Цены стабилизировались, но не растут. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2023 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru)

Июн 23
Май 23
Дек 22

Индекс стоимости жилья, Р/м2
254 348
+0,4%
+1,2%

Индекс стоимости жилья, $/м2
3 073
-4,5%
-21,1%

Индекс стоимости жилья, €/м2
2 842
-3,5%
-22,9%

Период снижения цен на квартиры во II полугодии 2022 г. сменился периодом стабилизации – все I полугодие 2023 г. средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья московского региона топталась на месте. Спрос и, соответственно, цены поддерживает переток покупателей с «первички» и ослабление курса рубля.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за январь-июнь 2023 г. квартиры в «старой» Москве прибавили в цене 1,2% - по итогам полугодия вторичный метр в среднем стоит 254 350 руб. Рост на процент с небольшим за шесть месяцев трудно назвать реальным подорожанием – скорее, все I полугодие 2023 г. цены топтались на месте, стабилизируясь после падения на 7,5% с мая по декабрь 2022 г.

Примечательно, что цены не росли, хотя спрос на вторичное жилье был достаточно высоким, не сильно уступая уровням «хорошего» 2021 г. Как неоднократно писал IRN.RU, активность на «вторичке» обеспечивает миграция покупателей с рынка новостроек. Во второй половине прошлого года, когда стоимость вторичного жилья ползла вниз – и в объявлениях, и за счет щедрых скидок, застройщики пытались поднимать цены, предлагая покупателям околонулевую ипотеку. В результате на рынке недвижимости сложилась сюрреалистичная ситуация: готовое жилье на вторичном рынке может стоить дешевле строящегося в той же локации и сравнимого качества. Поэтому значительная часть спроса ушла с первичного на вторичный рынок, несмотря на отсутствие льготных ипотечных программ на «вторичке» - покупатели предпочитают адекватные цены низким ставкам по кредитам.

Дополнительную поддержку спросу оказало ослабление курса рубля. После того, как в 2022 г. курс отечественной валюты укрепился до 60 руб. за доллар, люди с валютными накоплениями оказались отрезанными от рынка недвижимости, а в 2023 г., когда рубль вернулся к уровням до начала СВО, этот отложенный спрос вышел на рынок.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ

Июн 23
Дек 22

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
223 747
+1,7%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
224 771
+0,5%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
241 986
+2,2%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
251 116
-0,2%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)
273 451
+0,2%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
262 891
+1,2%

Все панельные и блочные дома
230 168
+1,5%

Все монолитные и кирпичные дома
262 486
+0,4%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ
Июн 23
Дек 22

Однокомнатные квартиры
257 417
+2,3%

Двухкомнатные квартиры
251 556
+1,7%

Трехкомнатные квартиры
239 948
-0,1%

Многокомнатные квартиры
262 268
+0,1%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ

Июн 23
Дек 22

Центральный округ
397 964
+0,7%

Западный округ
285 188
+1,9%

Юго-Западный округ
283 662
-0,5%

Северо-Западный округ
265 703
+1,4%

Северный округ
247 555
+0,7%

Южный округ
231 820
+1,5%

Северо-Восточный округ
228 239
+1,1%

Восточный округ
227 872
+2,1%

Юго-Восточный округ
220 423
+1,6%

Все районы старой Москвы за МКАД
202 583
+0,6%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ

Июн 23
Дек 22

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир
357 649
+1,0%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир
191 521
+3,0%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,87
-1,9%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru)

Июн 23
Май 23

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+0,2 %/мес.
+0,1%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
0,4 б.деп.
+0,2 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Так что рынок «вторички» жив, сделки идут, квартиры продаются. Однако спрос при этом сосредоточен в самых бюджетных сегментах: если рынок в среднем за полгода прибавил чуть более процента, то 20% самых дешевых квартир (индекс дешевого жилья) подорожали на 3%. Аналогичная тенденция хорошо видна и при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности, типа жилья или локации. Опережающими темпами дорожают небольшие квартиры в старых пятиэтажках или современных, но панельных домах, расположенных преимущественно в недорогих округах. При этом цены на большие квартиры в дорогих сталинках в престижных округах либо стагнируют, либо вообще уходят в минус.

Таким образом, предпосылок для роста цен в обозримом будущем нет – платежеспособный спрос остается крайне ограниченным. Дальнейшая динамика стоимости вторичного метра во многом будет зависеть от рынка новостроек: если застройщики пойдут на ощутимое снижение цен, то это подтолкнет вниз и «вторичку».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.