Как купить квартиру в Сербии в 2024 году? - «Зарубежная недвижимость»

Россияне за последние годы открыли в Сербии более двух тысяч компаний; Большинство переехавших из РФ сотрудников этих предприятий арендует жильё, но есть и те, кто решает приобрести собственное; С чего начать процедуру покупки недвижимости? Как подготовиться к сделке? Кто в ней участвует? Как рассчитаться с продавцом? Как не нарваться на неприятности? Рассказываем по порядку.

Интерес россиян к сербской недвижимости велик и, как говорят риелторы, в августе – сентябре 2024 года запросов стало больше, особенно на квартиры в активно застраиваемых недорогих районах Белграда.

Многие перебравшиеся в Сербию релоканты решают в итоге обзавестись здесь собственностью. Есть те, кто рассматривает покупку недвижимости как способ получения ВНЖ и в дальнейшем гражданства.

Инвестиционные сделки также присутствуют, так как цены на квадратные метры растут, несмотря на стагнацию на рынке, а спрос на аренду жилья в столице есть всегда.

Могут ли иностранцы покупать жильё в Сербии без каких-либо ограничений?

Граждане зарубежных стран имеют право приобретать квартиры и дома в Сербии, если соблюдается принцип взаимности, то есть если сербам, в свою очередь, разрешается совершать сделки в этих государствах.

Таким образом, россияне, белорусы, украинцы могут беспрепятственно покупать жильё. Гражданам других стран необходимо уточнять информацию.

Что касается ограничений для иностранцев, то они действуют в отношении земли. Физическим лицам из-за границы запрещено приобретать земельные участки без строений, однако на юридические лица это не распространяется.

Если интересует именно земля, то можно либо оформить покупку на фирму, либо взять участок в аренду, построить на нём дом и уже потом перевести всё в собственность.

Покупка иностранцами земель сельхозназначения не допускается.

Какую недвижимость можно купить для получения ВНЖ Сербии?

Владение любой пригодной для жизни недвижимостью – основание для оформления вида на жительство в Сербии. Минимального порога стоимости квартиры или дома не предусмотрено, однако есть нюанс – необходимо будет проживать по тому адресу, по которому вам выдано ВНЖ.

Карточка вида на жительство собственнику недвижимости и членам его семьи предоставляется на 3 года. Далее можно либо продлить ВНЖ, либо подать заявку на ПМЖ и затем сразу на гражданство. Важный нюанс – претендовать на паспорт можно, только если вы не покидали Сербию совокупно более чем на 10 месяцев за эти 3 года.

Таким образом, путь к гражданству в Сербии – один из самых быстрых и лёгких в мире.

Отметим, что, если цель покупки – ВНЖ, вам подходит либо вторичный рынок, либо новостройка, которая уже сдана в эксплуатацию. В противном случае сразу вид на жительство вы не получите, придётся ждать.

Этапы покупки квартиры или дома в Сербии

Выбор недвижимости

Теоретически можно заниматься поиском недвижимости и организацией сделки самостоятельно, но на практике удобнее и надёжнее обратиться в русскоязычное агентство, которое станет вашим помощником.

Квартира или дом? Для собственного проживания или для сдачи в аренду? Сколько комнат? Какие районы предпочтительнее? Первичное или вторичное жильё? Каков бюджет? Все эти вопросы вы обсуждаете со своим риелтором, и он соотносит ваши потребности и возможности с теми предложениями, которые есть на рынке. Опытный брокер, зная местные особенности, может порекомендовать ту или иную локацию, застройщика и так далее.

Подходящие варианты квартир предварительно можно отобрать в электронном виде, по фото и описаниям. Затем агент приглашает вас на показы недвижимости. Важно оценить состояние понравившегося объекта, убедиться, что всё соответствует вашим ожиданиям, и принять решение.

Далее в ходе окончательных переговоров с продавцом согласовываются детали: финальная сумма, сроки и условия сделки, что из мебели остаётся.

Проверка объекта и составление договора

Обычная практика в любой стране при покупке жилья на вторичном рынке – проверка его на юридическую чистоту. В Сербии этим точно пренебрегать не стоит, так как проблемные объекты встречаются. Важно, скажем, запросить, закрыта ли ипотека собственником квартиры, и есть ли подтверждающий сей факт документ, а также уточнить, зарегистрирована ли недвижимость в национальном кадастре. В противном случае связываться с таким «добром» не стоит.

Если сделка с застройщиком, то необходимо убедиться, к примеру, что разрешение на строительство соответствует тому, что реально возводится. Бывает, что по документам должен быть гаражный кооператив, а строится жилой дом. В перспективе это, конечно, сулит проблемы.

Такого рода проверки – часть работы агентства.

Составлением договора также занимается риелтор совместно со штатным адвокатом в крупных агентствах и с привлечённым – в небольших конторах.

Резервирование объекта. Заключение предварительного договора

Чтобы закрепить за собой недвижимость, которую вы решили купить, необходимо внести депозит. В Белграде он составляет обычно от 1000 до 5000 евро, иногда больше, в зависимости от стоимости квартиры и даты предполагаемой сделки у нотариуса (на какой срок объект снимается с продажи).

