Как купить виллу в Индонезии - «Зарубежная недвижимость»

Многие иностранцы, однажды оказавшись на Бали или другом райском острове Индонезии, влюбляются в эти места и задумываются о том, чтобы связать с ними какую-то часть своей жизни; вилла на океане вполне может из мечты стать реальностью, однако процесс покупки недвижимости простым даже не кажется, а в действительности ещё сложнее и связан с определёнными рисками; подробно обо всех нюансах приобретения дома или апартаментов в Индонезии, а также о текущей ситуации с посещением островов расскажем в нашей статье.

Цели приобретения недвижимости в Индонезии

Перед тем как приступать к поиску виллы или квартиры, необходимо чётко определиться, планируете ли вы жить на острове постоянно или большую часть времени будете сдавать недвижимость. Если дом приобретается для себя и своей семьи, необходимо составить список актуальной инфраструктуры (торговые центры, международные школы) – это даст отправные точки для поиска подходящих локаций.

Если цель покупки дома инвестиционная, следует составить бизнес-план, определить свои затраты при самостоятельном управлении объектом (при желании лично искать арендаторов и нанимать персонал), и в случае если эту функцию возьмёт на себя компания. Годовой доход, как правило, рассчитывается исходя из консервативных прогнозов по заполняемости виллы или мини-отеля – 45-50%, хотя нормальная загрузка составляет 70% в год, а в некоторые месяцы может достигать 100%.

Ещё один важный момент, рассматриваете ли вы только готовые дома или склоняетесь к тому, чтобы построить виллу самостоятельно.

От ответов на эти вопросы будет зависеть выбор региона, конкретной локации на острове, а также то, какой вариант права на имущество будет предпочтительным.

Выбор региона и локации

Индонезия – это крупнейшее государство в Юго-Восточной Азии, состоящее из более чем 17 тысяч островов, 6 тысяч из которых населены. Самые крупные – Калимантан (Борнео), Суматра, Сулавеси и Ява. Здесь проживают люди разных национальностей, говорящие на более чем 700 не похожих друг на друга языках.

Количество земли, пригодной для строительства, то есть не предназначенной для сельского хозяйства, а также имеющей транспортное сообщение и доступ к пресной воде, в Индонезии ограничено. Это одна из причин, почему законодательство страны запрещает нерезидентам абсолютное владение землёй (подробнее об этом расскажем далее).

Туристический сезон на островах длится круглый год. Бывает сезон дождей и «сухой» сезон, но «мёртвого» туристического сезона в Индонезии нет. По этой причине недвижимость для аренды пользуется спросом вне зависимости от месяца года.

Наиболее привлекательные регионы для инвестиций, по мнению местных экспертов, – Бали, Ломбок, Сумба, Сумбава, Калимантан (Борнео). Если ориентироваться на срок вложений 25-30 лет, то риэлторы советуют присмотреться к Калимантану, так как сюда переносят столицу с острова Ява, а, значит, земля будет дорожать.

Если желаемый срок возврата инвестиций короче, порядка 5 лет, то большой интерес представляет север Бали, где планируется строительство второго международного аэропорта. Наверняка это приведет к значительному росту стоимости земли. Сегодня участки на первой линии от моря в северной части острова продаются по цене $20 000-30 000 за сотку. Для сравнения – цена за сотку на более развитом и популярном у туристов юге доходит до $200 000.

Для собственного круглогодичного проживания локальные агентства недвижимости советуют рассмотреть не побережье, а посёлки в горах, на высоте 600 метров над уровнем моря, так как здесь не так жарко.

Отдельно необходимо отметить самый популярный курорт в Индонезии – райский Бали. Остров разделен на 8 округов (кабупатенов) и 1 муниципалитет (кота). Его южная часть омывается Индийским океаном. Сильные приливы и отливы обеспечили этому побережью славу идеального места для сёрфинга. Центральная часть острова, Убуд, подходит для любителей природы – район окружен живописными рисовыми террасами. Но до моря или океана придётся ехать около 1,5 часов.

Северные территории омываются морем Бали, которое находится в акватории Тихого океана. Это рай для любителей дайвинга и снорклинга. Туристическая инфраструктура на севере развита гораздо слабее. Здесь отсутствуют крупные торговые центры, нет большого выбора ресторанов.

