Как разделить дачный участок на несколько. Документы и нюансы - «Дайджест»

В некоторых случаях требуется разделить участок в садовом товариществе на несколько, чтобы у каждой части был свой юридический статус и хозяин. Вместе с экспертами Роскачества и юристами рассказываем, как это сделать.

Когда необходимо делить участок

Разделить один участок на несколько может потребоваться в нескольких случаях:

- продажа части участка или сдача его в аренду. В этом случае земля должна иметь самостоятельный юридический статус;

- раздел участка между членами одной семьи, которые совместно им владеют;

- выделение части территории. Например, для выросших детей, которые хотят распоряжаться им самостоятельно;

- с предпринимательскими целями. Например, если владелец хочет открыть кафе, отель, ферму на части своего участка.

«Чтобы не иметь проблем и в полной мере распоряжаться землей (и постройками на ней), каждый собственник должен иметь соответствующие документы. Если часть участка не выделена, предпринимать отдельно с ней ряд действий (продать, сдать в аренду и так далее) нельзя. Иногда члены семьи договариваются, если у них нет спорных вопросов друг к другу, но гораздо надежнее все оформить юридически, потому что в таком случае можно избежать проблем и в дальнейшем», — рассказали эксперты Роскачества.

Какие участки можно разделить

Разделяются земли с назначениями ИЖС, ЛПХ и СНТ, рассказала юрист, эксперт в сфере недвижимости Дарья Коровина. По ее словам, существует перечень требований, которым должна соответствовать земля, чтобы ее разделить:

- поставлена на кадастровый учет;

- границы закреплены в Росреестре, то есть проведено межевание;

- при наличии нескольких собственников требуется согласие на раздел, оформленное соглашением;

- к каждому участку ведет отдельный проход, который прокладывается либо с дороги, либо через соседний участок;

- размер должен быть не меньше нормы площади, установленной местными регионами (как правило, 4–6 соток).

При разделе земельного участка по каждому из новообразованных должен быть доступ к землям общего пользования в СНТ, отмечает Коровина. К примеру, взять коттеджный поселок, где когда-то был единый участок, его разбили под ИЖС или дачи, а также места общего пользования — дороги и т. д. Чтобы потом разделить или объединить землю при покупке двух участков, требуется доступ к образуемому земельному участку через дорогу. Но так как у нее вид разрешенного использования, как у обычного участка, то собственнику нужно получить согласие на доступ к дороге. Если такое согласие не получить, то могут быть проблемы», — отметила Коровина.

Раздел и право собственности

В Земельном кодексе (ст. 11.4 ЗК РФ) указано, что при разделе земельного участка образуются несколько новых участков, а изначальный прекращает свое существование (кроме случаев, когда участок находится в государственной или муниципальной собственности, изымается для государственных или муниципальных нужд, используется для строительства многоквартирного дома). В результате образуется право собственности на все участки, которые получились в результате такого разделения. Когда владельцев несколько, то каждый из них может получить в собственность свой участок в садовом товариществе, который образовался при разделе.

«В случае если собственность долевая (то есть у участка несколько владельцев), то возможно выделить часть, чтобы у каждого была своя территория. В этом случае новый участок отделяется, а старый сохраняется по документам, но в новых границах. Но у того, кто подает заявление на выдел участка, теряется право собственности на первоначальный, а появляется право собственности на новый. Остальные собственники сохраняют право на исходный участок», — уточнили в Роскачестве.

Межевание участка

Для межевания участка в первую очередь нужно обратиться к кадастровому инженеру, который установит границы образующихся земельных участков и подготовит межевой план (и проведет межевание исходного участка, если это не было сделано).

Что такое межевание

Межевание — это процесс определения и восстановления границ земельного участка (или сразу нескольких), закрепление его на местности, определение площади и внесение полученных данных в Росреестр. Он включает проведение геодезических работ, сбор документов, процесс согласования границ, составление межевого плана, постановку на кадастровый учет и получение документов на регистрацию права собственности. Межевание выполняется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации» и ФЗ «О кадастровой деятельности в РФ». Межевание земельных участков сегодня не является обязательной процедурой.

Выбирая кадастрового инженера, убедитесь, что у него есть нужная квалификация и требующиеся разрешения. Он должен иметь диплом, свидетельство о членстве в СРО (саморегулируемой организации), советуют эксперты Роскачества. Они пояснили, что для работы инженера нужно предоставить документы:

- паспорта всех собственников участка;

- свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН;

- соглашение на раздел участка между всеми собственниками (в письменном виде);

- другие документы, если нужны (доверенности, договоры купли-продажи или дарения и т. д.).

Далее инженер готовит межевой план, на основании которого можно начать раздел участка в СНТ. После проведения работ необходимо обратиться в уполномоченный орган с заявлением о присвоении отдельных адресов вновь образующимся землям. Заявление можно представить лично или через представителя, отправить по почте, передать через МФЦ либо направить в форме электронного документа (например, через портал «Госуслуги»).

Принятие решения о присвоении адреса, а также размещение сведений в государственном адресном реестре осуществляется в срок не более десяти рабочих дней со дня поступления заявления в случае его подачи на бумажном носителе и не более пяти рабочих дней со дня поступления заявления в случае его подачи в форме электронного документа, объяснили в Роскачестве. После этого нужно обращаться в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности.

Оформление в собственность

Государственный кадастровый учет образуемых земельных участков и снятие с учета исходного участка необходимо осуществить не позднее одного года со дня присвоения объектам недвижимости адресов. В противном случае решение о присвоении адреса утрачивает силу.

Какие документы нужны для регистрации права собственности

В Росреестр предоставляются следующие документы:

- паспорта собственников;

- заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки;

- решение о присвоении адресов;

- соглашение собственников (если земельный участок находится в долевой собственности);

- правоустанавливающие документы на исходный земельный участок (если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН);

- за регистрацию права собственности на земельные участки подлежит уплате госпошлина. Представлять документ о ее уплате вместе с заявлением не требуется, но можно сделать это по собственной инициативе.

«В результате общий участок снимают с учета и право собственности на него прекращает существовать. Росреестр ставит на учет новые земли, на них появляются права собственности. По итогу каждый владелец образованных участков получает выписки из ЕГРН — они подтверждают их права на земли», — резюмировала Коровина.