Россияне почти перестали покупать жилье. Ждать ли снижения цен на квартиры? - «Аналитика рынка»

Объем нераспроданного жилья в российских новостройках по состоянию на 1 ноября 2023 года признали рекордным за всю историю наблюдений. Информацию о том, что на первичном рынке остаются нераспроданными 71,1 миллиона квадратных метров недвижимости, или 67 процентов от общего числа квартир на стадии строительства, обнаружили в данных Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ».

Доля нераспроданного жилья по сравнению прошлым годом увеличилась на 5,4 миллиона квадратных метров и 1,9 процентного пункта. Предыдущий рекорд по этому параметру был зафиксирован в январе 2020 года, в момент начала истории наблюдений — тогда общую площадь нераспроданных квартир оценили в 66 миллионов «квадратов», а их доля составила 66 процентов от всей строящейся «первички».

На данный момент из всего объема нераспроданного жилья 44 миллиона квадратных метров уже доступны для покупки. В предыдущем году доля выставленных на продажу квартир была на 10,8 процента меньше.

Почему объем нераспроданного жилья такой большой?

Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг рассказал, что увеличение объемов нераспроданной недвижимости является закономерным. Он связал его с высоким уровнем ввода жилья и бьющими рекорды запусками новых проектов. «Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов. Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех строительных работ», — убежден эксперт. Президент России Владимир Путин заявлял, что объем введенного по итогам 2023 года жилья должен стать рекордным и достичь более 102 миллионов квадратных метров.

71,1 млн кв. м недвижимости остаются нераспроданными на первичном рынке

По словам генерального директора «INFOline-Аналитики» Михаила Бурмистрова, на продажи новых квартир также влияет количество выданной нельготной ипотеки. Он отметил, что в данный момент имеет место проблема «провала» жилищных кредитов по рыночным ставкам, поскольку граждане в большинстве случаев оформляют их по льготным условиям. Управляющий директор консалтинговой компании NF Dom Наталья Сазонова пояснила, что застройщики, в соответствии с их стратегией продаж и локальными нюансами конкуренции, в любом случае оставляют во введенном в эксплуатацию доме определенную долю площадей. «Остатки квартир после разрешения на ввод в эксплуатацию — это доходы застройщика, которые он получает напрямую, поэтому разумно оставить себе про запас на финал продаж уже без банка какой-то объем ликвидного предложения», — сообщила специалист.

Остатки квартир после разрешения на ввод в эксплуатацию — это доходы застройщика, которые он получает напрямую, поэтому разумно оставить себе про запас на финал продаж уже без банка какой-то объем ликвидного предложения

Наталья Сазонова

Управляющий директор консалтинговой компании NF Dom

Коммерческий директор застройщика ССК Анна Ших напомнила, что объем нераспроданного жилья стал расти после пика роста рынка новостроек на фоне запуска льготной ипотеки в 2020-м, за которым последовали рекордные показатели ввода недвижимости. Она заверила, что в будущем ситуация с долей нераспроданных квартир стабилизируется.

Цены на жилье снижаться не будут

По мнению Анны Ших, в среднесрочной перспективе наиболее вероятна стагнация цен на жилье, и рассчитывать на снижение не стоит, поскольку себестоимость проектов постоянно увеличивается.

Мнения о том, что стоимость жилья не будет снижаться, придерживается ряд экспертов. Некоторые из них считают, что в ближайшие полгода стоит ждать повышения цен на новостройки на 5-10 процентов, другие предсказывают более серьезное удорожание. По словам вице-президента Гильдии риелторов Москвы Екатерины Никитиной, рост стоимости недвижимости в стране вызван тенденцией строить доступные маленькие квартиры, так как интерес к их покупке постоянно растет.

По словам опрошенных «Лентой.ру» специалистов, в результате повышения стоимости «однушка» в Москве площадью 38 квадратных метров в новостройке в 2024-м может подорожать на 20-30 процентов, до 16-20 миллионов рублей, а «вторичка» такого же метража — на 10-15 процентов, до 11,5-13,5 миллиона рублей.

Однако есть и те, кто считают, что квартиры будут или уже стали дешеветь. Возможное падение стоимости квартир на фоне роста ключевой ставки и снижения спроса в начале 2024-го предрекла руководитель агентства недвижимости «Тренд Хаус» Ксения Аверс. Согласно прогнозам аналитического центра IRN, в следующем году цена «квадрата» на «вторичке» может упасть на 10 процентов и более.