Цены на недвижимость опрокинули все прогнозы, квартиры в Москве «рванули» - «Аналитика рынка»

Итоги первого полугодия 2021 года на рынке жилья стали неожиданными даже для опытных аналитиков. В прошлом декабре одни специалисты прогнозировали, что цены больше не будут расти, «ибо некуда». Другие полагали, что квадратный метр все же немного подорожает - «по инерции». На самом деле спрос на новостройки с марта по июль-2021 был настолько высоким, что цены взметнулись еще на 15%.

Вместе с экспертами мы выделили основные тенденции, которые повлияли и продолжат влиять на рынок жилья.

Ажиотажная осень 2020 года, когда квартиры сметались, не успевая выходить на рынок, привела к серьезным последствиям. «Объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы истощен. Если до пандемии, в феврале-марте 2020 года, на рынке Москвы насчитывалось 55 тысяч квартир, то теперь - лишь 40 тысяч, - говорит главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. - Стоимость, по которой выставляются квартиры, необоснованно завышена. Продавец, выходя на рынок, смотрит на «витрину» и завышает цену. В итоге каждая четвертая сделка происходит со скидкой».

- Безусловно, главная тенденция первой половины 2021 года - продолжающийся рост цен на недвижимость, - говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. - По итогам мая средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы увеличилась на 2,1% за месяц, на 15% - с начала года и на 27,1% - за прошедшие 12 месяцев.

- Ускорение темпов роста цен, - одна из характерных тенденций, - соглашается с коллегой директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев . - Если в первом квартале года рост стоимости квадратного метра замедлился, то во втором цены вновь рванули вверх. За квартал средняя цена предложения выросла на 11,5%. Один из факторов, который это вызвал, - изменения условий льготной ипотеки. Предложение сокращается из-за существенного спроса, в том числе инвестиционного.

По данным директора по продукту компании MR Group Вадима Иванова, интерес со стороны инвесторов достигает от 30-35% до 50%, в зависимости от этапа реализации дома. «Основные тенденции полугодия - это, во-первых, высокий спрос на новостройки, который был особенно активным в период с марта по июнь, - говорит Вадим Иванов. - Даже май с десятидневными каникулами в этом году был для застройщиков периодом активного спроса.

Вопреки прогнозам существенный рост цен (на 20-25% за год) не остановил спрос на первичном рынке Москвы и области. Основные причины этого - завершение ипотечной госпрограммы в действующем виде с 1 июля (многие покупатели поторопились воспользоваться прежними условиями) и стремление сохранить средства в квадратных метрах в период нестабильности».

Из-за подорожания недвижимости и снижения уровня доходов населения увеличился спрос на квартиры площадью до 30 квадратных метров. За первые пять месяцев 2021 года на первичном рынке Москвы (с учетом Троицкого и Новомосковского административных округов) было заключено на 104% больше договоров долевого участия на такие варианты, чем за тот же период прошлого года, и на 60% больше, чем в январе-мае 2019 года.

Тенденция к минимизации метражей квартир и, соответственно, их стоимости наметилась еще в 2020 году, напоминает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова: «Если в первом квартале 2019 года средняя площадь в комфорт-классе была 55,5 кв. метра, то по итогам первого квартала 2021-го она составляла всего лишь 39,9 кв. метра». Еще один тренд в этой ценовой нише, нетипичный для покупателей недорогого жилья, - высокий спрос на готовые объекты.

Однако безвременно почившая ипотека под 6,5% недаром стала претенденткой на роль «первой скрипки» в интересе покупателей жилья. «Если в конце 2020 года рост доли ипотечных сделок составил 60%, то по итогам мая 2021-го при помощи жилищных займов было куплено 67% квартир», - продолжает Мария Литинецкая. Впрочем, вместе с увеличением спроса продолжилось сокращение предложения: в последние три месяца оно снизилось на 16,5%, за год - на 32,5%, - приводит цифры Роман Родионцев.

Коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов отмечает, что на рынке жилья наблюдается постепенное восстановление баланса между спросом и предложением: «Думаем, что эта тенденция наберет обороты во второй половине года. Нужно сформировать долгосрочную стратегию стимулирующих мер как в части спроса и предложения, так и доступности ипотеки».

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина полагает, что лето и осень удивят нас еще больше: «С учетом ухудшающейся ситуации с коронавирусом основные изменения на рынке недвижимости придутся на вторую половину года».