Зарабатывать на квартирах стало невыгодно - «Аналитика рынка»

Инвестировать в квартиры стало не так выгодно. Скидки от застройщиков на этапе котлована уменьшились из-за появления счетов эскроу, а цены на жилье перестают расти так стремительно, как было в последние годы.

Разрыв цен на новостройки в зависимости от этапа строительства сокращается, сообщает ДОМ.РФ. Цены на жилье в доме на стадии котлована уже не так радикально отличаются от стоимости квартир в этом же доме к моменту его сдачи.

С начала перехода стройотрасли на счета эскроу и проектное финансирование разрыв в стоимости квадратного метра на начальной и завершающей стадии строительства существенно сократился, говорится в специальном обзоре Аналитического центра ДОМ.РФ. Заметно снизилась и спекулятивная активность.

За последние четыре года разница в цене продаж на этапе котлована и на стадии ввода в эксплуатацию сократилась почти в 3 раза: с 53% в 2020 году до 22% в 2023 году в среднем по России (в Москве - с 66% до 19%).

Как отмечает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, раньше квартира, купленная в инвестиционных целях на начальном этапе строительства, за два года могла принести порядка 50% прибыли при перепродаже. Такая маржинальность была обусловлена высокими рисками вложения средств на ранних стадиях реализации проекта. "Однако с введением счетов эскроу ситуация кардинально изменилась: средства граждан были надежно защищены государством, и разница стоимости жилья в зависимости от этапа строительства начала сокращаться", - подчеркнул он.

Почти у 80% застройщиков цена в начале строительства и на этапе ввода отличается менее, чем на 20%. То есть выгода от перепродажи жилья, купленного на котловане, сопоставима с менее хлопотными вложениями денег на банковский депозит. В целом, первичный рынок стал более ориентированным на удовлетворение реальных потребностей людей в жилье, что можно назвать еще одним из положительных эффектов реформы проектного финансирования, отмечает Михаил Гольдберг.

Одновременно прекратился бурный рост цен на жилье. Так, если за 2021 год квартиры на первичном рынке подорожали в среднем по России, по данным ДОМ.РФ, на 20 %, то за 2023 год - лишь на 13,6% а за первую половину 2024 года - на 4,7%.

В ближайшее время у инвесторов, кто в последние годы покупал жилье ради перепродажи, могут быть проблемы с реализацией таких объектов, говорит эксперт по финансам и инвестициям, основатель финансового клуба "Мультипликатор" Эван Голованов.

"Сложилась ситуация, когда на рынке оказалось много собственников, которым продавали квадратные метры под соусом "купи квартиру сейчас, завтра она подорожает - и ты ее перепродашь". Действительно, в период с 2020 по 2024 годы цены росли из-за ажиотажного спроса, который был обусловлен льготной ипотекой. Но сейчас ситуация изменилась", - говорит он.

Чаще всего для вложения средств выбирали небольшие квартиры - однокомнатные или студии, отмечает Голованов. Но сегодня на рынке подобных предложений о продаже стало больше, чем покупателей. Кроме того, жилье часто приобретают семейные люди, которые или задумываются о рождении ребенка, или хотят улучшить жилищные условия - в любом случае, планируют расширение жилплощади. На родителей с детьми, которые нуждаются уже не в "однушках", нацелена и "Семейная ипотека". Но если брать сегмент однушек и студий, тех самых "инвестиционных" квартир, то об улучшении тут речь не идет, отмечает эксперт.

"Такие объекты - самые стартовые позиции, которые в свое время были сильно раздуты в цене. Поэтому мы и наблюдаем падение спроса на подобную недвижимость. Многие собственники уже не могут получить при продаже ту прибыль, на которую рассчитывали, поскольку вынуждены идти на уступки покупателям и делать скидки", - пояснил эксперт.

Незадачливым инвесторам сейчас лучше сдать квартиру в аренду, если жилье в курортном городе или в регионе, где наблюдается поток трудовой миграции. Можно параллельно разместить объявление о продаже - поиск покупателя может занять много времени, а квартира будет приносить хоть какой-то доход.

"Ажиотажного спроса не будет, так что нужно набраться терпения. Интерес покупателей вернется, если ЦБ опустит ставку. Пока торопиться не стоит - при длительном экспонировании квартиру так или иначе удастся продать, но рассчитывать на сверхприбыли точно не приходится", - говорит Голованов.

Продавать "инвестиционную" квартиру, купленную по льготной ипотеке, сейчас вообще не стоит, считает юрист в сфере недвижимости, основатель агентства недвижимости Korovina.invest Дарья Коровина. Продав эту недвижимость, можно зафиксировать прибыль, но войти в новую ипотеку со ставкой под 20% и платить в разы больше - нецелесообразно.

При этом нужно обратить внимание, по какой программе была куплена квартира. Так, в 2021 году можно было купить квартиру под ставку 1,2%-1,8% без удорожания, отмечает Коровина. В этом случае, продавая недвижимость, клиенты, зарабатывают всю сумму, на которую выросла квартира. Если же клиенты воспользовались так называемой околонулевой ипотекой (когда ставка могла быть очень низкой, но квартира становилась на 15-20% дороже), то за прошедшие два года эта недвижимость в лучшем случае подорожала на 10-15% или даже меньше. Учитывая высокие ставки на переуступку и вторичку, продать такую квартиру достаточно тяжело без снижения цены, говорит эксперт.

Покупать жилье на этих условиях имело смысл для сдачи в аренду, чтобы платеж по аренде перекрывал ипотеку, а перепродажу можно было планировать в горизонте 5-7 лет, рассчитывая на очередной скачок цен в большую сторону. Пока этого нет. "Между тем, у всех разные финансовые ситуации, - говорит Коровина. - Для кого-то нагрузка по ипотеке велика. Тогда нужно сесть и посчитать. Возможно, для кого-то станет выходом продажа квартиры в небольшой минус, зато уйдет долговая нагрузка и высвободятся деньги на другие цели".

Между тем, ставки на аренду жилья в последний год быстро растут - снимать квартиры отправились те, кто отчаялся купить жилье в ипотеку. Это ускоряет окупаемость инвестиционных квартир. Однако в крупных городах этот срок все равно составляет порядка двух десятилетий.