Как минимизировать риски при покупке апартаментов в Москве - «Риэлторские технологии»

В конце февраля 2024 года в СМИ прошла информация, что департамент городского имущества и правительство Москвы подали иски в суд и требуют признать ряд апарт-комплексов, созданных на базе бывших промышленных и административных зданий, объектами незавершенного строительства. Если арбитраж удовлетворит требования, то здания, возможно, снесут, а инвесторы, скорее всего, потеряют не только помещения, но и деньги. Учитывая, что каждый потенциальный покупатель апартаментов в Москве может оказаться в подобной ситуации, адвокат Олег Сухов рассказывает, как уменьшить риски при покупке такой недвижимости.

Вместо введения, или рамки статьи

Гражданин может купить апартаменты как в строящемся здании, так и в объекте, введенном эксплуатацию. В первом случае для минимизации рисков изучается целый пласт информации: от застройщика до разрешительной документации на строительство. А вот когда субъект приобретает апартаменты в здании, введенном в эксплуатацию, то объектом изучения становятся продавец (физическое или юридическое лицо), сами апартаменты и договор купли-продажи.

Исходя из вышеизложенного, предметом исследования настоящей статьи станет минимизация рисков при покупке апартаментов в строящемся и не введенном в эксплуатацию здании.

Какая информация проверяется для минимизации рисков покупки апартаментов

Судебная практика показывает, что, покупая апартаменты в объекте, не сданном в эксплуатацию, гражданин рискует стать жертвой мошенничества либо недобросовестности застройщика. О мошенничестве в этой сфере поговорим в другой раз. Сейчас же обратимся к проблеме недобросовестности строительной компании. Она легко приводит к тому, что муниципальные или государственные органы пытаются признать здание объектом незавершенного строительства или самовольной постройкой.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание... созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Конституционный суд РФ в своих определениях от 03.07.2007 N 595-ОП и от 24.10.2019 N 2803-О разъяснил, что самовольное строительство — это правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Исходя из вышеизложенного, признавая здания самовольной постройкой, суды выясняют следующие моменты:

- законность владения земельным участком и предоставления его под застройку;

- соответствие здания требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным нормам и правилам, в том числе требованиям пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам;

- наличие или отсутствие разрешения на строительство и проектной документации;

- соответствие возведенного объекта технико-экономическим показателям здания, зафиксированным в проектной документации;

- соответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка, Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки города;

- наличие угрозы жизни и здоровью граждан от объекта (Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2023 по делу N А32-13667/2022).

Собственно говоря, эти вопросы, по идее, должен изучить и потенциальный покупатель апартаментов, чтобы минимизировать свои риски.

Сегодня есть два способа покупки апартаментов: по договору долевого участия или в общем порядке (по договору инвестирования, предварительному договору или купли-продажи). Рассмотрим способы минимизации рисков в обоих случаях.

Покупка апартаментов по договору долевого участия в строительстве

Это самый безопасный вариант покупки. Человеку не надо рыскать по интернету и собирать информацию. Потенциальный приобретатель проверяет застройщика и объект через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Напомню, что в соответствии со статьей 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик и Росреестр размещают в этой системе полную информацию о строительной компании, о документах на строительство, о самом объекте (вплоть до его фотографий), а также о земельном участке, на котором возводится здание.

Для проверки нужен только устойчивый выход в интернет. Необходимо зайти на сайт https://наш.дом.рф/ и выбрать интересующий раздел. Это могут быть «новостройки» или «проблемные» объекты. Допустим, гражданин хочет получить сведения о новостройке, в которой намеревается купить апартаменты. Для этого он заходит в соответствующий раздел, выбирает интересующий объект и проверяет, как идет строительство дома, насколько надежен застройщик, а также сколько квартир или апартаментов он уже продал. Хорошо проштудировав информацию, можно подобрать МКД с апартаментами или гостиничный комплекс.

Кроме того, можно за пару минут получить сведения и о проблемных объектах, куда «соваться» не стоит. Для этого понадобится кликнуть раздел https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов?objectIds=53772%2C53775%2C50521 Здесь располагается форма для поиска объекта. Пользователь устанавливает нужные фильтры (регион, назначение дома, определение арбитражного суда и так далее), и система услужливо выдает результат. Допустим, нас интересуют проблемные здания в Москве, в которых покупателям предлагаются только апартаменты. Заполняем нужные разделы, и система (по состоянию на 25.03.2024 года) показывает один такой объект. Чтобы не создавать рекламу (или антирекламу) застройщику и комплексу, специально не привожу название строительной компании и объекта. Интересующиеся легко найдут эту информацию самостоятельно. Скажу лишь, что это гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа. Разрешение на строительство выдано 09.02.2015 года. Оно методично продлевается вот уже шесть лет подряд. Последний раз — 31.12.2023 года. Понятно, что люди, вложившие деньги в это строительство, как говорится, уже (простите за сленг) «попали». Поэтому потенциальным покупателям, наверное, даже не стоит интересоваться этим долгостроем. Лучше поискать варианты среди новостроек.

