Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны - «Риэлторские технологии»

В последние месяцы удаленная продажа недвижимости стала особенно популярной. Многие продавцы находятся за рубежом или в других городах России и не имеют возможности прибыть к месту продажи. Как же это делается на практике? Сегодня мы поделимся полноценной инструкцией по удаленному проведению сделки, расскажем об узких местах, на которые нужно обязательно обратить внимание.

Как оформить доверенность

В РФ необходимо посетить нотариуса и надлежащим образом оформить доверенность. Нотариус заверит ее и заведет в электронный документ. Далее он дистанционно отправит доверенность, заверенную КЭП (квалифицированной электронной подписью), нотариусу в месте проведения сделки, где находится представитель собственника.

Оформление ЭЦП (электронной цифровой подписи) или КЭП непосредственно собственнику не требуется. Вся процедура занимает около 15 минут.

Если вы как собственник недвижимости находитесь за границей, то необходимо очное посещение консульства. Обратите внимание: в консульстве всегда присутствует запись. В ряде стран, например, в США, очередь может достигать трех месяцев ожидания. Так что готовиться надо заранее.

Консул заверит вашу доверенность в порядке, аналогичном работе нотариуса в РФ, и отправит ее почтой.

Доверенность стоит подготовить без права передоверия и оформить на наиболее близкого человека, которому вы абсолютно доверяете.

Важно! В доверенности, помимо стандартных ФИО, паспортных данных и прочих пунктов, обязательно стоит указать не только доверение права регистрации, но и получения денежных средств. Иначе вы столкнетесь с большими сложностями, связанными с отправкой перевода на зарубежные счета вплоть до их внезапной блокировки.

Имейте в виду, что в случае дистанционной сделки при вашем нахождении за рубежом документов в электронном виде, заверенных КЭП или подписью консула, недостаточно. Необходима физическая пересылка документов к месту проведения сделки. Это занимает в среднем месяц, в зависимости от работы почты и сложности логистики.

Если же вы (собственник) не являетесь гражданином РФ, то есть вы нерезидент, порядок следующий:

- обращаетесь к любому нотариусу страны вашего гражданства и заверяете все документы и доверенность;

- готовите апостиль в местных государственных структурах;

- отправляете доверенному лицу физические документы почтой.

Что нужно сделать до продажи: снятие с учета, оценка недвижимости, сбор документов

Снятие с учета необходимо, если собственник имеет постоянную регистрацию в объекте недвижимости. Оценка недвижимости необходима только в случае ипотечной сделки, и обычно она проводится силами покупателя и за его счет.

При удаленной продаже важно своевременно, заранее начать сбор необходимых документов. Помните, если вы находитесь за рубежом, все документы (снятие с учета, согласие супруги, подтверждение права собственности и прочие документы, требуемые для проведения сделки и необходимые контрагенту в оригинале, а не в сканированной версии) необходимо заверять у консула.

О договоре

Для проведения сделки купли-продажи недвижимости составляется стандартный договор со всеми существенными условиями. Отметим, что, несмотря на наличие доверенного, договор не является трехсторонним. Вы просто указываете, что, с одной стороны, договор заключает собственник в лице доверенного лица, на основании доверенности, и далее указываете ее номер и дату оформления.

Как вывести деньги

На данный момент есть ряд способов обойти SWIFT и решить проблемы, с ним связанные. Криптовалюта, операции с расчетными счетами – каждую сделку необходимо рассматривать индивидуально. А главное – способ должен быть актуальным именно на дату осуществление расчетов.

Санкции в отношении наших граждан и страны вводятся с калейдоскопической быстротой. То, что работало вчера, уже может принести убытки сегодня.

Обязательно будьте в курсе всех событий и нюансов финансовых расчетов с зарубежными банками и контрагентами.

Нужно ли платить налог со сделки и в какой стране

Налог на недвижимость платится в России. Правила пока остаются неизменны. В случае наследования от близких родственников или получении квартиры по приватизации, вследствие дарения налог платится при владении недвижимостью менее 3 лет. В иных случаях – при владении менее 5 лет.

Ставка налога для резидентов РФ составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Пример пошаговой организации удаленной продажи от эксперта-практика

О реально проведенной недавно сделке удаленной продажи рассказывает руководитель юридического отдела риэлторской компании BuyBuyHouse Иван Горбатков:

«Продавец находился в Будапеште, документы подписывали по доверенности. Доверенность из Будапешта заверялась в консульстве в Венгрии. Далее почтой мы организовали передачу этой доверенность в Новочеркасск. Доставка заняла 25 дней.

По закону документы на квартиру не нужны для совершения регистрационных действий. Если покупателя устраивают сканы, то оригиналы не требуются. Именно поэтому в данном случае документы на квартиру почтой не передавались.

Мы, как агентство, сделали свое экспертное заключение, к которому были приложены копии (сканы) документов о том, что мы проверили выписки, в том числе ЕГРН, и у объекта недвижимости нет обременений и ограничений. Мы выступили гарантом спокойствия покупателя, что документы в порядке, квартиру можно покупать.

Агентский договор с продавцом был заключен удаленно (с помощью удаленной подписи электронных ключей и электронной подписи). Аванс получали мы, агентство, выступая стороной на основе дистанционного договора с собственником. Основание для получения аванса у BuyBuyHouse было.

Подписание договора купли-продажи проходило в банке, где осуществлялся взаиморасчет. Мы заранее направили документы в банк для подготовки заявления по аккредитивам. Дистанционно нашли удобный покупателю банк в Новочеркасске и отправили в банк документы по сделке – договор купли-продажи и паспортные данные.

Покупатель приехал в банк, подписал договор купли-продажи, менеджер банка предоставил услугу аккредитива. Затем покупатель поехал в МФЦ (мы выбрали удобный адрес и отделение), получил номер описи, а мы удаленно отслеживали статус заявки по номеру описи.

Каждая сторона забрала свой пакет документов по их готовности. Банк направил денежные средства автоматически, так как со своей стороны он также удаленно отслеживал готовность пакета документов».