Когда закончится рост цен на жилье в Нижнем Новгороде? - «Новости регионов»

За последний год стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках Нижнего Новгорода выросла на 39%. Если в январе 2020 года средневзвешенная цена «квадрата» на первичном рынке составляла 73 692 рубля, то к январю 2021 года она увеличилась до 102 364 рублей, констатируют аналитики Domostroyrf.ru.

Резкое подорожание не обошло стороной и готовое жилье столицы Приволжья: по данным Gipernn.ru, цена 1 кв.м вторички за минувший год в среднем выросла на 22% — с 66 261 рубля в январе 2020-го до 81 026 рублей в январе 2021-го.

Мы пообщались с ключевыми игроками нижегородского рынка недвижимости, чтобы выяснить, чем обусловлен существующий тренд. Специально для читателей GiperNN ведущие эксперты дали свой эксклюзивный прогноз о том, как будут меняться спрос и предложение и когда же, наконец, остановится рост цен на квартиры в Нижнем Новгороде.

Стоимость квартир до пандемии

В 2018–2019 годах на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода не наблюдалось резких скачков цен. Стоимость квадратного метра ежегодно росла в среднем на 5–6% для готового жилья и на 9–10% для новостроек. Эксперты подчеркивают, что ключевыми факторами, влияющими на изменение стоимости жилья, традиционно являются курс рубля, размер ипотечной ставки, а также соотношение объемов спроса и предложения.

В 2019 году на подорожание новостроек также повлияло введение эскроу-счетов. Средства дольщиков хранятся на них до момента сдачи дома в эксплуатацию, при этом девелоперы реализуют проекты на собственные и заемные средства. Также на изменение стоимости жилья год от года влияет сезонность: летом оборот на рынке недвижимости замедляется, осенью и зимой спрос повышается и, соответственно, цены начинают расти. Причиной таких колебаний эксперты называют желание вернувшихся из отпусков нижегородцев расширить свою жилплощадь, а также их стремление инвестировать средства накануне нового года. При этом специалисты отмечают, что рост цен на первичное жилье всегда влечет за собой увеличение стоимости вторичного.

Елена Большакова

директор АН «Гарант плюс»

Первичка у нас «задает» вторичку. Если растет цена на новостройки, следом за ней поднимается и цена на готовое жилье. Но в общем-то все связано: если есть ажиотаж на вторичку, то и застройщики поднимают стоимость квартир. Рынок полностью взаимосвязан.

Почему взлетели цены на жилье?

Как отмечает управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов, в марте 2020 года, незадолго до начала действия ограничительных мер, на рынке недвижимости Нижнего Новгорода наблюдался подъем спроса — горожане стремились вложить свои средства в период неопределенности. Однако сразу после введения локдауна рынок ненадолго «замер»: по словам экспертов, нижегородцы были озабочены вопросами здоровья и сохранения работы, а не приобретением недвижимости. Для возобновления прежних темпов продаж и риелторам, и покупателям жилья пришлось перейти на новый режим взаимодействия.

Ольга Миронова

гендиректор АН «Золотой Ключик», президент ЛУАН

Те риелторы, которые идут в ногу со временем, быстро перестроились. Перестроились и партнеры, в том числе один из крупнейших банковских агрегаторов. Ввели электронную регистрацию, благодаря которой сделки продолжали оформляться. Сами риелторы перешли на подписание документов онлайн, стали пользоваться мессенджерами, делать видеотуры по объектам недвижимости.

Таким образом, уже к началу мая спрос, а вместе с ним и цены на недвижимость, вновь стали расти. По мнению большинства экспертов, ключевым фактором, подогревшим интерес нижегородцев к покупке жилья, стал резкий скачок иностранной валюты на фоне дорожающей нефти. Согласно данным Банка России, с 1 февраля по 1 апреля 2020 года курс доллара поднялся с 63,1 до 77,7 рубля, а за этот же период евро «взлетело» с 69,5 до 85,7 рубля соответственно. По словам Алексея Козлова, именно нестабильность рубля и заставила граждан стремительно вкладывать средства в недвижимость, чтобы обезопасить их от обесценивания. Елена Большакова, в свою очередь, отметила, что существующий подъем цен — самый долгосрочный за все время.

