Полгода спецоперации на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. Обзор рынка по итогам марта-августа 2022 года - «Аналитика рынка»

Последние полгода рынок недвижимости московского региона, как и вся российская экономика, живет в новых реалиях. Ажиотаж начала весны, спровоцированный известными событиями, быстро сменился падением спроса, а также цен, которые к началу осени практически вернулись к февральским уровням, а с учетом скидок и торга – даже ушли ниже.

Если сравнить августовские цены на вторичное жилье в Москве и Подмосковье с февральскими, то может показаться, что последние полгода метр топчется на месте. По данным аналитического центра www.irn.ru, за март-август индекс стоимости жилья в Москве увеличился только на 2,4% относительно февраля, в Подмосковье – на 4,1%, а в Новой Москве прирост вообще оказался нулевым. Для сравнения: за аналогичный период 2021 г. «старая» Москва подорожала на 10,1%, присоединенные территории – на 8,5%, область – на 15,3%.

На самом деле ценовая динамика за последние полгода была куда более интересной. Напомним, в марте-апреле на фоне роста неопределенности из-за геополитики, беспрецедентных западных санкций и временного обвала рубля произошел скачок спроса на московскую недвижимость, а продавцы существенно повысили цены, причем тогда по этим ценам даже покупали. Согласно данным аналитического центра www.irn.ru за март-апрель цены на квартиры в Москве в среднем подскочили на 7,3%, в Новой Москве – на 2,9%, в области – на 6,3%. При этом в некоторых сегментах и на отдельные квартиры прирост цен достигал 10-15-20%.

Однако ажиотажа хватило ненадолго – уже в апреле спрос начал падать. По данным Росреестра, с апреля по август число переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья в административных границах Москвы сократилось на 37,8% в годовом выражении.

Первой на снижение покупательской активности отреагировала наиболее перегретая локация, то есть «старая» Москва, где цены поползли вниз уже в мае. В июне к ней присоединилась Новая Москва и Московская область. В итоге с мая по август рассчитываемый IRN.RU индекс рынка недвижимости в «старой» Москве и Новой Москве снизился на 4,5% и 2,9% соответственно. В Подмосковье, куда перетекает спрос из переоцененной Москвы, цены упали на 2%. Впрочем, с учетом скидок и торга падение стоимости квадратного метра даже более существенное, по отдельным оценкам до 15%.

Опережающими темпами дешевеют недорогие сегменты рынка - пятиэтажки, панельные дома, однокомнатные квартиры. Как неоднократно отмечал www.irn.ru, за счет высоких оборотов они более чувствительны к изменению конъюнктуры. Высокобюджетные сегменты, где продавцы, боясь продешевить, готовы долго ждать покупателей, кажутся более устойчивыми к ценовой коррекции. Однако, как показывают предыдущие кризисы, в среднесрочной перспективе глубина снижения цен в дорогих сегментах не отличается от таковой в дешевых – дорогие просто дольше падают из-за более длинных сроков экспозиции.

Август 2022 к апрелю 2022

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru)

Москва
Новая Москва
Подмосковье

Старая и типовая советская панель
-5,5%
-
-

Современная панель
-4,8%
-3,1%
-2,7%

Старый и типовой советский кирпич
-4.8%
-
-

Современный монолит-кирпич
-1,6%
-2,6%
-1,8%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru)

Москва
Новая Москва
Подмосковье

Однокомнатные квартиры
-5,7%
-3,4%
-2,9%

Двухкомнатные квартиры
-4,8%
-2,8%
-2,7%

Трехкомнатные квартиры
-4,4%
-1,7%
-0,4%
Как следствие, если в демократичных сегментах цены практически вернулись к февральским уровням, то в дорогих все еще сохраняется некоторая прибавка.

Август 2022 к февралю 2022

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru)

Москва
Новая Москва Подмосковье

Старая и типовая советская панель +2.0% - -

Современная панель +2,0% -1,9% +3,8%

Старый и типовой советский кирпич +2.4% - -

Современный монолит-кирпич +4,1% +1,4% +5,0%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru)

Москва
Новая Москва
Подмосковье

Однокомнатные квартиры
+0,5%
-0,6%
+4,0%

Двухкомнатные квартиры
+2,6%
+0,3%
+3,6%

Трехкомнатные квартиры
+2,6%
+0,4%
+4,6%
В разрезе географии ситуация иная – наиболее доступные локации, наоборот, подешевели меньше всего, так как туда уходят покупатели из более дорогих районов. Например, старомосковские районы за МКАД, по уровню цен близкие к Новой Москве, мая по август потеряли в цене только 1,6%, притом что рынок в среднем - 4,5%. Новомосковский округ в Новой Москве значительно опережает по темпам падения цен Троицкий, а ближнее Подмосковье – дальнее и среднее.

Август 2022 к апрелю 2022

Цены на жилье по округам внутри МКАД (www.irn.ru)

Авг 22
Апр 22

Центральный округ
409 289
-4,7%

Юго-Западный округ
292 718
-4,3%

Западный округ
286 212
-4,7%

Северо-Западный округ
267 242
-5,2%

Северный округ
255 243
-3,8%

Южный округ
236 101
-5,6%

Северо-Восточный округ
233 509
-4,9%

Восточный округ
230 474
-5,7%

Юго-Восточный округ
223 329
-3,5%
Цены на жилье по территориям за МКАД (www.irn.ru) Авг 22 Апр 22

Все районы старой Москвы за МКАД
208 892
-1,6%

Новомосковский округ
203 171
-3,2%

Троицкий округ
189 520
-1,2%

Ближнее Подмосковье
169 563
-2,5%

Среднее Подмосковье
134 692
-2,2%

Дальнее Подмосковье
102 429
-1,0%
Август 2022 к февралю 2022

Цены на жилье по округам внутри МКАД (www.irn.ru)
Авг 22
Фев 22

Центральный округ
409 289
+5,0%

Юго-Западный округ
292 718
+1,3%

Западный округ
286 212
+1,8%

Северо-Западный округ
267 242
+2,0%

Северный округ
255 243
+3,5%

Южный округ
236 101
+1,9%

Северо-Восточный округ
233 509
+2,3%

Восточный округ
230 474
+1,8%

Юго-Восточный округ
223 329
+3,5%
Цены на жилье по территориям за МКАД (www.irn.ru) Авг 22 Фев 22

Все районы старой Москвы за МКАД
208 892
+3,8%

Новомосковский округ
203 171
-0,5%

Троицкий округ
189 520
+1,2%

Ближнее Подмосковье
169 563
+4,1%

Среднее Подмосковье
134 692
+3,2%

Дальнее Подмосковье
102 429
+6,4%
Как и прогнозировал IRN.RU еще в конце февраля, краткосрочный ажиотаж на рынке недвижимости завершился жесткой стагнацией. С учетом скидок и торга цены на квартиры к началу осени не только вернулись к уровням начала года, но частично даже опустились ниже.

В целом, нынешняя динамика рынка недвижимости московского региона очень напоминает сценарий 2014-2017 гг., сложившийся после аналогичных событий 2014 года. Тогда вслед за непродолжительным ажиотажем и скачком цен вверх, также связанными с введением санкций и обвалом рубля, последовала длительная стагнация со сползанием цен обратно вниз, что хорошо видно на приведенном ниже графике. При этом сейчас геополитическая и экономическая ситуация явно жестче, чем было в 2014 году – нынешние западные санкции даже официально названы беспрецедентными. Впрочем, для московского рынка недвижимости может оказаться важнее даже другой фактор – перед 2014 годом цены не были перегреты, в 2011-2013 гг они почти не росли, а вот к 2022 году на рынке надулся пузырь. Напомним, в 2020-2021 г. при падении доходов населения в пандемию цены на жилье в московском регионе напротив выросли в среднем на 50%, а по отдельным сегментам и квартирам на 70-100% благодаря льготной ипотеке и в целом слишком низким ставкам по кредитам и депозитам, что опять же хорошо видно на графике ниже:

Поэтому по аналогии с периодом 2015-2017 гг. цены на квартиры в Москве и Подмосковье могут вернуться к уровням начала агрессивного роста в 2020 г., то есть потерять до 30% от своих максимальных значений начала 2022 года.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.