На Бали проживает более 5 тысяч русскоговорящих – большинство селится в районах Чанггу, Букит, а также в Убуде. В северной части острова граждан из России, Украины, Белоруссии, Казахстана пока не много. Однако интерес к расположенным здесь проектам растет.

Выбор правовой формы владения недвижимостью

Иностранцы не могут владеть недвижимостью в Индонезии в привычном нам понимании. Получить безусловное право собственности на дом или квартиру – Freehold (или Hak Milik) могут только индонезийцы.

У граждан других стран, мечтающих о вилле на Бали, есть возможность воспользоваться одной из трёх программ: Hak Guna Banguan («право на строительство»), Hak Pakai («право на использование») или Hak Sewa – («право на аренду»).

Hak Guna Banguan предоставляет иностранным компаниям, зарегистрированным в Индонезии, право строить дом или дома (без ограничения по количеству) и владеть ими в течение 25 лет с дальнейшей пролонгацией (общий срок 80 лет). По законодательству возможно продление и после окончания этого периода, однако таких прецедентов пока не было.

Компания может при желании продать объект или объекты, а точнее, уступить свои права на них, как иностранцам, так и гражданам Индонезии, соответственно по договорам Hak Pakai и Hak Milik. Кроме того, реализовать купленную таким образом виллу или участок можно путём продажи компании или её долей, что позволяет сэкономить на налогах.

Если покупатель виллы или апартаментов имеет ВНЖ Индонезии или рабочую визу, он может оформить Hak Pakai – исключительное право на использование земли или дома. Срок действия Hak Pakai зависит от того, каким правом обладает продавец: до 80 лет, если виллу продаёт индонезиец с правами Hak Milik, на срок действия договора Hak Guna Banguan плюс ещё максимум 50 лет, если объект приобретается у иностранной компании с соответствующим правом.

Hak Pakai можно получить только на одну единицу недвижимости, при этом размер земельного участка не может превышать 1500-2000 кв. м (в зависимости от локации). Установлена также минимальная стоимость недвижимости, которую можно приобрести, оформив Hak Pakai. Лимиты на Бали составляют 2 млрд рупий ($137 000) на квартиры и 5 млрд рупий ($342 000) на дома. В Джакарте – 3 млрд рупий ($205 300) и 10 млрд рупий ($684 200) соответственно.

Важно отметить, что, если обладатель Hak Pakai покидает Индонезию (в случае, когда у него закончился срок ВНЖ или разрешения на работу), ему необходимо в течение года передать своё право на недвижимость другому лицу, иначе государство может изъять дом без компенсации – законодательство позволяет это сделать. Однако на практике таких прецедентов не было.

Hak Sewa – это договор аренды недвижимости, который, в отличие от Hak Pakai, не регистрируется в государственном органе. Кроме того, его необязательно заверять у нотариуса, достаточно подписей двух свидетелей и марок. ВНЖ или разрешение на работу также не потребуется. Договор этого типа может быть подписан на любой срок без ограничений. Однако, как правило, скажем, при заключении договора на 100 лет, его разбивают на четыре контракта по 25 лет.

При договорах Hak Sewa налоговые обязательства возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.

Необходимо упомянуть, что в стране много лет пользуется популярностью схема, в соответствии с которой права на недвижимость (Hak Milik) оформляются на номинального владельца – гражданина Индонезии. Однако такой способ находится вне рамок правового регулирования. Сегодня нотариусы уже не оформляют покупку на номинальных держателей. Тем не менее, практика переоформления договора о номинальном владении на новых держателей-иностранцев существует (такой вариант может быть интересен тем, кто хочет сохранить своё владение недвижимостью в тайне).

Знакомство с соседями, обмер участка и юридическая проверка

Очень важно при покупке участка или дома в Индонезии заранее познакомиться с соседями, а также с главой деревни и поставить их в известность о своих планах. Одобрение местных вам понадобится не раз. Например, разрешение на проезд по общественной дороге должно быть подписано всеми домохозяйствами на улице, так как люди строили её когда-то за свои деньги. Отсутствие документа с визами соседей чревато дополнительными расходами.

