Как купить квартиру клиенту, который находится в процессе развода - «Риэлторские технологии»

«…Был хороший вариант покупки квартиры. Мы уже не жили вместе, готовились к разводу. Нельзя было упустить выгодную покупку. А сейчас мне пришел иск о разделе этой квартиры…». Зачастую именно такие слова мы слышим от клиентов. Совершая сделку, многие не знают о последствиях, которые могут наступить. Сегодня мы разберемся в ситуации, когда приобретение квартиры происходит до официального расторжения брака.

В отношении имущества супругов применяется режим совместной собственности. Таковой считается нажитое супругами во время брака. При разделе общего имущества, доли супругов признаются равными, нажили вдвоем — делим поровну. Не имеет значение, на чье имя было зарегистрировано имущество или открыт счет.

Исключение составляет брачный договор. Если у вас такой есть, он регулирует имущественные отношения супругов после расторжения брака. Это может сильно облегчить ситуацию, ведь зачастую в брачном договоре стороны указывают, что приобретаемое в будущем имущество (которое не поименовано в документе), после расторжения брака, принадлежит тому, на чье имя оно будет зарегистрировано.

Важно знать, что имущество остается совместной собственностью супругов и после официального расторжения брака до истечения срока исковой давности (3 года), если при разводе имущество не делилось. Это говорит о том, что спорная ситуация может возникнуть и позднее.

По общему правилу, если вы приобретаете квартиру до момента официального расторжения брака, и у вас нет брачного договора, это имущество будет совместной собственностью.

В случае возникновения спора, варианты признания приобретенной квартиры вашей личной собственностью есть. Для этого необходимо доказать два ключевых момента: дату прекращения семейных отношений и использование личных денежных средств.

Дата прекращения семейных отношений. Практика судов исходит из того, что семейные отношения — это ведение общего хозяйства и быта, то есть совместное проживание, расходы и т.д.

Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Прекращение семейных отношений возможно до официального расторжения брака.

Если у вас в производстве мирового или районного суда находится требование о расторжении брака, совместно вы не проживаете, совместный быт не ведете, подумайте о том, можете ли вы чем-то это доказать. Возможно, вы переехали в арендованную квартиру? Или проживаете в своем жилье, но в другом районе? Сохраните все подтверждающие документы: договор аренды, квитанции об оплате коммунальных услуг, чеки на доставку мебели или других товаров на соответствующий адрес, лишним ничего не будет.

Второй важный момент — какими деньгами вы оплатили покупку квартиры.

Все доходы супругов в период брака являются общими деньгами. Даже если один из супругов не работал (например, осуществлял уход за детьми), он все равно имеет право на половину денежных средств и соответственно на половину имущества, купленного на общие деньги.

Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его личной собственностью. Если вы покупаете квартиру на деньги, полученные в наследство, дар или продали свое имущество, которое у вас было ДО брака, — приобретенная квартира лично ваша и разделу не подлежит. Но тут не все так просто, как кажется.

Денежные средства имеют обезличенную природу. Доказать принадлежность денег конкретному супругу очень сложно. Разберем на примере: в браке был открыт счет на ваше имя, денежные средства туда поступали, тратились, опять поступали, и так по кругу. Потом вы решаете продать вашу личную «добрачную» квартиру, чтобы купить другую. Деньги от продажи перечисляются на этот же счет, и в этом заключается основная ошибка. Вам необходимо доказать факт того, что это те самые полученные деньги, которые впоследствии были затрачены на приобретение квартиры. А как это сделать если все деньги перемешались? Такой момент создает очень спорную ситуацию. Есть высокая вероятность того, что деньги идентифицировать не удастся. Также есть случаи оспаривания договора-купли продажи.

Подтвердить определенность и принадлежность ваших личных денежных средств можно. Самое главное — использовать ЛИЧНЫЕ денежные средства (полученные в дар, наследство, продажа добрачного имущества).

При заключении договора купли-продажи (если вы продаете добрачное имущество) укажите, что денежные средства от покупателя закладываются в банковскую ячейку, либо если ситуация позволяет, покупатель вашего имущества может перечислить денежные средства напрямую вашему продавцу. Если вы получаете деньги в дар, ситуация аналогична. Тут важно в дальнейшем показать суду, что личные денежные средства не пересекались с общими, не смешивались.

При использовании личного имущества или денег, встречается еще один нюанс. Цена будущей покупки не всегда совпадает с наличием денежных средств. Зачастую цена выше.

В таком случае часто используется часть общих средств. Многие думают, что второй супруг не сможет претендовать на раздел этого имущества. Такие мысли ошибочны.

