Как при покупке квартиры в новостройке обойтись без ипотеки и наличных - «Риэлторские технологии»

Чтобы стать счастливым обладателем новенькой квартиры, вовсе не обязательно оформлять ипотеку или идти в офис к застройщику с чемоданом денег. На первичном рынке недвижимости существуют и другие способы покупки жилья. О них сегодня расскажет Новострой-М.

Квартиру в новостройке можно купить пятью разными способами:

- за наличные;

- в ипотеку;

- в рассрочку;

- в трейд-ин;

- в лизинг.

Однако многие наши сограждане имеют некоторое представление лишь о первых двух пунктах, поэтому даже не рассматривают иные варианты.

Сегодня на первичном рынке недвижимости доля сделок с ипотекой занимает порядка 60-80%. Эти показатели зависят от множества разных факторов. Например, когда на пике популярности была программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» (до урезания максимальной суммы кредита до 3 млн руб.), на нее приходилось до 70% от всех ипотечных сделок. Тогда же увеличилось в целом количество тех, кто решился взять жилищный кредит. В самые «интенсивные» по уровню спроса месяцы прошлого года доля ипотеки в проектах некоторых девелоперов доходила порой до 90%.

Второе место по популярности стабильно, хоть и с большим отрывом, удерживает покупка квартиры за наличные. Желающих приобрести себе жилье по старинке, со 100%-ной единовременной оплатой покупки, в среднем от 20 до 35% – в зависимости от класса строящегося дома, самого проекта и его стадии, сообщает Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

На третьем месте рассрочка: ее выбирают порядка 2-5% россиян. Оставшиеся «крохи» с барского стола достаются программам трейд-ин. А вот лизингу, можно сказать, не везет: им в России почти никто пользуется (но, справедливости ради, его мало кто и предлагает).

Ипотека: здесь и сейчас

Подавляющее большинство россиян выбирает ипотеку, потому что она позволяет купить квартиру сразу, не откладывая решение жилищного вопроса на неопределенное «потом». К тому же, для многих накопить несколько миллионов рублей – задача нереальная. Гораздо проще внести 15-20% от стоимости жилья, а остальную сумму отдавать фиксированными платежами в течение установленного периода.

По сути, ипотека – это целевой заем под проценты на длительный срок. Банк предоставляет его клиенту под залог недвижимости. Поэтому, несмотря на то, что заемщик является полноправным владельцем квартиры, при возникновении просрочки залоговое имущество могут продать на торгах, чтобы покрыть образовавшийся долг.

В РФ предостаточно всевозможных ипотечных программ, но самыми востребованными являются:

- льготная («Господдержка 2020»);

- семейная;

- военная;

- сельская ипотека.

В целом по Москве доля ДДУ с ипотекой стабильно составляет 60%. В Московской области этот показатель даже выше – 70%, комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». До 1 июля 2021 года, пока действовали расширенные лимиты по льготной ипотеке, практически все сделки заключались по этой программе. После изменения условий ее доля в общем объеме ипотечных сделок резко сократилась. Зато «расцвела» семейная ипотека: когда ее распространили на семьи с первенцами, число заемщиков, выбирающих данный продукт, стало стабильно расти. Как следствие, ее доля в общем объеме продаж у ведущих банков удвоилась и составляет теперь 10%. Эксперты прогнозируют, что этот показатель продолжит увеличиваться и семейная ипотека станет основным драйвером развития рынка в IV квартале 2021 года и в 2022-2023 годах.

Что касается доли специализированной ипотеки, предназначенной для конкретных слоев населения (медиков, военных, учителей и т.п.), то она всегда была ничтожно мала и составляла не более 5% в общем объеме выдачи.

По данным Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), за девять месяцев 2021 года доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы составила 63,8%. По данным Frank RG, в портфеле 20 крупнейших российских банков превалируют рыночные программы, доля которых составляет 79,4%. На льготную ипотеку приходится 11,6% от всех выданных займов, на семейную ипотеку – 4,3%.

«Сегодня рынок недвижимости перешел в стабильное состояние, даже несмотря на некоторое снижение активности в июле-августе из-за влияния сезонного фактора, когда многие уезжают в отпуска. Текущие изменения ипотечных ставок по классическим программам в целом оказывают незначительное влияние на ситуацию»

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Кстати, средневзвешенная ставка ипотеки на первичном рынке по рыночным программам (некая стандартная ипотека «для всех») составила по итогам августа 8,39%, сообщает Денис Бобков, ссылаясь на данные Дом.рф.

