Загородный дом против летней дачи - «Аналитика рынка»

Отношение к загородной недвижимости после прихода в нашу жизнь пандемии заметно изменилось. Многие москвичи не просто хотят жить за городом в теплый сезон, а даже готовы отказаться от квартиры в пользу дома для постоянного проживания. Эксперты считают, что в Подмосковье наблюдается проявление субурбанизационных процессов по примеру стран Западной Европы и США.

Сначала аренда

Аренда загородного жилья всегда была сезонным "развлечением" москвичей. Но похоже, что сейчас она стала своеобразным "пробником" для тех, кто хочет избежать городской скученности. И тенденции на этом рынке проявляются очень интересные.

Напомним, что рынок загородной аренды продемонстрировал взрывной спрос в прошлом году с началом пандемии. Пик спроса в прошлом году пришелся не на лето, а на весну, когда многие рассматривали аренду загородной недвижимости как вариант для спасения от карантина, а не в рекреационных целях, напоминает руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

В этом году все идет более традиционно – спрос на аренду загородных домов вернулся к летней сезонности. Пик спроса в течение лета пришелся на его начало — на июнь (42% всех просмотров). При этом весной 2021 года долгосрочной арендой интересовались в 1,5 раза чаще — заранее искали варианты на теплое время года.

Интересно, что спрос, который вырос в начале пандемии, не спешит возвращаться в прежние границы. Так, число просмотров летом 2021 года всего на 5% ниже, чем летом прошлого года (хотя сейчас намного больше возможностей отправиться на отдых или в путешествие, чем год назад). По сравнению с летом 2019 года спрос выше на 40%, т.е. пандемия оживила интерес населения к жизни за городом, подчеркнули в ЦИАН.

Проявилась еще одна важная тенденция — летом 2021 года структура спроса относительно лета 2020 года поменялась: интерес потенциальных арендаторов частично сместился с 1-этажных деревянных домов на 2- и 3-этажные в каменном исполнении. Объяснить это можно повышением интереса к домам для длительного проживания (вместо дач или небольших домов на теплое время года).

"С сентября многие офисы перешли на очный режим работы, и в связи с этим часть арендаторов вернулась в город. Те, кто не готов распрощаться с загородной жизнью, перемещаются ближе к столице, поэтому максимальный рост спроса отмечен в зоне 20 км от МКАД по бессветофорным трассам. Самым популярным направлением остается Новорижское шоссе, растет востребованность Минского, Симферопольского шоссе и Ярославского шоссе до города Пушкино", — рассказал генеральный директор федерального портала "МИР КВАРТИР" Павел Луценко.

Самыми популярными направлениями для аренды остаются Новорижское (15% всех просмотров), Рублево-Успенское (10%), Дмитровское и Ярославское (по 7%), уточнили в ЦИАН.

Что касается ставок аренды, то здесь все предсказуемо – загородная недвижимость подорожала также сильно как городская. За последний год, с сентября 2020, ставки на дома в Подмосковье составили в среднем 84,9 тыс. рублей в месяц.

Сильнее всего за год подорожала аренда домов по Минскому направлению (на 29%), также существенное увеличение по Ярославскому и Ленинградскому (на 20%), Дмитровскому (на 19%) направлениям. За три летних месяца ставки максимально увеличились по Ярославскому направлению (на 22% — (динамика за 3 месяца более выражена, чем за год, так как цены в первой половине 2021 года немного снизились), Дмитровскому (на 12%) и Рублево-Успенскому (на 10%).

"По итогам летнего сезона 2021 в период с мая по начало сентября на рынке загородной аренды Московской области зафиксирован положительный прирост, составивший 2,1%. Частично рост ставок связан с осенним изменением структуры предложения, когда из базы начинают уходить сезонные варианты в виде летних домиков, сдаваемых до первых холодов. Осенью на первый план выходят объекты для круглогодичного проживания с городскими удобствами, аренда которых оценивается дороже. По сравнению с прошлым сентябрем спрос уже не такой высокий, при этом он все равно держится на уровне выше допандемийного", — добавил Луценко.

За что купили, за то не продали

На рынке продаж домов по сравнению с периодом карантинного ажиотажа 2020 года спрос несколько снизился, но если сравнивать с 2019 годом, то налицо существенный рост интереса к "загородке". По подсчетам "Мира квартир", за летний сезон 2021 года цены выросли на 4,2%, за 12 месяцев – на 14,8%. Средняя стоимость загородного дома к началу сентября составила 18,4 млн рублей. Впрочем, это очень средняя температура по больнице. Стоимость вторичной "загородки" Подмосковья составляет от 0,8 млн рублей в Шатурском районе до 69,4 млн рублей в Одинцовском.

Интересно, что Московский регион стал лидером по росту цен на загородную недвижимость, обогнав даже приморские города. Именно здесь загородный образ жизни получил наибольшее распространение. Отдельные коттеджные поселки с домами для постоянного проживания являются проявлением субурбанизационных процессов по примеру стран Западной Европы и США. Здесь цены только за лето увеличились сразу на 19%, за год — на 39%, говорят в ЦИАН.

Откуда такой рост? Загородные дома подорожали на фоне общего роста на рынке недвижимости. К тому же выросла стоимость стройматериалов, и это подняло цены на вновь построенные объекты, объяснили в "Мире квартир".

Специалисты департамента загородной недвижимости и Аналитического центра Инком-Недвижимость посчитали, что в Одинцовском районе медианная стоимость объекта увеличилась на 76%, в Красногорском – на 46%, в Химкинском – на 39%. В Шатурском районе Московской области за год цены выросли на 10%, в Зарайском – на 7% и в Талдомском – на 8%.

Также эксперты рассчитали средние сроки экспозиции лотов в исследуемых локациях и рассмотрели динамику их сокращения за год. В Одинцовском районе средний срок экспонирования составил 227 дней (-20% за год), в Красногорском – 208 дней (-39% за год), в Химкинском – 178 дней (-22% за год). В Шатурском районе объект продается в среднем за 285 дней (-8% за год), в Талдомском – за 241 день (-11% за год), в Зарайском – за 285 дней (-27%).

"Рост цен и сокращение экспозиции связаны с мощным спросом прошлого года, когда люди приобретали дачи, чтобы провести за городом период самоизоляции. В настоящее время покупательская активность на рынке “загородки” замедлилась, но большая часть объектов выставляется продавцами по неоправданно завышенным ценам. Многие из подобных лотов попросту не соответствуют современным требованиям покупателей к загородному дому", – сетует руководитель Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

"На рынке присутствует неликвид, который отличается неудачным расположением, плохим техническим состоянием, завышенной ценой и т.д., на этом фоне растет доля продаж земельных участков", — добавляет Павел Луценко.

Но самым любопытным явлением на современном рынке загородной недвижимости Подмосковья является не спрос и не цены.

"Можно выделить две тенденции на рынке купли-продажи загородной недвижимости. Первая – появление на рынке инвесторов, которые не только сдают дома, но и перепродают их (такое пока наблюдается редко). Вторая тенденция – это появление покупателей, для которых собственный загородный дом — это главное и единственное жилье (традиционно дом за городом или дача были "дополнительной" недвижимостью)", — подчеркнули в ЦИАН.

Там также добавили, что высокий спрос провоцирует рост цен и приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов готовых домов, а в последнее время — и земельных участков. Сокращение ликвидного предложения, повышение стоимости и распространение льготной ипотеки на строительство стимулирует ИЖС. Так что возможно мы увидим в ближайшее время бурное развитие на первичном рынке загородной недвижимости.