Арфы нет — возьмите бубен: из-за дефицита готовых домов растет спрос на землю - «Аналитика рынка»

Самоизоляция и закрытые границы вызвали перезагрузку рынка загородной недвижимости и оживили интерес россиян к этому сегменту. Дефицит готовых домов приводит к росту популярности земельных участков и ИЖС.

Эксперты Циан выяснили, как изменились цены и спрос на «загородку» с начала 2021 года.

Более половины — за счет ИЖС

Вымывание наиболее ликвидных вариантов на загородном рынке и запуск льготной семейной ипотеки на строительство частных домов стимулировали интерес к приобретению земельных участков и увеличили темпы индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Статистический рост доли загородных домов связан также и с дачной амнистией.

В I квартале 2021 года объем домов, построенных собственниками, оказался больше объема домов, введенных в эксплуатацию застройщиками. На протяжении долгого времени доля ИЖС в общем объеме жилищного строительства держалась на уровне 41–43%. В 2020 году на ИЖС пришлось 48%, а в I квартале 2021-го более половины — 54,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы.

ВЫСОКАЯ ДОЛЯ ИЖС ФИКСИРУЕТСЯ НЕ ТОЛЬКО В ЮЖНЫХ РЕГИОНАХ, ГДЕ ОНА БЫЛА ТРАДИЦИОННО ВЕЛИКА, НО И В ЦЕНТРАЛЬНОЙ РОССИИ (53%), НА УРАЛЕ (72%) И В ПОВОЛЖЬЕ (55%).

Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% — в Северо-Западном и Дальневосточном. В северных регионах суровость климата требует существенных вложений в индивидуальные дома, да и последующая стоимость эксплуатации высока (траты на отопление большую половину года).

Самые большие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. м). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. м) и Ленинградская область (0,6 млн кв. м) — именно в них наиболее распространен формат коттеджных поселков. Далее следуют Татарстан (0,5 млн кв. м), Башкортостан (0,4 млн кв. м), Свердловская область (0,3 млн кв. м) и южные регионы — Краснодарский край (0,4 млн кв. м) и Ростовская область (0,3 млн кв. м).

За год дома в курортных регионах подорожали на треть

Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет 7 млн против 6,1 млн рублей в мае 2020-го. Без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость равна 5,9 млн рублей (год назад — 5,5 млн).

Примечание. В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50–700 кв. м) и ценой (0,15–200 млн рублей). В выборку не вошли регионы, в которых объем предложения в продаже менее 100 домов.

Дома дорожают чуть медленнее квартир. Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, которая провоцирует спрос и последующее удорожание лотов.

Во-вторых, покупка дома — это бо́льшие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью затрат, которые неактуальны для квартир (на уборку территории, содержание других строений, инвестиции в инженерную инфраструктуру). Поскольку загородный сегмент медленнее растет в цене, индивидуальные дома в пригородах все чаще становятся альтернативой квартирам.

Наибольший рост средних цен на загородном рынке зафиксирован в Южном ФО (+22,3%) и Северо-Западном ФО (+16,9%). В Южном ФО увеличение цен обеспечивают Краснодарский край (рекордные +47,9%) и Севастополь (+31%) — там цены растут самыми быстрыми темпами.

Причиной является увеличение спроса: многие перешли на удаленную работу, а ситуация с туристическими поездками остается неопределенной, поэтому частные дома в регионах с комфортным климатом пользуются популярностью. Их приобретают как для постоянного проживания, так и для поездок на лето.

Подобная ситуация характерна для Ставропольского края, где повышенным спросом пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также для Крыма (+17,7%) и Республики Алтай (+21,5%). В среднем дома в курортных регионах за год подорожали на треть.

Высокие темпы роста цен и в столичных регионах: в Москве (+23,1%), Санкт-Петербурге (+21,3%), Ленинградской (+28,6%) и Московской областях (+22,5%). Это свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью.

Земельные участки завоевывают рынок

2020 год оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости — пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов начал снижаться: по данным Циан, в I квартале 2021 года он был в два раза ниже пика 2020-го, но на 40% выше, чем в 2019 году. То есть из-за пандемии россияне все больше интересуются загородным образом жизни.

По подсчетам Циан, в первые месяцы 2021 года покупатели рассматривали приобретение дома или дачи (74% всех просмотров объявлений), земельного участка (еще 23%), таунхауса (3%). Несмотря на то что россияне по-прежнему предпочитают загородное жилье под ключ, в структуре спроса по сравнению с 2020-м произошли изменения — увеличился спрос на земельные участки (+5 п. п.).

Земельные участки популярнее по ряду причин. Самые ликвидные готовые варианты на загородном рынке были быстро распроданы на фоне ажиотажного спроса в 2020 году. В продаже остались не самые востребованные предложения, часто — с завышенной стоимостью или с конструктивными дефектами. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие индивидуального жилищного строительства.

Сказалось и утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии, если заключается договор подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.

В структуре предложения дома занимают 56%, значительная доля принадлежит земельным участкам (42%), на таунхаусы приходится 2%. За год структура практически не изменилась. В абсолютном выражении выросло количество объявлений во всех сегментах — это связано с выводом в продажу новых объектов из-за повышенного спроса.

Россияне предпочитают готовые загородные дома

В первые три месяца 2021 года потенциальный спрос (количество просмотров объявлений) на загородном рынке во всех сегментах был выше, чем за аналогичный период год назад. В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (~+60% в целом по РФ).

Это связано с вымыванием ликвидных готовых вариантов, относительной доступностью участков (объекты приобретаются на будущее — для строительства дома, когда на это будут ресурсы), слухами о запуске льготной ипотеки на строительство частного дома.

Далее по уровню прироста потенциального спроса следуют дома и дачи (~+30%). Россияне по-прежнему предпочитают готовые варианты. Кроме того, на рынке немало объектов в плохом состоянии, которые нередко покупают ради земельного участка. Интерес к таунхаусам увеличился примерно на 20%.

В целом по загородному рынку РФ количество просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов в I квартале 2021 года в 1,4 раза выше, чем в I квартале 2020-го.

В апреле прошлого года уже действовал режим самоизоляции, поэтому потенциальный спрос апреля этого года ниже, чем год назад (но разрыв с этим годом не так велик, так как в самоизоляцию была востребована аренда загородной недвижимости, а не покупка). Исключение — сегмент земельных участков, интерес к которому в этом году растет особенно сильно.

Рынок загородной недвижимости, ранее лишенный повышенного внимания, набирает популярность. Об этом свидетельствует увеличение активности как покупателей — растет количество просмотров объявлений, так и продавцов — появляется все больше предложений, отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

По сравнению с пиковым периодом 2020-го показатели меньше, но на фоне допандемийных 2018–2019 годов динамика положительная. Это стимулирует и увеличение цен: за год загородные дома подорожали на 18%. Максимальный прирост — в регионах с высокой платежеспособностью населения и на курортах, которые пользуются спросом благодаря удаленке и неопределенной ситуации с туристическими поездками.