Если вы покупаете землю под застройку, подпись соседей и главы деревни понадобится для того, чтобы подать заявление и получить разрешение на строительство. Важно, чтобы все заинтересованные лица были не против. Необходимо отдельно поговорить с главой деревни и узнать условия получения его визы на заявлении.

Рекомендуются также выяснить всё об обременении земли – нужно ли делать отчисления в общину деревни (банджар), в какие сроки и каком размере (например, раз в год покупать мешок риса или вносить средства, скажем, на нужды школы).

Местные риэлторы советуют перед покупкой убедиться, что приобретаемая земля не сельскохозяйственного назначения, а также самостоятельно сделать замеры участка и удостовериться, что параметры совпадают с указанными в сертификате. Если есть несовпадения, перемеры и переоформление сертификата займёт около года.

Ещё один немаловажный аспект при самостоятельном строительстве – доступ к коммуникациям: как далеко проходит электричество, как глубоко находится вода.

Следует учитывать, что далеко не все местные жители говорят на английском, соответственно, понадобится переводчик.

Многое из перечисленного неактуально, если сделку ведёт агентство. Однако, нелишним будет обсудить с риэлтором все тонкие моменты.

Сделка, расчёты, оформление прав

Как правило, сначала составляется предварительный договор. Внести по нему какой-то депозит необходимо, чтобы объект был снят с продажи.

Договор может быть составлен и подписан как с привлечением нотариуса (его комиссия составит 1-2% от стоимости объекта недвижимости), так и без него. В последнем случае контракт составляется в простой письменной форме и подписывается покупателем, продавцом и двумя свидетелями.

Расчёты между сторонами производятся в долларах, евро или индонезийских рупиях по соглашению сторон. В мае 2022 года россияне могут провести платёж прямым переводом средств со счёта банка, не попавшего под санкции и не отключённого от SWIFT, на счёт продавца (при наличии документов о происхождении средств).

Оплата по договору при покупке строящегося объекта обычно разделяется на 3 этапа. Рассрочка на несколько лет не практикуется. Ипотека развита слабо. Иностранцам брать жилищные кредиты запрещено, но и местные редко пользуются такой опцией из-за высоких ставок.

Сроки оформления прав зависят от договора, по которому иностранец приобретает объект недвижимости. Так, оформить в аренду недвижимость (Hak Sewa) можно всего за несколько часов. А вот в случае перевода прав от индонезийца на нерезидента или иностранную компанию процесс может занять до полугода – внесение изменений в сертификаты на землю осуществляется в столице, и прохождение всех инстанций занимает время.

Услуги риэлтора обычно оплачивает продавец. Общепринятая комиссия составляет 5%, однако она может быть понижена до 2,5% на объекты стоимостью несколько миллионов долларов.

Налоги

Продавец и покупатель недвижимости в Индонезии оплачивают налог в размере 2,5% и 5% (от суммы сделки) соответственно.

Предусмотрен налог – 11% – на доходы от сдачи виллы или квартиры в аренду.

Кроме того, существует налог на недвижимость (ежегодный), который составляет 0,1- 0,2% от оценочной стоимости объекта. Чем дороже вилла, тем выше этот налог. Так, резиденции, которые стоят более 1 млрд рупий (примерно $68 423), облагаются максимальным налогом (0,2%). Чтобы обозначить порядок сумм, о которых идёт речь, приведём пример. Владелец мини-отеля площадью 2000 кв. м на участке 40 соток должен выплачивать государству примерно $600 налога в год.

Ещё один налог – на землю и строительство – выплачивается ежегодно и находится в ведении местных отделений Генерального директората по налогам (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia).

При продаже дома и передаче прав собственности также необходимо будет заплатить деньги в казну. Налог на прирост капитала равен 20% от общей продажной стоимости объекта.

При уступке прав на дорогую виллу стоимостью более 30 млрд рупий ($2,1млн) предусмотрен налог с продаж элитной недвижимости – 20%.

Переоценка налогов проводится каждые три года, а в наиболее динамично развивающихся регионах каждый год.

