Загородная недвижимость: плюс 5% за лето - «Аналитика рынка»

В теплое время года интерес к загородной недвижимости традиционно возрастает: арендаторы снимают дома на летний период, покупатели выбирают участки для будущего строительства. Аналитики Циан выяснили, как изменились цены и спрос на загородном рынке в России летом 2021 года.

Краткое содержание отчета

- Стоимость загородной недвижимости продолжает увеличиваться. За три летних месяца дома в России выросли в цене на 5%: средняя стоимость составляет 7,1 млн рублей против 6,7 млн в начале июня. Наибольший рост цен — в столичных и курортных регионах.

- За лето дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичном рынке (+5% против +2%).

- Интерес к объектам загородного рынка держится на высоком уровне (в 1,5 раза выше, чем в допандемийный период). Пик потенциального спроса в течение лета пришелся на июнь.

- 77% потенциального спроса на загородном рынке РФ летом 2021 года пришлось на коттеджи и дачи.

- Дома и дачи занимают 57% от всего предложения загородного рынка РФ, на втором месте — земельные участки (41%). За три летних месяца объем предложения на рынке сократился на 5%.

В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50–700 кв. м.) и ценой (0,15–200 млн рублей), возведенные на землях под индивидуальное жилищное строительство. Учитывались и дома, пригодные для круглогодичного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом), и дачи. Регионы, в которых объем предложения составил менее 100 лотов в продаже на конец августа, в выборку не вошли.

Максимальный рост цен — на курортах и в столичных регионах

Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ в конце августа составила 7,08 млн рублей против 6,71 млн в начале лета (+5%) и 5,99 млн рублей год назад (+18%). Причины роста цен кроются в сохраняющемся повышенном спросе, сокращении объема предложения, изменении его структуры (самые дешевые компактные дома распроданы еще в 2020 году, в продаже осталось больше вариантов с большой площадью).

С прошлого лета цены на дома максимально увеличились в Южном (+27%), Центральном (+24%) и Северо-Западном (+23%) федеральных округах. В каждом округе можно выделить лидеров по росту. В Южном ФО увеличение цен обеспечивается в первую очередь Краснодарским краем (рекордные +54%), а также Севастополем (+37%). Причиной является рост спроса со стороны «удаленщиков» и тех, кто до пандемии проводил лето в теплых странах, а в условиях полузакрытых границ потерял такую возможность. Для них предложения в регионах с комфортным климатом выглядят весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето.

В Центральном и Северо-Западном ФО цены особенно сильно растут в столичных регионах: в Москве (+41%), Московской и Ленинградской областях (по +39%), Санкт-Петербурге (+24%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью (здесь площадь дома за год увеличилась в среднем на 5%). В Северо-Западном ФО в лидерах по росту также Калининградская область (+39%), которая, как и Краснодарский край и Севастополь, рассматривается как курорт (там лето не теплее, чем в большинстве регионов страны, но зато почти гарантирована безморозная зима). Аналогичная ситуация в Ставропольском крае (+33%), где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, и в Алтайском крае (+24%). В итоге наибольший рост цен за год — в столичных и курортных регионах.

За лето 2021 года стоимость загородных домов увеличилась на 5%. Лидеры по росту практически те же: в Центральном ФО цены поднялись на 9%, в Южном — на 7%, в Северо-Западном — на 5%. Среди регионов максимальное увеличение отмечено в Московской (+19%), Ленинградской области (+12%), в Москве (+11%) и в Краснодарском крае (+10%).

В двух регионах цены немного снизились — это Свердловская (-3%) и Ульяновская области (-5%). Еще в трех регионах наблюдается стагнация: это Республика Коми, Пермский край и Новосибирская область. Такая динамика связана с уменьшением средней площади домов в продаже (особенно сильно в Свердловской области — на 15%).

Дома за лето подорожали сильнее, чем квартиры на вторичке

В отличие от городской недвижимости (первичного рынка) загородный сегмент растет в цене более скромными темпами. В течение последнего года на новостройки действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос, а значит, и цены. На вторичный и загородный рынки она не распространялась, поэтому темпы увеличения стоимости здесь были ниже.

За год и дома, и квартиры на вторичном рынке подорожали примерно на 18%. Рост стоимости на загородном рынке был даже на 0,3 п. п. выше, чем на вторичке. Максимальные различия отмечены в Москве (дома подорожали на 24 п. п. сильнее), в Ставропольском крае (на 20 п. п.), Московской и Ленинградской областях (на 15 п. п.), а также в Республике Алтай и в Крыму (на 10 и 9 п. п. соответственно). Это регионы с высоким спросом на загородную недвижимость (столичные и курортные) и одними из самых высоких темпов роста ее стоимости. Наоборот, квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее в Карелии (на 28 п. п.), Брянской области и Бурятии (на 21 п. п.), Омской области и Забайкальском крае (на 20 п. п.).