Проверка через ЕИСЖС и покупка нежилого помещения по ДДУ хороши уже тем, что стройка изначально контролируется государством. А это значит, что можно купить недвижимость с минимальными рисками. При самом неблагоприятном развитии событий приобретатель вернет себе деньги в соответствии с законом № 214-ФЗ.

Покупка апартаментов вне рамок закона № 214-ФЗ

И все же большая часть апартаментов продается вне рамок закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ. В этом случае потенциальный покупатель вынужден проверять застройщика и объект самостоятельно. А это далеко не тривиальная задача.

Авторы статей в интернете рекомендуют сначала скрупулезно изучить застройщика. Если не жаль времени, то можно, конечно, начать и с этого. Я же советую, прежде всего, проверить наличие разрешения на строительство. Зная адрес стройки и название застройщика, сделать это достаточно просто. В Москве разрешение на строительство выдает комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) https://www.mos.ru/stroinadzor/.

Данные документы, как правило, находятся в свободном доступе, и строительная компания без проблем предоставляет их инвестору. Отказ в предоставлении или отсутствие данных бумаг свидетельствует о незаконности строительства. Кроме того, потенциальный покупатель может проверить наличие разрешения на строительство на сайте Мосгосстройнадзора на странице https://www.mos.ru/stroinadzor/razresheniia-na-stroitelstvo/. В случае, когда на этом сайте нет разрешения на строительство, выданного интересующему вас застройщику, то это чревато проблемами при покупке апартаментов.

Если впоследствии выяснится, что девелопер возвел здание без разрешения, то такая постройка однозначно признается судом самовольной, «так как не отвечают требованиям, предъявляемым к ним законом, в связи с чем подлежат сносу» (Решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.11.2017 года по делу № А49-8789/2017). Кстати, наверное, стоит отказаться от покупки и в том случае, когда Мосгосстройнадзор раз за разом продлевает это разрешение.

Наличие разрешения свидетельствует о том, что девелопер, по крайней мере, работает вполне официально, а Мосгосстройнадзор и Москомархитектура проверили проектную документацию и выдали градостроительный план земельного участка. А это уже немало.

Далее, из разрешения можно почерпнуть необходимую информацию для продолжения проверки, а именно: полное наименование, ОГРН и ИНН застройщика, срок действия разрешения, кадастровый номер участка, дату и номер градостроительного плана, наименование объекта строительства, площадь застройки, площадь помещений, количество этажей, высоту здания и так далее.

Если с разрешением проблем нет, то следует приступить к проверке земельного участка. Для этого надо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, для того чтобы определить участок, на который нужно запросить выписку, совсем не обязательно «бродить» по публичной кадастровой карте Москвы, как советуют некоторые специалисты. Зачем терять время? Напомню, что в разрешении на строительство указывается кадастровый номер участка. Вот он и используется в запросе. Потенциальный покупатель запрашивает выписку на земельный участок в бумажном виде лично или по почте в ППК «Роскадастр» либо через МФЦ. Кроме того, выписку можно затребовать в электронном виде, заполнив форму запроса на Едином портале государственных услуг либо через сайт Росреестра https://rosreestr.gov.ru/eservices/.

Получив выписку, прежде всего, надо проверить графу «вид разрешенного использования». Как правило, видами разрешенного использования земельного участка, на котором располагаются апарт-отели, являются «гостиничное обслуживание», «туристическое обслуживание». Но, проблема в том, что апартаменты могут быть не только в апарт-отелях и гостиницах, но и в составе различного рода бизнес-центров. В этом случае вид разрешенного использования будет уже «деловое управление» (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»). Поэтому здесь надо быть внимательным. Если вы видите, что строители возводят (или реконструируют) апарт-комплекс, а вид разрешенного использования ему не соответствует — есть повод насторожиться.

