Как законно продать дом без земли - «Риэлторские технологии»

Дом и земельный участок — вещи, неразрывно связанные друг с другом: если продается дом, то одновременно с ним реализуется земля, на которой он расположен. Но бывают ситуации, когда дом можно продать без участка. В каких именно случаях — рассказываем вместе с юристами и риелторами.

Ситуация 1. Дом и земля в собственности

Российское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, поясняет кандидат юридических наук, преподаватель РААН, почетный адвокат адвокатской палаты Москвы Елизавета Селезнева. То есть если продается дом, автоматически реализуется участок, на котором он расположен.

Если у дома несколько собственников (например, три, и им принадлежат равные доли) и один из них решает продать свою долю, то у покупателя вместе с долей в доме возникает право на долю земли, на которой стоит дом. Отдельно выделить землю и продать в данном случае нельзя, добавил руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. «Нельзя продать свою долю в доме так, чтобы человек, который приобретает ее, не имел права на землю», — отметил он.

Сам участок вокруг дома может быть как в собственности, так и в аренде или субаренде. А вот участок под домом прочно связан с домом в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отметила руководитель отдела загородной недвижимости офиса Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. «То есть на участок под домом право может и не перейти, но пользоваться и владеть участком собственник здания будет», — пояснила эксперт. Таким образом, продажа участка и дома будет зависеть от того, в собственности земля и дом или нет.

Ситуация 2. Дом в собственности, земля — нет

В некоторых случаях закон допускает продажу дома без земли. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость находится в собственности, а земля — нет. К примеру, земельный участок принадлежит собственнику на основании договора аренды, на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения. В таком случае основанием является пользование данным земельным участком, а предметом купли-продажи будет только жилой дом.

«В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать, что жилой дом расположен на земельном участке на основании такого документа», — поясняет Росреестр.

При продаже дома покупатель приобретает и право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. Например, если земля была в аренде, то покупатель также может арендовать ее. «В данном случае одновременно с договором купли-продажи дома может быть составлен договор переуступки права аренды. Сам договор аренды не должен быть просроченным. Все права и обязанности, указанные в договоре аренды, перейдут к новому арендатору», — уточнили в Росреестре.

Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить

Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.

Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.

Ситуация 4. У дома и участка разные частные собственники

Подобных случаев в принципе не должно возникать, поскольку это не соответствует законодательству. Но на практике такие случаи встречались. Особенно это характерно для недвижимости, которая была построена до 2021 года. По словам юристов, если у дома и земельного участка разные собственники, подобную ситуацию следует привести в соответствие с законом. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформления договора аренды с владельцем земельного участка.

Мнение риелторов

Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «МИЭЛЬ Сущевский»:

— Сделки, когда продается дом без участка, в Московском регионе редки. Если они и проходят, то это покупка здания и приобретение участка в аренду, но с правом последующего выкупа участка. У нас есть в продаже сейчас дом, который стоит на участке, арендованном на 49 лет. Но администрация права выкупа не дает, так как участок находится в первом поясе водоохранной зоны. Несмотря на интересную цену на этот дом, продать мы его не можем уже год. Покупатель желает не только пользоваться и владеть землей, но и распоряжаться, что невозможно при аренде.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Если мы говорим про Москву или другие крупные города, то здесь часто земля принадлежит муниципалитету и купить ее нельзя. Например, вы покупаете особняк или какое-то отдельно стоящее здание без земли. Но у вас возникают определенные права на пятно застройки, которая под домом. Часто такой участок сдают в долгосрочную аренду — на 49 лет. Если говорить про загородный рынок в целом, то сейчас такое предложение можно встретить редко. Подобные сделки чаще встречались лет 15 назад, когда загородный рынок был активнее. Были поселки, в которых дома продавались, а земля оставалась в аренде ввиду своей ценности. Сейчас такие предложения единичны. В загородке участок обязательно должен быть, иначе смысл покупки теряется.

Если дом покупается без участка, а земля, к примеру, арендуется, то при прочих равных условиях ликвидность такого объекта будет ниже, его сложнее продать. Следовательно, его цена тоже будет ниже — на 20–30%. Но в некоторых случаях скидки может не быть, потому что сам участок ценный и его в принципе нельзя приобрести в собственность. Например, это берег водохранилища, где предлагается только участок в аренду. Поэтому цена зависит от расположения объекта и уникальности такого предложения.