За три летних месяца загородные дома подорожали на 5%, в то время как квартиры на вторичке лишь на 2%. В течение года основной прирост стоимости на вторичном рынке наблюдался осенью — квартиры дорожали вслед за новостройками на фоне низких ставок по ипотеке. В последние месяцы (почти все первое полугодие 2021-го и летом) на «вторичке» наблюдалась ценовая стагнация: стимула для стремительного роста не было, цены и так находились на очень высоком уровне. К тому же в летний период спрос на загородном рынке традиционно высок, в то время как на рынке городской недвижимости активность снижается. Только в 19 регионах за лето стоимость квартир на вторичном рынке увеличилась сильнее, чем стоимость домов. В основном это регионы с невысоким спросом на такую недвижимость, а также те, где цены на загородном рынке сокращались или стагнировали из-за изменения структуры предложения (например, сокращение средней площади домов в продаже в Ульяновской области). Регионы, где дома за лето подорожали намного сильнее, чем квартиры, все те же — Московский регион, Ленинградская область, Республика Алтай.

Покупку загородного дома планируют с весны

Прошло больше года с начала пандемии коронавируса, которая стала катализатором роста востребованности собственного жилья за городом. Интерес к покупке загородной недвижимости в России держится на высоком уровне. На фоне ажиотажного спроса лета прошлого года количество просмотров объявлений на сайте cian.ru немного сократилось (–10%), но по сравнению с допандемийным уровнем интерес намного выше (в 1,5 раза больше, чем летом 2019 года).

В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (в 1,6 раза по сравнению с летом 2019-го). Причина в доступности таких объектов — многие приобретают их «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы. Но даже при наличии финансов на дом под ключ покупатели часто выбирают именно участки, поскольку не могут найти подходящие варианты готовых домов (наиболее интересные ликвидные лоты были разобраны еще в 2020-м). С весны 2021 года стимулом к покупке участка стало распространение на приобретение таких лотов льготной семейной ипотеки. Далее по уровню прироста потенциального спроса (количества просмотров объявлений) идут дома и дачи (увеличение в 1,5 раза). Интерес к таунхаусам вырос лишь на 14%.

Пик спроса в течение лета пришелся на июнь — потенциальные покупатели стремились решить вопрос в начале теплого сезона. В августе интерес к приобретению загородной недвижимости и земельных участков оказался на 11% ниже, чем в июне. Весной 2021 года спрос был немного выше, чем летом (примерно на 5%), что связано с желанием провести теплые месяцы в собственном доме уже в текущем году.

Россияне по-прежнему чаще выбирают дома под ключ, но интерес к участкам растет

Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи — на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% покупателей интересуются земельными участками и 3% — таунхаусами. За три летних месяца это соотношение практически не изменилось, однако аналитики Циан отмечают увеличение интереса населения к земельным участкам в годовом выражении. Во-первых, за год на рынке были распроданы наиболее ликвидные варианты готовых домов, во-вторых, с апреля 2021 года действует льготная семейная ипотека на строительство дома и на покупку участков. Совокупность этих факторов подталкивает население к строительству загородного жилья, а значит, и к приобретению земли под него. Год назад спрос на участки в процентном отношении был ниже — 18%, тогда как на жилье под ключ приходилось 79%.

В структуре предложения в конце лета 2021 года дома занимают только 57%, значительная доля принадлежит земельным участкам — 41%, на таунхаусы приходится 2%. И за летние месяцы, и за год соотношение не изменилось. Объем предложения в продаже при этом сократился по всем категориям. В целом он на 5% меньше, чем летом 2020 года — пандемия подстегнула интерес населения к жизни за городом, многие задумались о необходимости покупки или строительства собственного дома, а сохранение удаленной работы и распространение льготной семейной ипотеки на ИЖС и покупку участка только способствовало данному тренду. В итоге многие доступные варианты были раскуплены и объем предложения в продаже сократился. Тем не менее в течение года рынок пополнялся все новым предложением: воспользовавшись ажиотажным спросом, собственники решили продать свои объекты. Поэтому объем за год просел не так сильно. Для сравнения: лишь за три месяца лета 2021 года количество лотов в продаже сократилось на те же 5%. Особенно сильно уменьшилось количество земельных участков — на 6,2% (в течение года наибольшее снижение было по готовым домам) за счет действия льготной семейной ипотеки.

«Лето — традиционно активный период на рынке загородной недвижимости. В этом году, как и в прошлом, интерес к ней поддерживается также и эпидемиологической ситуацией: одни покупатели осознали все преимущества жизни в собственном доме, другие приобрели или снимали дом для пребывания там летом вместо поездки в отпуск, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Повышенный спрос провоцирует рост цен и приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов готовых домов, а в последнее время и земельных участков. Сокращение ликвидного предложения, повышение стоимости и распространение льготной ипотеки на строительство стимулирует ИЖС».