет.

Средний чек ипотечной сделки увеличивается, средняя площадь квартиры — уменьшается

По итогам 2020 года 64% ДДУ с физлицами было заключено с привлечением ипотеки. В 2019-м этот показатель оценивался в 54%. В январе 2021 года доля ипотечных сделок снизилась до 63%. Впрочем, доля ипотеки выше, чем в январе 2020-го, на 5 п. п.

Средняя стоимость купленной в кредит квартиры (или апартаментов) за год увеличилась в Москве в старых границах на 13% — до 13,32 млн рублей. В Новой Москве рост достиг 26% — до 8,45 млн рублей. В Московской области — 24% (до 5,82 млн рублей). Такая динамика — отражение рекордного роста цен по итогам прошлого года.

При этом средняя площадь купленной ипотечной квартиры (или апартаментов), наоборот, уменьшилась. В старых границах Москвы за год падение составило сразу 6,7%, или почти 4 кв. м. В ТиНАО площадь снизилась на 5,7%, или на 2,9 кв. м. В Московской области падение минимальное — на уровне 1% (меньше одного «квадрата»).

Первое снижение «квадрата» за полтора года

В январе 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы снизилась относительно прошлого месяца на 0,3% (до 233,1 против 233,7 тыс. рублей месяц назад). Отрицательная динамика зафиксирована впервые почти за полтора года — с сентября 2019-го. За год цены выросли на 16%.

Снижение средних цен за месяц в столице произошло за счет проектов Москвы в старых границах, в которой средний «квадрат» уменьшился за месяц на 0,3% — до 253,3 тыс. рублей. В Новой Москве прирост за месяц составил 0,4% (до 167,1 тыс. рублей).

СНИЖЕНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ СВЯЗАНО НЕ ТОЛЬКО С НЕВЫСОКОЙ АКТИВНОСТЬЮ КЛИЕНТОВ (ОНА В ДВА РАЗА НИЖЕ ДЕКАБРЬСКОЙ), НО И С ВЫХОДОМ НА РЫНОК БОЛЬШОГО КОЛИЧЕСТВА КОРПУСОВ ПО СТАРТОВЫМ ЦЕНАМ.

На первичном рынке Московской области средняя стоимость 1 кв. м за месяц увеличилась на 2,5%, за год — на 28% (до 117,9 тыс. рублей).

Апартаментов на продажу стало больше после новостей о «легализации»

Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, доля апартаментов в общем объеме продаж превышает 10% на фоне новостей о будущей «легализации» формата. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.

Относительно января 2020-го (когда о законопроекте не было известно) количество продаж апартаментов увеличилось на 46%. Для квартир за тот же период прирост оказался минимальным — на уровне 5%.

Месяц

Кол-во сделок с апартаментами

Доля всех сделок

Январь 2020

284

7,6%

Февраль 2020

434

10,1%

Март 2020

569

10,2%

Апрель 2020

265

8,8%

Май 2020

142

6,3%

Июнь 2020

227

6,8%

Июль 2020

298

8,6%

Август 2020

428

7,4%

Сентябрь 2020

653

8,8%

Октябрь 2020

768

8,9%

Ноябрь 2020

782

10,0%

Декабрь 2020

979

11,6%

Январь 2021

415

10,2%

По данным Аналитического центра Циан

Объем предложения растет после длительного падения

В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 67 тыс. квартир и апартаментов. Показатель увеличивается второй месяц подряд (+4,1% в декабре 2020-го, +0,4% в январе 2021-го).

На протяжении почти всего прошлого года (за исключением апреля) количество реализуемых квартир и апартаментов снижалось. Поэтому, несмотря на рост, нынешние объемы, выставленные на продажу, в годовой динамике ниже на 27%: всего год назад покупатели могли выбирать примерно из 91,9 тыс. квартир и апартаментов.

60% объема предложения (40,2 тыс.) сосредоточено в Москве, остальные 40% — в Подмосковье. Год назад на Москву приходилось 53% предложения.

Девелоперы вывели на рынок почти 14 тыс. квартир

В январе 2021 года на рынок Московского региона поступил в продажу 41 корпус общей площадью 677 тыс. кв. м, в них запланировано 13,8 тыс. квартир и апартаментов.

На рынок вышло семь новых проектов (пять в Москве в старых границах, по одному — в ТиНАО и Московской области). Для сравнения: в январе 2020 года стартовали продажи четырех новостроек, а общий объем проектов, вышедших на рынок, составил тогда 426 тыс. «квадратов» в 24 корпусах. Прирост за год — на 61% по объему нового строительства. Девелоперы постепенно выводят на реализацию запасы лотов с полученной ранее разрешительной документацией.

Самые продаваемые новостройки Московского региона

В январе 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 97 млрд рублей. Это на 27,5% выше, чем в январе 2020-го. Несмотря на то что количество сделок оказалось на 2% ниже, девелоперы увеличили прибыль за счет роста цен. 73 млрд рублей из общей суммы, или 75%, обеспечено за счет продаж проектов в Москве.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в январе на первичном рынке столичного региона.

Лидеры продаж в январе 2021 года в старых границах Москвы

Проект

Сделок в месяц

Средний чек сделки, млн руб.

Доля рынка Москвы в старых границах

Символ

313

12,84

3,00%

Люблинский парк

284

7,38

2,80%

Михайловский парк

153

9,84

2,00%

Амурский парк

87

9,81

2,00%

Мякинино парк

76

8,96

1,90%

По данным Аналитического центра Циан

Лидеры продаж в январе 2021 года в Новой Москве

ЖК «Белые ночи»

Проект

Сделок в месяц

Средний чек сделки, млн руб.

Доля рынка Новой Москвы

Белые ночи

237

7,97

15,6%

Саларьево парк

211

8,30

13,9%

Испанские кварталы – 2

209

8,33

13,8%

Скандинавия Юг

189

9,06

12,5%

Бунинские луга

98

8,27

6,5%

По данным Аналитического центра Циан

Лидеры продаж в январе 2021 года в Московской области

ЖК «Пригород Лесное»

Проект

Сделок в месяц

Средний чек сделки, млн руб.

Доля рынка Московской области

Пригород Лесное

159

5,21

3,7%

Бутово Парк 2Б

150

5,86

3,4%

Восточное Бутово

140

5,34

3,2%

Государев дом

139

4,26

3,2%

Измайловский леc

132

6,11

3,0%

По данным Аналитического центра Циан

Январская статистика часто бывает непредсказуемой и делать выводы по итогам одного месяца рискованно. Тем не менее всё более очевидны признаки замедления рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. Одновременно девелоперы начали активнее выводить новые проекты в реализацию — именно благодаря выводу лотов со стартовыми ценами средняя стоимость «квадрата» упала впервые за полтора года.

«По итогам 2021-го мы ожидаем роста средних цен на уровне 7–8% годовых, основная «индексация» придется на первую половину года: именно в этот период будет реализован оставшийся спрос по программе льготного ипотечного кредитования. К тому же первичный рынок активно конкурирует с сегментом готового жилья: средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы равна 254,8 тыс. рублей — всего на 9% выше, чем на первичном рынке. А во многих районах вторичное жилье уже дешевле новостроек», — отмечает эксперт.

По словам Алексея Попова, ажиотажного спроса на рынке нет: льготная ипотека доступна еще пять месяцев, поэтому сегодня покупатели более вдумчиво подходят к выбору квартиры, чем еще в конце прошлого года, когда сделки форсировались за счет завершения на тот момент льготного кредитования.

Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.