Также, происходят ситуации, когда договор купли-продажи на квартиру оплачивается в браке, а право собственности на имущество регистрируется после расторжения брака. В таком случае вероятность признания имущества совместной собственностью очень велика. Необходимо разбираться, чьи денежные средства были затрачены на оплату договора: общие или личные. Дата регистрации права собственности в данном случае играет второстепенную роль.

На мой взгляд, для приобретения квартиры лучше дождаться официального расторжения брака и более того, решить вопрос о разделе совместно нажитого имущества.

Если у вас нет брачного договора, есть еще один способ урегулировать этот момент. При рассмотрении заявления о расторжении брака в суде, супруги могут предоставить соглашение о разделе совместного нажитого имущества в письменной форме. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. В соглашении важно прописать ВСЕ имущество, которое вами нажито (счета, недвижимость и движимое имущество). Заключение такого документа обеспечит вам отсутствие споров в дальнейшем.

Что еще влияет на сделку

Наличие несовершеннолетних детей влияет на сам процесс раздела имущества, а не на предполагаемую покупку. Если коротко, то между супругами не делятся вклады, открытые на имя ребенка, его личные вещи. Имеется возможность отступления от равенства долей.

Еще один спорный момент в оформлении сделок в браке — согласие второго супруга. До 2013 года получение согласия второго супруга на совершение сделок было обязательным. Сейчас при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

В 2017 году были внесены изменения, согласно которым непременная регистрация договора купли-продажи была отменена, и сейчас нередко возникают ситуации, когда продавцы не требуют согласия второго супруга. Но случается и обратное.

Происходит это потому, что при отсутствии согласия велика вероятность оспаривания и признания недействительным договора купли-продажи. Если супруг докажет, что не знал о совершенной сделке у него возникает право ее оспорить.

Как видно из всего вышесказанного, приобретение квартиры до официального расторжения брака может сопровождаться рядом проблем. При возникновении спора не пренебрегайте обращением к квалифицированному юристу. Он оценит все риски и подскажет вам дальнейшие действия. Своевременность и хорошая подготовка может избавить вас от большинства ошибок.

Виктория Бессонова, адвокат, адвокатский кабинет BonaFides, Курск

1. Что нужно сделать клиенту, который разводится, перед покупкой квартиры?

Хорошо подумать и сходить к юристу.

Если пара близка к разводу, но способна договариваться, можно заключить брачный договор и закрепить правило, что имущество принадлежит тому, на кого зарегистрировано в реестре.

Если пара находится в остром конфликте, покупка квартиры свяжет супругов и после развода. Суды обычно не хотят слышать, что если квартир несколько, логично распределить их целиком, с учетом реальной нуждаемости, уравновесить стоимость долей другим имуществом или деньгами. Нет, бывшие супруги имеют все шансы получить равные доли в каждом объекте. Это приводит к дальнейшим конфликтам, невозможности распоряжаться имуществом, а иногда и невозможности безопасно проживать в квартире, к которой в силу закона есть доля бывшего супруга.

2. Какие юридические нюансы есть у покупки квартиры перед разводом?

1. Нужно помнить, что если квартира куплена за личные деньги, то она будет относиться к личному имуществу. Юридическое понимание личных денег отличается от бытового. Если в паре зарабатывает только один из супругов, то его доход все равно общий, и все купленное на него — совместно нажитое. Личным будет имущество, приобретенное до брака, а если оно было продано в период брака, то и вырученные деньги останутся личными. Личным имуществом и деньгами в период брака будут те, которые получены по безвозмездным сделкам, чаще всего получены в дар или унаследованы. При этом важно документально продемонстрировать трансформацию личных денег в имущество с совпадением дат продажи и покупки в период брака.

2. Крупная покупка в процессе развода или сразу после может подтолкнуть к мысли о разделе денег, которые были на счетах на момент прекращения брака и потрачены на приобретение жилья. А значит, бывшему супругу должна быть выплачена половина израсходованных средств.

3. Покупка квартиры в ипотеку свяжет пару еще крепче. Это всегда сложные судебные споры.

3. Стоит ли подождать, пока развод закончится, прежде чем покупать квартиру?

Если деньги на покупку не были личными, идет острый конфликт, бывший партнер склонен к подлости или мести, стоит подождать. Причем ждать не только момента расторжения брака, но и момента раздела совместно нажитого имущества.

4. Насколько усложняет ситуацию наличие несовершеннолетних детей у покупателя?