Наличные: иногда они возвращаются

Второй по популярности способ покупки недвижимости – 100%-ная единовременная оплата. Как правило, его предпочитают семьи, приобретающие уже не первую квартиру. К этой же категории покупателей можно отнести частных инвесторов, берущих лоты на перепродажу, ведь текущий уровень ипотечных ставок и замедлившиеся темпы роста цен на новостройки делают невыгодным инвестирование с использованием ипотечного кредита, отмечает Андрей Колочинский.

Несмотря на то, что все еще находятся люди, готовые прийти в офис застройщика с сумкой наличных, этот вид сделок относится к постепенно исчезающим, считает Денис Бобков. С одной стороны, из-за стагнации доходов растет доля покупателей, которые не могут достаточно быстро накопить требуемую сумму для приобретения квартиры. С другой – обеспеченные люди не всегда готовы вынимать свои средства из бизнеса, особенно если он обеспечивает большую доходность, чем ставка по кредиту. А для покупателей, продающих свою старую квартиру, ипотека является отличным средством «перехватить» на время деньги для покупки понравившегося варианта и зафиксировать его цену. Тогда старую квартиру можно продавать не спеша и по максимальной цене.

«Доля 100%-ных единовременных оплат при покупке жилья в Russian Design District составляет сейчас 30% от общего объема. Скорее всего, этот процент будет снижаться, так как ипотека теперь стала значительно более доступной и применяется повсеместно – и в «бизнесе», и в «премиуме», и в элитном классе новостроек»

Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Младшая сестра ипотеки

Рассрочка считается «сестрой» ипотеки, так как позволяет покупателю рассчитаться за покупку не сразу, а фиксированными частями в течение установленного застройщиком периода. Главными ее характеристиками является крупный первоначальный взнос (обычно – не менее 30-50%) и небольшой срок действия программы (в среднем, 6-12 месяцев, реже – 18-24 месяца).

Рассрочка может быть беспроцентной и процентной. Первую обычно дают на короткий срок – не более года. Иногда «финишную черту» подводят под дату окончания строительства дома. Наиболее популярные схемы – 50/50 или 60/40, где нет промежуточных платежей между первой и последней выплатами. В некоторых случаях сумму разбивают на три платежа: 40/30/30, где 40% – это первоначальный взнос, следующие 30% можно выплатить в течение 1 года равными частями, а оставшиеся 30% внести на финальном этапе работ, и т.д.

В случае оформления «платной» рассрочки проценты начисляют на остаток суммы. Однако, как правило, процентная ставка ниже, чем при ипотеке.

«В большинстве случаев период рассрочки ограничен сроком строительства дома. Застройщику невыгодно предоставлять ее на более длительный срок, так как к моменту сдачи дома в эксплуатацию все финансовые расчеты должны быть завершены, а прибыль – направлена на покупку новых участков и развитие новых проектов»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Предоставление рассрочки остается на усмотрение застройщика и зависит от выбранной им стратегии продаж, комментирует Надежда Коркка. Она может быть оформлена на лот как в строящемся корпусе, так и во введенном в эксплуатацию. По итогам III квартала 2021 года подобная опция предлагалась в 57 из 85 проектов массового сегмента и в 60 из 85 ЖК бизнес-класса «старой» Москвы. Для большинства вариантов рассрочка предоставляется на период от полугода до года и предусматривает ежемесячное начисление процентов, а также первоначальный взнос в размере 30-40%.

В ЖК «Кварталы 21/19» действует беспроцентная рассрочка сроком на 1 год при условии внесения 50% от стоимости приобретаемой квартиры.

В Russian Design District рассрочка предоставляется на 6 месяцев с первоначальным взносом 50%, или на срок до окончания строительства с первоначальным взносом 20% и выплатой оставшейся части за месяц до завершения стройки.

«Рассрочка – инструмент для расширения охвата за счет тех покупателей, которые либо продают свою квартиру – а значит, им нужно некоторое время на эту сделку, либо тех, кто не может или не хочет взять ипотеку. Для застройщика рассрочка повышает риски сделки, она невыгодна в условиях растущего рынка. Для покупателя разница между рассрочкой и ипотекой в целом невелика»

Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Призрачный trade-in

Формат trade-in большинство покупателей ассоциируют с авторынком, где покупатель получает новую машину в обмен на свою старую с доплатой. Однако аналогичным образом поступить с недвижимостью не получится: фактически обмена или выкупа старого жилья не происходит. Застройщик выступает лишь в качестве посредника при продаже имущества своего клиента. Для этого он, как правило, привлекает партнерское риелторское агентство.

