В большинстве регионов купить жилье стало сложнее - «Аналитика рынка»

В большинстве регионов льготная ипотека не привела к повышению доступности жилья, считает Банк России. Новым драйвером рынка, по мнению регулятора, станет семейная ипотека.

Двигателями спроса на жилье в прошлом году, ставшем рекордным по вводу новостроек, были льготные ипотечные программы, говорится в докладе ЦБ РФ о региональных экономиках. Помимо этого, сыграли роль и локальные факторы. Так, на Северном Кавказе, в Краснодарском крае, Адыгее и Алтае поддержку спросу оказало развитие туризма. В Крыму популярна прибрежная и туристическая недвижимость, а большинство ее покупателей - жители других регионов.

Более 70% объема выдач ипотек с государственной поддержкой пришлось на льготную ипотеку на новостройки и семейную ипотеку. На узконаправленные программы - такие как "Дальневосточная" и IT-ипотека - пришлось менее 7%. Хотя именно на Дальнем Востоке "Дальневосточная ипотека" в 2023 году занимала треть рынка жилищного кредитования, увеличившись за год в полтора раза. На стартовавшую в ноябре прошлого года "Арктическую ипотеку" пришлось пока менее половины процента.

Однако в целом распространение льготных программ не обеспечило повышения доступности жилья, считают в ЦБ.

В третьем квартале 2023 года по сравнению с тем же кварталом 2021 года доступность жилья в большинстве регионов снизилась. Увеличение доступности, следует из материалов ЦБ, произошло в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Архангельской, Калининградской, Новгородской, Тульской областях и еще в полутора десятках регионов. Снижение доступности - в Калужской и Брянской областях, Ставропольском крае и в Дагестане, в Карелии, Омской и Кемеровской областях - всего более в четырех десятков регионов. Доступность оценивалась как площадь нового жилья, которое можно купить в ипотеку при средней ставке и сроке кредита при платеже в половину средней зарплаты.

Ввод жилья в минувшем году вырос в целом на 7,5%, а по многоквартирным домам - на 2,6 процентных пункта. Опережающий рост ввода жилья отмечен на Дальнем Востоке, Северном Кавказе и в Сибири. На Дальнем Востоке этому способствовали "Дальневосточная ипотека", проекты комплексного развития территорий и программа по созданию доступного арендного жилья. На Северном Кавказе - относительная дешевизна квартир и использование маткапитала при естественном приросте населения, завершение строительства проблемных домов на юге в целом. В Сибирских регионах широко возводятся панельные дома, что позволяет строить круглый год.

Наименьший прирост ввода жилья за год отмечен в Центральной России за счет сокращения индивидуального жилищного строительства в Московской области, что связано с высокой базой 2022 года, когда завершались запущенные во время пандемии проекты в условиях действия программ льготной ипотеки, дачной амнистии и газификации. На Северо-Западе сдерживающий эффект оказал перенос сроков ввода домов в Калининграде из-за удорожания стройматериалов (прежде всего, металлоконструкций) и рабочей силы. Текущее строительство сократилось в Санкт-Петербурге, в том числе из-за дефицита свободных участков. Отсутствие инфраструктуры за пределами городов и перегруженность внутри них в качестве сдерживающих факторов отмечают Новосибирская и Орловская области, Красноярский край.

В большинстве регионов, отмечают в ЦБ, нет дефицита строящегося жилья, поэтому некоторые застройщики стали придерживать продажи. Например, две красноярские компании замедлили вывод в продажу новых квартир. Еще два участника рынка из Красноярска, выполнив план по наполнению счетов эскроу, временно приостановили продажи.

Цены на жилье росли медленнее, чем в 2022 году, - примерно на уровень инфляции. Наиболее существенно увеличились они в Приволжье, Сибири, на Урале и Северном Кавказе. В январе 2024 года крупнейшие банки ввели комиссии для застройщиков до 10% от суммы кредита по льготной ипотеке. Сейчас цена на одну и ту же квартиру отличается в зависимости от банка, в котором кредитуется покупатель. "Банк России видит в этом риски для ипотечных заемщиков и будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов", - отмечается в докладе.

И хотя ЦБ в целом выступает за охлаждение и отмену льготной ипотеки, эксперты видят и положительный эффект от нее. Так, льготная ипотека способствовала облегчению перехода застройщиков на проектное финансирование, отмечается в докладе. Активные продажи за счет поддержки государства позволили им быстро наполнить лимиты по счетам эскроу, получить финансирование по низким ставкам и сформировать задел по новым проектам на будущее.

Новым драйвером рынка станет более адресная и социально ориентированная семейная ипотека, считают эксперты. Совершенствование ЦБ нормативного регулирования ипотечного кредитования будет способствовать постепенному возвращению разницы уровня цен на первичном и вторичном рынках к нормальным значениям. Также ожидается повышение привлекательности лотов за счет ремонта квартир без отделки в новостройках и предпродажной подготовки в виде косметического ремонта вторичных объектов.

Адресное субсидирование семейной ипотеки - гораздо более справедливое и эффективное использование средств федерального бюджета, чем предоставление такой поддержки всем, даже тем, кто в ней не нуждается, считает президент Фонда "Институт экономики города", член Общественного совета при минстрое Надежда Косарева. Кроме того, адресная социально ориентированная поддержка не будет составлять доминирующую долю ипотеки и не будет оказывать отрицательное влияние на повышение цен на рынке жилья.