Елена Большакова

директор АН «Гарант плюс»

Такого долгосрочного подъема цен еще не было никогда. Сейчас, конечно, цены абсолютно неадекватные — очень высокие.

Новостройки и льготная ипотека

Важным фактором, стимулирующим повышение спроса на новостройки, стала программа льготной ипотеки со ставкой до 6,5%. По мнению экспертов, введенная в конце апреля мера господдержки стройотрасли привела к «буму продаж» строящегося жилья. Последний, в свою очередь, вызвал дефицит предложения и побудил застройщиков к повышению цен — девелоперы поняли, что нижегородцы готовы покупать квартиры даже за более существенные суммы.

Альбина Гладышева

гендиректор АН «Любимый город», президент НГСР

Поскольку люди с деньгами вышли на рынок, сразу образовался вакуум квартир. […] Сейчас за квартирами в новостройках настоящая очередь, потому что в Нижнем Новгороде строят мало. А когда на рынке нечего купить — квартир мало, домов мало — спрос превышает предложение, и цены растут.

По словам президента Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов и гендиректора АН «Любимый город» Альбины Гладышевой, среди строящегося жилья наибольшим спросом в 2020 году пользовались студии и однокомнатные квартиры. Также были популярны квартиры с планировкой 1+, предполагающей наличие просторной кухни-гостиной, спальни и санузла.

Евгений Суменко

замдиректора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»

Мы не ожидали, что большие объемы жилья будут распроданы достаточно быстро. Поскольку в 2020 году не удалось выехать за границу, люди, имеющие деньги, которые они хотели потратить на отпуск, решили вложиться в рынок недвижимости, потому что это неплохая инвестиция.

Как отмечают девелоперы, пандемия коронавируса и повышенный интерес к новостройкам не повлияли на график строительства и сроки ввода жилья в эксплуатацию.

Елена Кислова

руководитель отдела продаж ГК «Подкова»

В 2020 году у нас был запланирован ввод только одного объекта — первого из пяти домов в жилом комплексе «Подкова на Гагарина». Его мы ввели в эксплуатацию еще до начала пандемии. Что касается других наших объектов, то мы везде следуем графику строительства.

Готовое жилье: спрос и предложение

Эксперты отмечают, что повышение стоимости квартир от собственника в условиях тесного взаимодействия цен на первичное и вторичное жилье был неизбежен.

Альбина Гладышева

гендиректор АН «Любимый город», президент НГСР

Основная масса людей продает вторичку, чтобы купить квартиру в новостройке. Поэтому, если на новостройки растет цена, продавец вторички хочет сократить разницу, и, соответственно, поднимает стоимость. Одно тянет за собой другое.

Но и после повышения цен нижегородцы продолжили вкладываться в готовую недвижимость. Алексей Козлов отметил, что, по данным аналитики АН «Монолит», за 2020 год объем предложения на вторичном рынке сократился на 35% — риелторы продали все ликвидные объекты. При этом спикер подчеркнул, что в минувшем году интересы населения сместились в сторону квартир в спальных районах. Средняя стоимость «квадрата» там меньше, чем в центре Нижнего Новгорода, а потому за равную стоимость позволяет приобрести жилье с большей площадью. По словам эксперта, с приходом в жизнь нижегородцев удаленной работы в покупаемых квартирах они стали ценить метраж, а не выгодное расположение.

Прогноз стоимости квартир в 2021 году

По мнению консультантов GiperNN, стоимость жилья в Нижнем Новгороде в 2021 году продолжит расти. Однако ожидать значительных скачков, вероятнее всего, не придется: эксперты сходятся во мнении, что цены на недвижимость близки к максимуму. Существенному росту будет препятствовать и снижение покупательской способности населения. В отличие от цен на квартиры, доходы нижегородцев не растут. А это значит, что скоро наступит время, когда «наевшиеся квартирами» горожане уже не будут столь активно скупать недвижимость, отмечают специалисты.