Задаток – невозвратный. В случае если вы передумаете покупать, он останется у продавца. Если же продавец изменит свои намерения, то он вам вернётся в двойном размере. Эти условия прописываются в предварительном договоре.

Оговоримся, что в Сербии зачастую стороны готовы выйти на сделку быстро, поэтому они минуют стадию резервирования и сразу заключают основной контракт. Конечно, это возможно, если покупатель заранее подготовил нужную сумму. Однако даже в случае, если сделка назначена через три дня, небольшой аванс продавцу оставить всё же придётся, чтобы тот был уверен в вас и снял рекламное объявление с сайта.

Открытие счёта в банке и аккумулирование средств на нём

Для покупки недвижимости в Сербии важно, чтобы у вас был счёт в сербском банке. Расчёты с продавцом возможны только с вашего местного счёта!

Некоторые банки продолжают открывать счета россиянам без ВНЖ, однако процесс не всегда проходит гладко. Многое зависит от отделения банка и конкретно от сотрудника. Например, в центральном офисе могут отказать, а в отделении на периферии буквально в тот же день одобрят вашу заявку. В Белграде, скажем, открытие счёта, бывает, растягивается на несколько недель, а в Нише в том же банке всё делают за два дня.

Для открытия счёта понадобятся два документа – заграничный паспорт и «белый картон» – свидетельство о регистрации в полиции по месту временного проживания. Такая бумага оформляется через гостиницу, в которой вы остановились или через хозяина жилья, которое вы сняли. Агентство, которое ведёт вашу сделку, также может помочь.

Сделка: подписание основного договора, расчёты и получение ключей

Подписание основного договора происходит в нотариальной конторе или в офисе агентства, но обязательно в присутствии нотариуса.

Кто обязан быть на сделке, помимо нотариуса: продавец, покупатель, адвокат, два свидетеля, знающих и сербский, и русский (часто это риелторы), переводчик.

Нотариус зачитывает вслух текст договора на сербском. Переводчик синхронно переводит на язык покупателя.

После подписания договора покупатель идёт в банк и перечисляет средства на счёт продавца. Далее он возвращается к ожидающему его нотариусу и отдаёт ему квитанцию об оплате. Нотариус направляет документы в кадастровую палату, а покупатель получает подписанную всеми участниками сделки «клаузу интабуланти» – разрешение на регистрацию перехода прав собственности.

Ключи покупатель готового жилья получает либо сразу в день сделки, либо через несколько дней по предварительной договорённости. То же касается и подписания акта приёмки-передачи квартиры.

Далее новый хозяин может въезжать в квартиру и переводить на своё имя договоры с коммунальными службами.

Переход права собственности

Регистрация прав собственности в кадастровой палате занимает обычно 2-3 недели. Кое-где процедура уже полностью электронная, а где-то ещё нет, и свидетельство выдадут в бумажном виде.

После регистрации оплачивается пошлина за внесение новых хозяев в кадастр. Она небольшая, 50 евро, и её могут оплатить доверенные лица.

Дело сделано! Вы внесены в кадастр в качестве нового собственника, а, значит, можно подавать документы на ВНЖ.

Отметим, что процедура на первичном рынке имеет свои бюрократические особенности.

Регистрация прав собственности на квартиру в новостройке возможна после завершения всех работ и сдачи дома в эксплуатацию. На практике после ввода здания проходит некоторое время, прежде чем застройщик получает специальный документ – «употребну дозволу», то есть разрешение на использование.

В квартирах уже могут жить люди, но при этом они не внесены в кадастр. Многих пугает такая перспектива, и иностранцы стараются выбирать варианты из свежей «вторички» либо в новых домах, но на которые имеется «употребна дозвола».

Налоги при покупке недвижимости в Сербии

При приобретении жилья на вторичном рынке покупатель оплачивает налог на переход права собственности в размере 2,5%.

На первичном рынке оплачивается НДС в размере 10%. Обычно он уже включён в стоимость недвижимости.

Владелец жилья в Сербии обязан оплачивать ежегодный налог на недвижимость в размере от 0,06 до 0,6% в зависимости от стоимости объекта и его местоположения. Чтобы вносить этот платёж, иностранный собственник должен оформить индивидуальный налоговый номер, причём сделать это надо не позднее, чем через 5 дней после покупки, обратившись в налоговую службу.

Налог на доход при сдаче жилья в аренду: 20%.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Сербии

Агентская комиссия: от 1,5 до 3%.

Услуги адвоката, нотариуса и переводчика: примерно 1% от суммы сделки.

Таким образом, совокупно на налоги и дополнительные расходы необходимо заложить 5-6% от стоимости недвижимости.

Можно ли провести сделку удалённо?

Теоретически это возможно, но на практике в Сербии таких случаев крайне мало.

На поездку с целью покупки жилья следует заложить не менее двух недель, при условии предварительных договорённостей.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

руководителя агентства RENTSALE Юлию Титову,

руководителя направления «Сербия» онлайн-агентства зарубежной недвижимости VRC, эксперта агентства MGS Елену Селибовскую.