Выяснилось, почему в России не строятся коммерческие доходные дома - «Недвижимость»

Вам и не снялось

Несмотря на подскочивший спрос на длительную аренду жилья застройщики пока не торопятся с инвестициями в доходные дома. Высокая ключевая ставка ЦБ, из-за которой ставки по кредитам взлетели до небес, высокая конкуренция с серым рынком аренды и отсутствие  стимулов со стороны государства делают непривлекательными вложения в  этот перспективный  сектор жилой недвижимости.

После отмены льготной ипотеки потенциальные покупатели квартир стали активно переключаться на рынок съемного жилья. Однако выросший спрос на аренду жилья обострил дефицит предложения. По оценке «Инком-Недвижимости», в начале осени количество свободных квартир было в девять раз меньше, чем желающих их снять. Соответственно, взлетели и ставки. В третьем квартале средняя стоимость аренды жилья в РФ обновила исторические максимумы: в Москве за квартиру просили 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — 56 тыс. руб., в нестоличных городах — 43 тыс. руб, подсчитали аналитики «Дом.РФ». По их данным, за третий квартал 2024 года ставки аренды жилья в Москве подскочили на 25%, Петербурге — на 17%, в других крупных городах — на 12%.

В этой ситуации «палочкой – выручалочкой» для арендаторов мог бы стать институт доходных домов, который доказал свою эффективность в ЕС. К примеру, в Париже около четверти городского населения живет в государственных доходных домах, а в Германии 60% граждан живут в частных доходных домах. Отметим, что в ФРГ этот формат жилья популярен не только у арендаторов, но среди местных инвесторов: владея домом, они получили независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяют прибыль и статьи расхода. К тому же управление домом целиком экономичнее, чем отдельной квартирой или частью дома. 

Россия также имеет богатый опыт в этом секторе инвестиций. В XIX веке на долю доходных домов приходилось около 90% построек Петербурга и 50% — Москвы. Отечественные домовладельцы часто привлекали известных арендаторов, которые являлись рекламой для доходного дома. Существовала даже социальная ориентация — например, дома барского типа, для высокооплачиваемых служащих банков и страховых компаний, для чиновников и учителей со средними доходами, дома с коечно-каморочными квартирами, в которых жили люди, прибывшие в Москву и Питер на заработки на длительный срок, ночлежки для бедняков.

В истории современной России можно выделить инициативу Минстроя, который в 2019 г. разработал для кабмина проект стратегии развития стройотрасли до 2030 года. Важное место в документе уделялось развитию рынка арендного жилья, в т.ч. в рамках выполнения задач по ликвидации ветхого и аварийного жилья. Фактически пилот предполагал замену социального найма на создание сети доходных домов, где застройщики и подрядчики получили госзаказ на развитие нового формата. К сожалению, проект не стал прорывным. Причин много.

Как пояснил «МК» вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин, во-первых, строительство доходных домов требует длительного периода окупаемости, который составляет 15 – 25 лет. На российском рынке девелоперы работают с более коротким инвестиционным циклом, и такой длительный срок не очень привлекателен ни для застройщиков, ни для банков-кредиторов.

Во-вторых, значительная часть рынка аренды в России жилья является «серой». Конкуренцию у частных арендодателей на таких условиях легальным доходным домам не выиграть. Из-за нелегальной аренды жилья государство в год теряет около 250 млрд руб., — отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

В-третьих, ставки налогообложения, отсутствие льгот, высокие расходы на содержание и эксплуатацию, сложности с управлением доходными домами делают этот формат менее экономически целесообразным для застройщиков. Далеко не все строители готовы в текущей ситуации взять на себя риски, связанные с неплатежами арендаторов. «Проектное финансирование могло бы частично поддержать формат доходных домов. Однако для этого необходимо ввести определенные послабления, так как сроки возврата инвестиций остаются гораздо длиннее, чем при строительстве на продажу», — подчеркнул Гущин. 

По оценке опрошенных «МК» экспертов, сегодня в нашей стране успешно реализуются только два формата доходных домов. «Динамично развивается направление апарт-отелей. Например, рынок Санкт-Петербурга ими изобилует, этот формат очень популярен и востребован как среди туристов, так и среди резидентов города. В Москве также появляются проекты подобного формата. Популярен и сервис госкорпорации по выбору арендных домов в Москве, в Воронеже и Екатеринбурге», — сообщил директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

По его мнению, для развития направления арендных/доходных домов нужны особые компетенции. Девелоперские компании сегодня научились качесвтенно разрабатывать проект, позционаровать продукт. строить и  продавать. Но зачастую на этапе эксплуатации даже просто жилых домов девелопер уходит, не оставляет эту функцию за собой, поскольку не имеет компетенций УК. Ещё реже у застройщиков встречаются компетенции в гостиничном сервисе.

