На вторичный рынок вернулась практика продажи квартир с сохранением старых дешевых кредитных ставок - «Аналитика рынка»

Цены на российском вторичном рынке жилья впали в осеннюю спячку. Дорогие рыночные жилищные ссуды и ограничение льготных ипотечных программ не позволяют им больше расти. Чтобы хоть как-то «взбодрить» вялый спрос, многие владельцы квартир начали чаще предоставлять скидки, а банки вновь предложили покупателям залоговые квартиры с непогашенной ипотекой по старым низким кредитным ставкам.

Как рассказал «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев, из-за охлаждения спроса цены на вторичном рынке жилья в России вошли в зону турбулентности. В ряде крупных городов отмечено снижение средней цены одного квадратного метра готового жилья. За прошлый месяц она значительнее всего снизилась в Перми (–0,7%), Санкт-Петербурге и Челябинске (–0,5%) и Волгограде (–0,3%). А заметнее всего выросла в Казани и Воронеже (+1,3%), Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде (+1%) и Екатеринбурге (+0,8%).

В столице РФ за аналогичный период средняя цена квадратного метра почти не изменилась. Средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах), по данным «Миэль», составила 15,5 млн руб., а средний чек однокомнатной квартиры — 10,2 млн руб., двухкомнатной — 17,7 млн руб., трехкомнатной — 18,4 млн руб. Сентябрь дал лишь небольшое оживление в части покупательского спроса, но не оправдал ожиданий участников рынка.

В целом по России средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья за прошлый месяц выросла на 0,4%, а относительно сентября прошлого года всего на 4,5%.

На вторичном рынке жилья Зайцев отметил несколько интересных тенденций. Так, в начале осени выросла доля квартир с дисконтом. Из-за подорожавшей ипотеки продавцам становится все сложнее конкурировать за покупателя с деньгами, поэтому часть из них готовы оплачивать комиссию банка за снижение ставок на определенный период времени (как это распространено на рынке новостроек. — «МК») при покупке своего объекта.

Плюс сейчас на вторичный рынок жилья вернулась практика продаж залоговых квартир с сохранением старых ипотечных ставок для покупателя. Пока такую необычную опцию предлагает только один крупный банк. «Залоговые квартиры этого банка с непогашенной ипотекой сейчас особо в цене, поскольку их можно приобрести с дешевой ипотекой. За небольшую комиссию банк передаст оставшуюся часть долга от продавца покупателю с сохранением условий кредитования», — говорит Зайцев. С его слов, это один из трендов, который сейчас может поддержать спрос и доступность готового жилья.

Доля рыночной ипотеки при покупке вторичного жилья за последние несколько месяцев снизилась. Но часть граждан, заинтересованных в срочном приобретении жилья, готовы брать недостающие суммы и по этим ставкам, приобретая опции от банков по их снижению на первые 2–3 года кредитования. Но, как правило, это небольшие суммы при встречных сделках.

По оценке аналитика, есть и обратная сторона рынка вторичного жилья. Собственники, которые не видят для себя вариантов по улучшению жилищных условий из-за снизившейся доступности ипотечных кредитов, сейчас не спешат с продажей и предпочитают параллельно с поиском покупателей сдавать свои квартиры в аренду. В этом случае нередко продавцы не только не снижают, но даже повышают цену своих объектов, поскольку выросшие ставки аренды позволяют им перекрывать ипотечные платежи. «Собственно, поэтому на рынке и не наблюдается резкого изменения средней стоимости квадратного метра. Если же говорить про реальную цену продажи готового жилья, то за последние пару месяцев она в среднем снизилась на 4–4,5%», — заметил Зайцев.

Еще один примечательный тренд — владельцы квартир все чаще согласны на торг. Исключение составляют ситуации, при которых цена квартиры настолько интересна, что на нее приходит несколько покупателей. Тут торга не будет. Как отметил управляющий директор «МИЭЛЬ–Сущёвский» Александр Москатов, в Москве величина скидки порой доходит до 10%, средний срок экспозиции объекта составляет пять месяцев. При этом доля объектов со сроком экспозиции до месяца доходит до 30%. Традиционным лидером спроса, как и прежде, являются одно- и двухкомнатные квартиры. По его мнению, на вторичном рынке продолжается вялотекущая стагнация. Это значит, что количество покупателей примерно равно количеству продавцов и, соответственно, ценовой динамики практически нет. При этом есть сложности с реализацией объектов. Поэтому количество сделок в среднем отстает от похожих периодов прошлых лет. Как предполагает аналитик, эти тренды не изменятся до конца текущего года.

«К приобретению жилой недвижимости нужно относиться как к инвестиции и оценивать как свои реальные возможности для покупки, так и перспективы распоряжения этим активом, даже если она приобретается на всю жизнь», — отметил Зайцев. С его слов, ликвидные объекты растут в цене и нередко обгоняют уровень инфляции, поэтому если потребность в покупке есть здесь и сейчас, то есть смысл как минимум начать поиски, чтобы приобрести квартиру с максимальным дисконтом на волне снижения спроса.

По мнению руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, вторичный рынок жилой недвижимости стагнирует: продавцы ждут осеннего оживления спроса, покупатели — снижения цен на фоне заградительных ипотечных ставок. В итоге обороты рынка продолжают снижаться, а квадратный метр — стоять на месте. «Скорее всего, ситуация сдвинется с мертвой точки ближе к Новому году, когда продавцы квартир на вторичном рынке поймут, что никакого «высокого сезона» при ипотечных ставках выше 20% случиться не может», — заключил аналитик.