«Дешевые варианты уходят моментально»: что будет с ценами на аренду квартир - «Аналитика рынка»

Средние цены на аренду жилья в России по итогам первой половины февраля выросли на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 28 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры при этом стали дороже почти на треть. По мнению экспертов, стоимость аренды будет расти и дальше. Почему подорожал съем жилья и какие тенденции ждут этот рынок в будущем — в материале «Газеты.Ru».

Наиболее заметно в этом году подорожала аренда «однушек» (+25% за год, до 25 тыс. рублей в среднем), а также студий (+19% за год, до 25 тыс. рублей в среднем). Средняя стоимость аренды двухкомнатных квартир при этом выросла на 6,7% (до 32 тыс. рублей), трехкомнатных — не изменилась (она все так же равна 45 тыс. рублей). Такую статистику предоставил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.

Тенденцию «Газете.Ru» подтвердила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина. По ее данным, в феврале 2024 года аренда «однушек» в России обойдется в среднем на 30% дороже, чем годом ранее.

«Если в прошлом году наблюдался стандартный сезонный тренд, когда стоимость аренды снижается после периода их быстрого роста перед началом года, то в этом году во многих городах ставки не стали снижаться, а либо перешли к стагнации, либо продолжили медленно увеличиваться», — сказала Лапшина.

Почему подорожала аренда

Такую динамику цен Каменев объяснил тремя факторами:

- В начале 2024 года спрос на съем жилья сократился, но значительно меньше, чем предложение квартир под сдачу (-1,3% за год в структуре спроса против -23,1% в структуре предложения).

- В связи с ростом процентных ставок по ипотеке некоторые россияне начали переориентироваться на долгосрочную аренду.

- Ежегодно инфляция приводит к повышению ставок аренды недвижимости.

«На фоне высоких ипотечных ставок — особенно на вторичном рынке, где нет льготных программ кредитования, — многие потенциальные покупатели квартир стали интересоваться арендой. Экспозиция постепенно уменьшается, и из-за этого на рынке остаются более дорогие варианты», — прокомментировал Каменев.

По его словам, в сегменте аренды в начале 2024 года сложилась ситуация, когда средняя стоимость растет и россияне переходят на более компактные квартиры, а это, в свою очередь, приводит к росту цен и на эти варианты.

По словам Каменева, наиболее заметно среди городов-миллионников выросла средняя стоимость аренды в Челябинске (+51,5% в годовом выражении), Москве (+48,7%) и Перми (+44,4%). При этом слабее всего средняя ставка найма выросла в Ростове-на-Дону (+13%) и Воронеже (+17,6%).

Что будет с ценами на аренду

По прогнозу Лапшиной, на рынок аренды продолжат выходить те, кто не смог купить квартиру по новым условиям, а значит, стоимость аренды не будет снижаться.

«Возобновление роста ставок аренды в Москве, где сокращение лимитов по льготной ипотеке ударило сильнее всего — один из индикаторов такого тренда (в Москве лимит по льготной ипотеке снизился вдвое — до 6 млн рублей)», — сказала Лапшина.

Заместитель директора управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова сказала «Газете.Ru», что за год средние ставки аренды больше всего выросли в Центральном административном округе Москвы — на 26,4% (до 69,5 тыс. рублей в феврале 2024 года), а также в Юго-Западном округе (+24,8%, до 45,3 тыс. рублей) и в Восточном административном округе (+24,5%, до 41,1 тыс. рублей).

«Самые дешевые варианты уходили с рынка моментально, их удельный вес в общем составе снизился, соответственно, усредненная стоимость аренды выросла. Уход с рынка экономичных вариантов повлиял и на общий объем предложения: он в 2023 году сократился на 66%. Сейчас предложение постепенно начало пополняться, но о восстановлении говорить пока рано, так как наиболее доступные по цене квартиры тут же сдаются», — отметила Полякова.

Директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова в беседе с «Газетой.Ru» отметила, что сейчас на рынке аренды в России есть явный дисбаланс между ожиданиями арендаторов и реальной ставкой съема жилья.

«Дальнейший рост ставок приведет к еще большему смещению спроса с центральных локаций в крупных городах на окраины.

Скорее всего, весной следует ожидать фиксации ставок аренды на нынешних уровнях и прекращение их роста. Новая волна роста будет традиционно во второй половине лета», — заключила Павлинова.

Ипотечный брокер Дмитрий Ракута предрек подорожание аренды в России до тех пор, пока не изменится ситуация с ключевой ставкой и ипотечные ставки на вторичное жилье не поползут вниз.

«До этих пор рост арендных ставок будет поэтапный, планомерный, и аренда будет расти. Но в любом случае здесь также имеют место и сезонные факторы в арендной недвижимости. Это осень, зимний период, когда арендная ставка становится выше», — уточнил Ракута.

Как сэкономить на аренде

По словам Павлиновой, при аренде квартиры главное выбирать рационально, исходя из реальных потребностей.

«Это могут быть новые районы с хорошей транспортной доступностью, но просто менее раскрученные среди арендаторов. Плюс следует аккуратно торговаться перед подписанием, особенно долгосрочного договора аренды. Помимо этого, следует обращать внимание на то, как и кем оплачиваются коммунальные услуги, элементарно можно сэкономить при оплате коммунальных услуг по приборам учета», — рекомендовала Павлинова.

Ракута посоветовал попросить собственника квартиры разбить депозит на несколько месяцев — растянуть его, чтобы сразу не выплачивать всю сумму и за месяц, и гарантированный платеж (обычно арендаторы вносят депозит за последний месяц, и он возвращается, когда они выезжают из квартиры).

«Многие собственники идут на это. Ну и второе, это сроки аренды. Чем выше срок аренды, тем больше вероятность того, что собственник пойдет на уступки с ежемесячными платежами», — добавил брокер.


По мнению Лапшиной, самый очевидный вариант для экономии на аренде — искать квартиры в более доступных районах города. Если такой вариант не подходит, а бюджет ограничен, стоит рассмотреть аренду комнат, добавила эксперт.

«Традиционно недорогие варианты можно найти в удаленных районах: например, в Москве, если добираться до станции метро или МЦК придется на наземном транспорте, стоимость найма может быть снижена на 5-20% в зависимости от длительности поездки», — уточнила Полякова.

Она добавила, что большинство нанимателей ищут однокомнатные и двухкомнатные квартиры экономкласса, но вариантов по старым ценам нет, поэтому клиенты стали чаще объединяться и снимать жилье в складчину — заявок на такую аренду в 2024 году стало на 30% больше, чем в начале 2023 года. 



«Чтобы сэкономить, можно снять квартиру неважного качества: при отсутствии ремонта или наличии неисправностей арендная ставка может быть сокращена на 10-40% в зависимости от серьезности и масштаба повреждений. Есть варианты снять жилье «под ремонт», когда отделочные или ремонтные работы перекладываются на плечи квартирантов (на время проведения работ арендная плата может быть снижена или отменена вовсе)», — посоветовала Полякова.