«Уровень затрат на реализацию подобных проектов максимально приближается к гостиничным проектам: необходимо делать полноценную отделку, мебелировку, а главное — организовывать все операционное управление проектом. Продажа жилья даже в условиях падающего спроса будет показывать лучшую доходность, чем управление арендными домами, возврат инвестиций в которых может затянуться на 8--10 и более лет. Учитывая, что квартиры останутся в собственности застройщиков, строить их по сути придется «на свои», без использования механизма проектного финансирования в классическом жилье. А уровень ключевой ставки совсем этому не благоволит», — добавил  заместитель генерального директора Российского аукционного дома Григорий Начинкин. По его мнению, налоговые льготы или наоборот увеличенные налоговое вычеты для населения смогут поднять популярность таких проектов.

По прогнозу вице-президента по маркетингу и продукту группы RBI Михаила Гущина, у сегмента сервисных апартаментов хорошие перспективы в РФ, особенно в городах с таким неисчерпаемым туристическим, деловым, промышленным потенциалом, как Санкт-Петербург и Москва: «За последние 15 лет этот формат стал привычным как для арендаторов, так и для инвесторов, он уже «встроен» в туристическую отрасль, и сегмент арендной недвижимости является абсолютно прозрачным и востребованным на рынке». 

Помимо сервисных апартаментов в РФ свой вклад в развитие доходных домов внесли и закрытые ПИФы недвижимости. Правда, популярность у них невысокая. «Доходность по этим инструментам в лучшем случае не превышает 6%. Конкурировать с другими предложениями таким фондам очень сложно. У нас на рынке есть примеры арендных фондов с квартирами, но их показатели не впечатляют», — пояснил руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.

Из плюсов ЗПИФов, ориентированных на коллективные вложения в арендные дома, директор департамента розничного кредитования «Цифра банк» Юрий Эйдинов отметил более низкую цену входа (он существенно ниже, чем приобретение целого объекта) и диверсификацию вложений (ЗПИФ инвестирует в разные объекты). По его мнению, невысокая популярность таких фондов связана не только с низкой доходностью в условиях стагнации цен на недвижимость, но и невысокой прозрачностью для инвестора в части совершаемых управляющими сделок и довольно высокими комиссиями за управление. Поэтому Эйдинов не ожидает существенного роста вложений в этот сегмент, как минимум до перехода рынка в стадию роста цен на недвижимость.

С ним согласен и Стольников. На его взгляд, сегодня государство в последнюю очередь будет развивать доходные дома, отдав инициативу в этом вопросе частным инвесторам.

Но как полагает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов, на горизонте ближайших 3–5 лет доходные дома не заинтересуют частных инвесторов  из-за низкой доходности и высоких рисков. 

И главный из этих рисков — высокая инфляция. ЦБ пытается обуздать ее высокой ключевой ставкой. Но жесткая денежно-кредитная политика больно бьет и по спросу (дорогая ипотека), и по предложению (из-за дорогих кредитов застройщики меньше строят). При этом в условиях отсутствия «заморозки» тарифов естественных монополий такая политика бесполезна, да и вредна для стройрынка, поскольку она не снижает, а напротив, увеличивает себестоимость стройки и, соответственно, приводит к подорожанию жилой недвижимости, разгоняя, таким образом, инфляцию. 

По мнению руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, на Западе доходные дома развиваются благодаря околонулевым ставкам по кредитам и депозитам. «Когда банковский вклад  дает доход в 1% годовых, а доходные дома — до 10%, то инвесторам есть смысл нести деньги в доходные дома. Поэтому когда там долгое время ключевая ставка была на уровне 0% и строители на фоне дешевых кредитов могли получать чистую прибыль в районе 10%, строительство доходных домов шло ударным темпами. При высокой ключевой ставке, как в РФ (21% годовых. — «МК»), выгоднее положить средства на депозит или инвестировать в стойку. «Для развития доходных домов во многих странах используются дешевые и длинные деньги пенсионных фондов», — напомнил эксперт. Поэтому, если государство заинтересовано снизить остроту проблемы с арендой квартир, по его мнению, целесообразно разрешить НПФ вкладывать деньги через ЗПИФы в доходные дома. Разумеется, под контролем государства.