Когда ипотека вновь станет доступной. Брать кредит или подождать снижения - «Ипотека»

Рынок ипотеки будет болеть два года, предсказал глава Сбербанка Герман Греф сразу после отмены всеобщей льготной ипотеки с 1 июля 2024 года. Пока болезнь лишь прогрессирует. Помимо исчезнувшей льготной программы, изменились условия семейной ипотеки — требования к возрасту детей стали жестче. А для IT-ипотеки не только сузили географию применения, но и повысили ставку. Рыночная ипотека тоже не радует потенциальных заемщиков. Со средневзвешенных 16,87% на момент отмены общей льготной ипотеки к началу осени ставка по ней превысила предыдущие рекорды и перевалила за 20% годовых.

Рассказываем, когда ипотечная ставка снизится и достигнет ли это снижение комфортного для россиян уровня.

Некомфортные ставки

К концу первой декады сентября 2024 года в 18 из 20 крупнейших банков по выдаче ипотеки ставки по рыночным программам превысили 20%, а в двух достигли почти 22% годовых, следует из аналитики Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Хотя за последние пять лет подобных высоких ставок не было, россияне берут ипотеку и на таких условиях.

За август 2024 года по рыночным программам в России было выдано 83 тыс. ипотечных кредитов на 189 млрд руб., подсчитали в «Дом.РФ». В количестве это на 27% меньше, чем в сопоставимом периоде прошлого года (по данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), на тот момент средневзвешенная рыночная ипотечная ставка составляла 11,76%), а в денежном выражении это на 43% меньше, чем годом ранее. Тем не менее показатели далеки от нулевых. «Доля продаж недвижимости без кредитных средств в любом случае в разы ниже, чем количество ипотечных сделок. Во многих случаях ипотека — единственный способ улучшить свои жилищные условия или переехать в другой регион», — поясняет управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронин причину, по которой ипотеку продолжают брать и на нынешних рыночных условиях.

Чтобы ипотечные заемщики чувствовали себя комфортно, ставка должна быть ниже нынешней в пять раз, полагает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. И обосновывает это так: средняя стоимость квадратного метра в новостройках по России в целом сейчас составляет 133,5 тыс. руб. (то есть на покупку средней двушки площадью 50 кв. м требуется 6,7 млн руб.), а средняя зарплата по стране, по данным Росстата на июнь, составляет 89,1 тыс. руб. «Это означает, что комфортный ежемесячный платеж по ипотеке получается равным порядка 27 тыс. руб.», — подсчитал эксперт.

Чтобы платеж стал комфортным при условии ипотеки на 25 лет и первоначального взноса в размере 20%, ипотечная ставка должна быть в районе 4%, сообщают в ФГ «Финам». Однако на таком уровне она не была никогда, если не брать в расчет точечные льготные программы, в лучшем случае — была вдвое выше. По рыночным программам, по данным ОКБ, минимум приходился на период с сентября 2020 года по март 2021 года. В это время средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке составляла 8,20–8,21% годовых. В остальные периоды она была выше. «Думаю, ипотечные ставки вряд ли смогут достичь комфортного уровня в 4% в обозримом будущем», — резюмирует Игорь Додонов.

Когда ставка по ипотеке станет снова доступной

О том, что рано или поздно ипотечная ставка достигнет если не 4%, то хотя бы психологически комфортных 10% годовых, мечтают многие. Тем более что периоды, когда она уже находилась на таком уровне, были довольно длительными. По данным ОКБ, это вся первая половина 2019 года и первый квартал 2022 года (а в промежутке ставки были еще ниже).

Чтобы предположить, когда ипотека подешевеет, ориентируются на прогноз Центробанка по ключевой ставке (с 13 сентября 2024 года она установлена на уровне 19%). Последний из таких прогнозов содержится в августовском отчете под названием «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2025 год и период 2026 и 2027 годов». В документе сказано, что, согласно нынешним ожиданиям ЦБ, в 2025 году ключевая ставка будет находиться в диапазоне 14–16%, в 2026-м — 10–11%, а в 2027-м опустится до нейтрального уровня. Нейтральной называют такую ключевую ставку, которая не оказывает ни сдерживающего, ни стимулирующего влияния на инфляцию. По данным Центробанка, это соответствует значениям ключевой ставки в диапазоне 7,5–8,5% годовых.

Принято считать, что ключевая и ипотечные ставки отстоят друг от друга примерно на 2 п.п. (ипотечная выше). Судя по усредненному среднемесячному отличию этих ставок за последние пять лет, это действительно так. Однако в реальности диапазон между ними в разные периоды колебался от 0,3 п.п. до 4,25 п.п. Более того, дважды за последние пять лет бывали ситуации, когда ставки менялись местами и ключевая обгоняла ипотечную. Поэтому ориентироваться на прогноз по ключевой ставке можно и нужно, но ждать, что как только она станет 8%, ипотечная ставка опустится именно до 10%, все же не стоит, полагают эксперты.

Стоит ли брать ипотечный кредит сейчас или дождаться, пока ставка снизится

По мнению директора департамента финансовой политики Минфина Алексея Яковлева, бояться нынешних высоких ставок по ипотеке не нужно. Через некоторое время, когда ставки снизятся, кредит можно будет рефинансировать — такая ситуация уже была в 2015 году. Поэтому купить квартиру в новостройке можно прямо сейчас, взяв ипотеку на нынешних рыночных условиях под 21%, а через три года, если получится, рефинансировать ее под 10%. Хотя есть и второй вариант — подождать эти три года и взять ипотеку на квартиру уже тогда, возможно — сразу по ставке 10%.

Финансовая разница между этими стратегиями составит 10,4–10,5%, подсчитала «РБК-Недвижимость» с помощью ипотечного калькулятора calcus.ru. Например, в Москве, где, по данным портала «Мир квартир», средняя квартира в новостройке сейчас стоит 21,4 млн руб., при первой стратегии суммарные расходы по ипотеке составят 60,4 млн руб., а при второй — 54,1 млн руб. В Волгограде, где, по данным «Мира квартир», среди городов-миллионников самое дешевое жилье (6,1 млн руб. за среднюю квартиру), те же показатели — 17,2 млн руб. и 15,4 млн руб. соответственно.

«Любой заемщик во всех случаях стремится к минимизации расходов на обслуживание долга», — говорит руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Спрос на ипотеку чувствителен к изменению ставок, однако характер такой зависимости зависит от многих внешних факторов, уточняет он. В случае двух стратегий покупки квартиры (прямо сейчас или через три года) такие факторы тоже есть: за сокращение расходов придется заплатить временем. Если покупку сделать сейчас, за три года новостройку уже успеют построить и заселить, а в случае второй стратегии покупки ожидание лишь начнется. К тому же выплаты по кредиту в первом случае закончатся на те же три года раньше. Какой вариант предпочтительнее, каждый выбирает сам.