Согласно прогнозам наших собеседников, стоимость жилья в 2021 году в среднем поднимется на 5–10%. По мнению Алексея Козлова, новостройки подскочат в цене на 10–12%, а стоимость «вторички» вырастет на 7–8%. Этой же позиции придерживается и руководитель отдела продаж ГК «Агроспецтех» Михаил Шерстнев, утверждающий, что даже в случае отмены льготной ипотеки в июле 2021 года цены на жилую недвижимость вырастут как минимум на 5%. Подорожание жилья в пределах инфляции прогнозирует и заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Евгений Суменко. Верхнюю границу повышения цен в 10% обозначила гендиректор АН «Золотой Ключик», президент Лиги успешных агентств недвижимости Ольга Миронова.

Снижение цен на жилье — реально?

Большинство консультантов GiperNN считают, что рано или поздно удешевление недвижимости произойдет. Однако ждать его в текущем году, по их мнению, не стоит.

Михаил Шерстнев

руководитель отдела продаж ГК «Агроспецтех»

На рынке Нижнего Новгорода сейчас небольшой объем предложения. И вряд ли он значительно увеличится. А при дефиците предложения цены всегда не снижаются, а повышаются.

Эксперты подчеркивают, что даже в случае отмены программы льготной ипотеки в июле 2021 года цены не станут ниже. Евгений Суменко отметил, что в такой ситуации возможно лишь точечное уменьшение стоимости — со стороны застройщиков, наиболее высоко поднявших ценник в 2020 году. В свою очередь Михаил Шерстнев заявил, что наличие или отсутствие субсидированной ставки будет влиять лишь на темпы роста стоимости жилья, но не сможет преломить существующую тенденцию к подорожанию.

Так как сейчас нижегородцы покупают жилье по нынешним ценам за наличные деньги, покупают активно, значит, рынок просто перешел на другое ценообразование. И в той или иной степени это сохранится. А льготная ипотека будет либо ускорять эту тенденцию, либо замедлять. В мае—июне, если ипотеку будут отменять, спрос может еще больше вырасти. Потом он затихнет, и ситуация будет такой, какая сейчас, в феврале—марте, — уточнил Михаил Шерстнев.

По мнению Алексея Козлова, недостаточный объем предложения на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода будет препятствовать снижению цен. Также эксперт заметил, что государство может ввести дополнительные программы поддержки для вторичного жилья.

Алексей Козлов

управляющий директор сети АН «Монолит»

По нашему мнению, будет дополнительно стимулирование государства для субсидирования ставки по вторичке. Мы думаем, что средняя ставка по вторичной недвижимости в ипотеку будет сокращаться в пределах 0,5–0,8% по этому году — для того, чтобы выровнять доступность новостроек и вторички.

Кроме того, управляющий директор «Монолита» подчеркнул, что из-за длительных циклов строительства первички будет облегчен доступ к ипотеке для загородной недвижимости.

Введение эскроу-счетов для индивидуального строительства или коттеджной застройки, сокращение количества документов по ипотеке на загородные дома — вот туда будет идти государство. Это позволит снизить концентрацию спроса на новостройки, — отметил Алексей Козлов.

В конце февраля 2021 года о возможном снижении цен на строящееся жилье благодаря внедрению механизма инфраструктурных облигаций сообщил губернатор Нижегородской области Глеб Никитин. По мнению главы региона, новый способ финансирования с привлечением частных инвестиций позволит застройщикам сэкономить на реализации проектов и, как следствие, приведет к росту предложения на рынке.

По словам Алексея Козлова, механизм инфраструктурных облигаций даст возможность увеличить застройку в удаленных частях Нижнего Новгорода, что сбалансирует объемы спроса и предложения на рынке недвижимости. Эксперт уточнил, что за счет доступа к удаленной части города девелоперы будут интересоваться новыми объектами, которые раньше были для них недоступны — в том числе в связи с инфраструктурными ограничениями.

Очевидно, что говорить о возможном снижении цен на жилую недвижимость в Нижнем Новгороде пока рано. В начале 2021 года стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке продолжают расти, хотя и незначительно — на 0,5–2% ежемесячно. В дальнейшем, по мнению большинства экспертов, «раздутые» цены действительно могут уменьшиться — этому способствует снижение платежеспособности населения. Однако ожидать стремительного падения стоимости жилья и возвращения к докризисным значениям нижегородцам не приходится.