«Подводные камни» при покупке недвижимости в Индонезии

Рекламные объявления, в которых предлагается недвижимость на Бали, зачастую обещают доходность до 20% в валюте. Однако наши эксперты в регионе советуют обратить внимание на некоторые нюансы.

Во-первых, если договор аренды (Hak Sewa) заключается на 25 лет с преимущественным правом пролонгации необходимо учитывать, что на тот момент, когда придёт время подписывать новый договор на пролонгацию, стоимость земли может уже многократно превышать первоначальную (за последние 10 лет стоимость земли выросла в 6-8 раз в зависимости от региона). С этой точки зрения, чтобы обезопасить себя, лучше договариваться о более продолжительном периоде аренды (например, можно заключить 4 договора по 25 лет на общий суммарный период в 100 лет).

Во-вторых, нужно обязательно запросить у продавца договор, на основании которого он имеет право на участок или дом. Бывают ситуации, когда застройщик предлагает недвижимость на правах аренды на срок, который превышает срок его собственного договора аренды земли. Это означает, что пролонгация вашего договора будет зависеть от условий пролонгации договора между застройщиком и владельцем земли. Учитывая, что речь идёт о перспективе, скажем, в 20-25 лет, не исключена вероятность, что продавец не будет выходить на связь, и вам придется решать вопросы продления самостоятельно.

В-третьих, при приобретении земли со строениями у гражданина Индонезии следует убедиться, что в договоре прописаны пункты о том, что оригиналы сертификатов на землю хранятся у арендатора, а арендодатель несет обязательства по оплате налога с полученной прибыли – по закону арендодатель должен с полученного дохода заплатить НДФЛ в размере 11%. Это уточнение позволит покупателю обезопасить себя от решения вопроса в дальнейшем.

Помимо юридических аспектов, необходимо внимательно изучить, качественно ли построен дом, учитывая особенности эксплуатации строений в экваториальном климате. Один из таких моментов – это высота фундамента и используемые для гидроизоляции материалы. По словам местных риэлторов, часто встречаются дома на фундаменте высотой 40 см без гидроизоляции. Спустя несколько лет после возведения такого здания в стены проникает влага, образуется грибок. Отсутствие гидроизоляции кровли, что тоже не редкость на островах, грозит протечками в сезон дождей.

Условия посещения Индонезии на май 2022 года

Антиковидные ограничения

С марта 2022 года в стране отменён карантин по прибытии. Туристам больше не требуется проводить часть отпуска в карантинном отеле, не выходя за пределы номера, как было ранее. Кроме того, не нужно делать ПЦР-тест в аэропорту по прилёте. Однако сдать тест до путешествия (не менее, чем за 48 часов) всё же необходимо. Отметим, что посещать Индонезию могут только привитые туристы, причём с момента второй вакцинации должно пройти не менее 14 дней. «Cпутник V» и Спутник Лайт» входят в перечень одобренных препаратов, срока давности по прививкам нет.

Визы

В конце апреля вступили в силу новые правила получения виз в Индонезии.

Самая простая туристическая виза на срок до 30 дней, которую можно оформить в аэропорту, пока недоступна гражданам РФ, Украины и Белоруссии. Жителям этих стран предлагается оформить туристическую, бизнес-визу или иные типы виз, разрешающие более длительное проживание в островном государстве.

Отметим, что Индонезия не признаёт двойное гражданство, поэтому получить паспорт страны, не потеряв свой, практически невозможно.

Авиаперелёты

Наиболее оптимальные маршруты пути из России в Индонезию на май 2022 года: через Дубай (авиакомпанией Emirates), через Катар (Qatar airways) или Стамбул (Turkish Airlines). Возможно, вскоре возобновятся прямые перелёты из Москвы.

Путешествие на острова пока обходится дорого. Стоимость авиабилета в один конец на май 2022 года – от 50 000 рублей. Отметим, что для посещения Индонезии необходимо иметь обратный билет в Россию или любую другую страну.

Платежи

Так как Индонезия не входит в список «недружественных» России стран, расчёты, в том числе при приобретении недвижимости, возможны через банки, которые пока не отключены от SWIFT.

Благодарим нашего эксперта в Индонезии:

Максима Деменчука, менеджера по продажам в Arcasa-Group