У программы trade-in есть как свои преимущества, так и недостатки, рассказывает Сергей Нюхалов. Ее основной плюс в том, что приобрести квартиру в новостройке можно без дополнительных личных вложений – если новое жилье дешевле старого. Если же клиент стремится значительно улучшить жилищные условия, то, применяя trade-in, он может воспользоваться ипотекой, не внося при этом личные сбережения как первоначальный взнос: продажа собственной квартиры на вторичном рынке даст необходимые средства.

Один из минусов этой программы – возможный убыток на дисконте при продаже вторичной недвижимости силами агентства. В случае самостоятельной его реализации клиент получает более выгодную цену.

Программа trade-in несет много головной боли, если клиент продает свое единственное жилье. Дело в том, что самые низкие цены на квартиры в новостройке – на начальном этапе строительства. Но дом обычно возводят 2-2,5 года, и все это время покупателю надо где-то жить. Если снимать квартиру, то за это время на аренду можно потратить от миллиона рублей и больше. В этом случае одна из реальных альтернатив программе трейд-ин – ипотека. Если покупатель оформляет жилищный кредит, то спокойно дожидается завершения строительства дома в собственной квартире и приступает к ее продаже только после переезда. Реализуя потом вторичную недвижимость на выгодных условиях, заемщик направляет полученные средства на частичное или полное досрочное погашение ипотеки.

Если заемщик кредитуется по государственной или субсидируемой программе, то его выгода будет еще ощутимей. Выплаты по кредиту даже в течение 2 лет будут значительно меньше, чем возможные потери на дисконте от продажи квартиры.

Непопулярный лизинг

Лизинговая схема предполагает участие в сделке третьей стороны – лизинговой компании. Именно она выступает в качестве оценщика – как покупателя, так и выбранного им лота, после чего приобретает объект недвижимости. Оформляется трехсторонний договор, где прописывают сроки, в течение какого периода физическое лицо выкупает у лизинговой компании имущество.

Механизм лизинга представляет собой точечную историю на столичном рынке недвижимости. Количество проектов, где он применялся, никогда не превышало нескольких штук. Компания фактически заключает договор долгосрочной аренды с потребителем, который на протяжении определенного срока вносит платежи за недвижимость. После выплаты всей суммы квартира переходит в собственность.

Стоит отметить, что, в отличие от ипотеки, лизинг не дает возможности оформить постоянную регистрацию в квартире.

Помимо этого, относительная непопулярность подобного способа обусловлена сложностью оформления документов, говорит Надежда Коркка.

«Вишенкой на торте становится ограниченный по сравнению с ипотекой срок кредитования, который предполагает внесение достаточно крупных ежемесячных платежей, – добавляет Андрей Колочинский. – Большинство лизинговых компаний, которые работают с недвижимостью в России, готовы идти на сделку с максимальным сроком выкупа квартиры до 5 лет при условии первоначального взноса не менее 40% от ее стоимости. Очевидно, что такие условия не подходят для большинства покупателей массового жилья на первичном рынке».

Как будут меняться приоритеты покупателей

Владимир Щекин: «Будущее за онлайн-покупкой недвижимости и выстраиванием бесконтактного процесса ее приобретения с минимальным вовлечением человеческого фактора. Вместо выезда на объект будут широко применяться VR-просмотры шоурума и осмотр проекции квартиры в виде голограммы с помощью AR/VR очков. Работать с клиентом станет виртуальный менеджер продаж, а помогать выбирать квартиры – искусственный интеллект».

Надежда Коркка: «Общемировой тренд демонстрирует, что наиболее перспективным способом приобретения недвижимости выступает ипотека. Тем не менее, все большее распространение будут получать различные шеринговые инструменты, предусматривающие как краткосрочную, так и долгосрочную аренду. Пандемия коронавируса рано или поздно завершится, мобильность населения восстановится, и подобные варианты станут востребованными».

Денис Бобков: «Есть вероятность, что трейд-ин в его классическом, «автомобильном» понимании, также будет набирать обороты (в том числе и за уже купленные у этой же компании-девелопера квартиры)».

Сергей Нюхалов: «Для приобретения жилья при недостатке средств ничего лучше, чем ипотека, пока не придумано. Это наиболее массовый и доступный инструмент на рынке недвижимости. Кредит может взять практически каждый человек при определенном уровне доходов и соблюдении ряда других условий».

Андрей Колочинский: «Пока в стране не обозначится устойчивый рост доходов населения и благосостояние граждан не увеличится, ипотека будет уверенно набирать популярность. Снижение ипотечных ставок, на которое мы все-таки рассчитываем в будущем, а также запуск новых социальных программ будут дополнительно стимулировать рост объемов ипотечного кредитования в России».