Например, апартаментный комплекс возведен на участке, который имеет вид разрешенного использования «земли под домами индивидуальной жилой застройки» (Решение Хостинского районного суда города Сочи от 29.12.2023 по делу N 2а-4942/2023) или «для личного подсобного хозяйства» (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2022 N Ф05-28969/2022 по делу N А40-239005/2020), «блокированная жилая застройка», «бытовое обслуживание», «автомобилестроительная промышленность» и так далее. Несоблюдение вида разрешенного использования уже само по себе считается нарушением, при наличии которого местные органы власти выходят в суд и требуют признать объект самовольной постройкой.

Следует также посмотреть, располагается ли объект капитального строительства в границах земельного участка. А то, может застройщик так «размахнулся», что «вылез» за границы надела. Впрочем, это скорее свойственно регионам, чем столице. В Москве я о подобном пока не слышал. Но проверить, ради очистки совести, стоит.

Разобравшись с разрешением на строительство и с выпиской из ЕГРН, можно приступать к проверке самого девелопера.

Для этого заходим на сайт ФНС РФ https://egrul.nalog.ru/index.html, вводим в поисковую строку ИНН (ОГРН или наименование компании) и скачиваем выписку из ЕГРЮЛ. Исходя из полученных данных, определяем, не находится ли фирма в стадии ликвидации, есть ли запись о недостоверных сведениях и так далее. Если какие-то сведения вызывают вопросы, то лучше отказаться от сделки.

Затем необходимо проверить наличие и виды судебных споров, в которых участвует застройщик. Если он постоянно судится с контрагентами, государственными и муниципальными органами либо с ИФНС, то такая информация должна заставить задуматься инвестора. Вдруг фирма периодически нарушает обязательства и не сдает объекты с надлежащим качеством или в срок? Чтобы получить данную информацию, следует посетить сайты картотека арбитражных дел https://kad.arbitr.ru/ и ГАС РФ Правосудие https://sudrf.ru/. Пользователь производит поиск по наименованию компании, а также ИНН или ОГРН фирмы. Дополнительно рекомендую проверить застройщика на сайте Федеральной службы судебных приставов https://fssp.gov.ru/iss/ip и узнать наличие (или отсутствие) исполнительных производств, возбужденных в отношении строительной компании. И если выяснится, что компания постоянно судится или в отношении нее имеются возбужденные исполнительные производства, то следует отказаться от покупки недвижимости.

В обязательном порядке необходимо зайти на сайты Федресурса https://bankrot.fedresurs.ru/ и НОСТРОЯ https://reestr.nostroy.ru/. На первом можно узнать, находится ли застройщик на стадии банкротства, а на втором – является ли он членом СРО (ч.2 ст.52 ГрК РФ).

На сайте Росстата https://rosstat.gov.ru/accounting_report следует ознакомиться с отчетностью застройщика. Если отчет свидетельствует о неблагоприятном финансовом состоянии девелопера, то существует вероятность того, что он не сдаст объект в установленные сроки. Если вообще построит его. Отсутствие же отчетности свидетельствует о том, что строительная фирма ведет себя недобросовестно или готовится к закрытию. Понятно, что от такого застройщика надо держаться подальше.

В принципе на этом, как правило, инвесторы останавливаются и заканчивают проверку. Нет, можно, конечно, еще изучить и проектную документацию. Беда только в том, что она представляет собой объемный документ, содержащий самые разнообразные сведения об объекте в текстовой и графической формах (Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»). И для того, чтобы разобраться в этой документации, надо быть кадастровым инженером или экспертом в сфере строительства.

Вторая проблема заключается в том, что строители допускают отклонения от проектной документации уже в ходе возведения здания. Поэтому неспециалисту трудно определить, нарушил ли девелопер, допустим, Правила землепользования и застройки города Москвы, соответствует ли объект своим технико-экономическим показателям, указанным в проектной документации, а также требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан и так далее. Поэтому суды, например, исследуя эти вопросы, без раздумий назначают строительно-техническую экспертизу (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2020 по делу N 88-17864/2020).

Выводы

Итак, полностью исключить риски при покупке апартаментов невозможно. Они будут всегда. В то же время их можно минимизировать. Лучший вариант уменьшения рисков – покупка апартаментов по ДДУ. А вот в случае покупки апартаментов вне рамок закона № 214-ФЗ риски возрастают. Поэтому инвестору придется самостоятельно изучать застройщика, запрашивать выписку из ЕГРН, искать и проверять разрешение на строительство, а в некоторых случаях обращаться и к проектной документации. Но дело того стоит.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции