Почти бесплатная ипотека оживила потенциальный спрос на новостройки в июне. Реальный пока «тормозит» - «Аналитика рынка»

Льготная ипотека под 9% не смогла остановить снижение спроса – в мае продажи новостроек в Москве и области упали на 40-50% в годовом выражении. В ответ на этот обвал застройщики запустили ипотеку со ставками менее 1% на весь срок кредита. Люди активно интересуются такими программами, но покупать пока не спешат.

Спрос

После снижения на 44,6% в апреле спрос потерял еще 7% в мае - московский Росреестр зарегистрировал по итогам прошлого месяца только 4 856 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с маем 2021 г. число зарегистрированных ДДУ сократилось на 31%.

Больше всего просели продажи в Новой Москве, где в мае было зарегистрировано менее 1 тыс. ДДУ (930 договоров) – на 34% меньше, чем в апреле, и на 54% - чем в мае прошлого года, сообщает пресс-служба ГК «Инград» со ссылкой на данные Росреестра, очищенные от оптовых сделок и переуступок. На территории Москвы в старых границах, но без учета Зеленограда Росреестр оформил 3 тыс. ДДУ, то есть относительно апреля спрос снизился на 16%, а по сравнению с маем 2021 г. – на 37%.

В Московской области, где в мае было оформлено 2,9 тыс. ДДУ, в месячном выражении продажи упали на 19%, в годовом - на 44%.

«В мае традиционно наблюдается спад сделок в связи праздничными днями в начале месяца. Однако зафиксировано весомое сокращение продаж относительно довольно низких показателей апреля 2022 г. Покупателям и застройщикам пока сложно адаптироваться к новым реалиям в нестабильной и сложной экономической ситуации», - отмечает пресс-служба ГК «Инград».

Спрос тянет вниз продолжающийся исход с рынка ипотечников:

Кол-во ипотечных сделок

Москва
Новая Москва
МО

Май 2022
2 317
754
2 298

Относительно апреля 2022
1%
-27%
-18%

Относительно мая 2021
-26%
-50%
-37%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

В конце апреля ставку по льготной программе снизили с 12% до 9%, но и это слишком много для большинства потенциальных заемщиков. К тому же в рамках льготной ипотеки можно занять максимум 12 млн руб. - внутри МКАД при нынешнем уровне цен на квартиры этой суммы хватит только на студию или однушку. Причем стоимость обслуживания такого льготного кредита при ставке 9% и первоначальном взносе 15% превысит 100 000 руб. в месяц – см. «Застройщики и их потенциальные покупатели живут в разных реальностях».

Ставки по рыночной ипотеке в мае были в принципе неподъемными – более 14% годовых, поэтому несубсидируемая ипотека рассматривалась лишь теми покупателями, которые планировали закрыть кредит в самое ближайшее время. Тем более, что ЦБ взял курс на смягчение денежно-кредитной политики, и люди ждали дальнейшего удешевления ипотеки – как льготной, так и обычной.

Свою лепту в снижение спроса на первичном рынке в мае внесла и «вторичка». «От трети до половины покупателей новостроек формируют первоначальный взнос из денег, полученных от продажи вторичной недвижимости. Соответственно, эта категория покупателей из-за падения продаж на вторичном рынке не имела возможности сформировать первоначальный взнос и отложила приобретение новостройки, даже в ипотеку», - поясняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Несмотря на сокращение количества кредитных сделок, зависимость рынка от ипотеки увеличивается. Когда доходы населения падают уже восемь лет (с небольшими перерывами), кредиты становятся безальтернативным способом покупки жилья.

Доля ипотечных сделок

Москва
Новая Москва
МО

Май 2022
74%
79%
78%

Апрель 2022
60%
69%
73%

Май 2021
62%
71%
68%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

В июне рынок новостроек начал постепенно оживать - во всяком случае, люди стали более активно интересоваться условиями покупки новостроек. Например, в проекте «Заречный квартал» от Ikon Realty число обращений от потенциальных клиентов в первой половине июня увеличилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом мая. Александр Трыкин, генеральный директор Ikon Realty, надеется, что к концу июня этот показатель вырастет до 50-60%. О росте потенциального спроса в июне по сравнению с маем также сообщают «Инград» и «Сити-XXI век».

Во многом это результат маркетинговых усилий застройщиков, столкнувшихся с обвалом продаж в апреле-мае. «Количество сделок после марта 2022 г. сократилось, застройщики вынуждены работать с неопределенностью клиента, разрабатывать специальные условия приобретения квартир, прежде всего это касается ипотечного кредитования под низкий процент. Этот период сопоставим с периодом пандемии в 2020 г., но на тот момент реакция государства была оперативная и мы получили программу поддержки значительно раньше, что ускорило процесс активации спроса на жилье», - отмечает директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.

Главным июньским хитом стали субсидируемые застройщиками ипотечные программы со ставками в десятые доли процента на весь срок кредита. Как правило, девелоперы дополнительно снижают ставки по госпрограммам – льготной и семейной ипотеке, повышая при этом стоимость самой недвижимости. Впрочем, застройщики считают, что программа все равно остается выгодной для покупателей.

«Даже при том, что общая стоимость квартиры при использовании этого кредита увеличивается на 10-15%, среднемесячный платеж оказывается почти вдвое меньше, чем при базовой ипотечной ставке, - рассказывает коммерческий директор UDS Михаил Шмыков. - Например, двухкомнатная квартира в нашем ЖК Kinetik стоит 14,2 млн руб. в «базовом» варианте семейной ипотеки и 16,6 млн руб. при использовании субсидированной программы под 0,6%. При одинаковом максимальном сроке кредита 30 лет, с учетом выплаты процентов, ежемесячный платеж составляет 69,6 тыс. руб. и 36,4 тыс. руб. соответственно. Экономия «на процентах» в итоге составляет порядка 12 млн руб., а суммарная – 9,6 млн руб.».

По словам Александра Трыкина, сверхдешевая ипотека заинтересовала даже инвесторов: «Мы действительно видим рост инвестиционного спроса в «Заречном квартале». Речь идет о выгодной краткосрочной инвестиции с целью дальнейшей перепродажи лота, например, приобретение бюджетных лотов с привлечением специальной ипотеки со ставкой в 0,01% на 30 лет, что по сути является беспроцентной рассрочкой».

Однако интерес покупателей к программе пока не привел к бурному росту продаж. Присутствующая на рынке неопределенность «немного тормозит заключение сделок», говорит Александр Трыкин.

Цены

На фоне падения продаж цены на столичные новостройки в мае немного снизились, однако в июне вновь пошли в рост. Как неоднократно писал IRN.RU, субсидируемая ипотека позволяет поднимать цены даже в условиях снижения платежеспособного спроса.

Средняя цена (руб.) предложения квадратного метра в новостройках «старой» Москвы

Класс/Дата
16 июня 2022
Май 2022
Апрель 2022
16 июня 2021
Май 2021

Стандартный
268 922
268 706
267 585
175 995
182 768

Комфорт
298 261
293 630
303 680
262 020
257 702

Бизнес
459 626
459 032
461 161
376 442
369 205

Премиум
928 216
924 834
941 283
726 256
724 913

Элитный
1 824 961
1 808 841
1 752 923
1 256 591
1 230 807

По данным bnMAP.pro

Средняя цена (руб.) предложения квадратного метра в новостройках Новой Москвы

Класс/Дата
16 июня 2022
Май 2022
Апрель 2022
16 июня 2021
Май 2021

Стандартный
210 202
210 271
210 233
172 318
169 186

Комфорт
236 839
237 464
232 841
195 191
195 272

Бизнес
284 339
283 416
280 603
212 530
186 442

По данным bnMAP.pro

Средняя цена (руб.) предложения квадратного метра в новостройках Подмосковья

Класс/Дата
16 июня 2022
Май 2022
Апрель 2022
16 июня 2021
Май 2021

Стандартный
134 077
133 622
134 356
96 787
96 494

Комфорт
175 884
175 318
172 989
142 985
142 397

Бизнес
223 456
221 898
214 448
156 224
152 152

По данным bnMAP.pro

Но в целом рост цен на новостройки в последние месяцы все же замедлился. «Замедление обусловлено снижением спроса на новостройки ввиду подорожавшей ипотеки, снижения финансовых доходов граждан в связи с инфляцией и в некоторых случаях падением зарплат и потерей работы. А также нестабильностью в геополитической и экономической обстановке, которая у некоторых граждан вызывает неопределенность и озабоченность своим будущим. Главным драйвером роста цен остается увеличение себестоимости строительства: из-за удорожания импортных материалов, роста расходов на логистику и т.д.», - поясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.