Чаще всего дети не влияют никак. В каких-то экстраординарных случаях, если ребенок является инвалидом, лечится рядом, не может нормально передвигаться, имущественная доля проживающего с ним родителя может быть увеличена.

Если речь идет о вложении в жилье материнского капитала, есть два пути. Супруги исполняют принятое обязательство и делят квартиру на всех членов семьи в равных долях. Либо выделяют детям минимум квадратных метров пропорционально сумме маткапитала, а оставшееся — распределяют между собой.

5. Какие есть лайфхаки для разводящихся покупателей квартир и их риелторов?

1. Разводиться мирно. Выстраивать конструктивный диалог с партнером.

2. Доверять, но закреплять на бумаге. Дублировать договоренности письменно. Что возможно — у нотариуса. В том числе, путем составления брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества.

3. Предотвращать проблемы. Проверять юридическую чистоту приобретаемого имущества. Проверять подлинность документов. Смотреть всю историю недвижимости за последние три года.

4. Обращаться к грамотным специалистам.

Роман Евдокимов, юрист по бракоразводным процессам и семейным спорам

Процесс расторжения брака, как правило, совпадает с процедурой деления совместно нажитого имущества. Поэтому зачастую возникают вопросы, связанные с разделом имущества, нажитого в браке. Особенно, если какое-либо имущество было приобретено одним из супругов единолично для пользования и владения.

Разберем ситуацию, когда один из супругов, находясь в процессе расторжения брака, решает приобрести недвижимость.

Прежде чем покупать квартиру, находясь в брачных отношениях, нужно определиться — есть ли возможность отложить сделку купли-продажи квартиры до получения свидетельства о расторжении брака. Если такой возможности нет, и решение о приобретении недвижимости нужно принять уже сейчас, то можно рассмотреть следующие варианты:

1. Приобрести недвижимость на близкого родственника, которому доверяешь. К слову, здесь есть свои нюансы.

2. Или же, согласно ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации, квартира не будет признана совместно нажитым имуществом и не будет подлежать разделу при расторжении брака в случае, если была приобретена на личные сбережения покупателя. Как правило, в конкретном случае под личными сбережениями понимаются денежные средства, полученные с продажи добрачного имущества или же с имущества, полученного в дар или по наследству.

3. Существует также вариант заключения брачного договора, если ни один из выше перечисленных пунктов не подходит.

Какие существуют юридические нюансы, связанные с вышеперечисленными вариантами:

1. Если оформить недвижимость на близкого родственника, то существует опасение, что родственник не переоформит на вас купленную недвижимость, после завершения вами процедуры расторжения брака. А такие ситуации возникают довольно часто, в результате чего потерпевшая сторона вынуждена обращаться в суд за восстановлением нарушенного права.

2. Второй вариант представляется самым перспективным. Однако, Вам необходимо будет доказывать, что недвижимость приобреталась на ваши средства, полученные от продажи добрачного или подаренного имущества. Необходимо сохранять все платежные документы по продаже добрачного имущества, а также все платежные документы по покупке недвижимого имущества в период брака. Так вы сможете доказать, что денежные средства от продажи добрачного имущества были потрачены именно на покупку конкретной недвижимости, а не на что-то иное.

3. Заключение брачного договора представляется также весьма перспективным вариантом. Впрочем, брачный договор лучше подписывать до заключения брака или на начальном этапе брачных отношений.

Когда союз движется к распаду, супругам сложно мирно договориться. В данном случае решать вопрос о разделе недвижимого имущества будет очень тяжело.

Исходя из вышесказанного, самый оптимальный вариантом по приобретению недвижимого имущества перед разводом — дождаться получения бывшими супругами свидетельства о расторжении брака. Не имея перед друг другом никаких обязательств, бывшие супруги могут спокойно приобрести любое движимое или недвижимое имущество.

В случае, если у пары есть несовершеннолетние дети, недвижимое имущество при расторжении брака может быть распределено не в равных долях между супругами, т.к. суд учитывает, с кем из супругов будут проживать дети на территории спорного имущества, будь то дом или квартира. Таким образом, если несовершеннолетние дети останутся с матерью, то им может достаться большая доля в данном имуществе, в отличие от отца. Суд должен учитывать все обстоятельства по делу и на их основании принимать решение.

Руководствуясь изложенным, совет, который можно было бы дать разводящимся покупателям и их риелторам — если есть неуверенность в партнере, лучше всегда подстраховать себя заключением договора или соглашения, в котором подробно будут прописаны взаимоотношения сторон, а также распределение совместно нажитого имущества в случае развода.