Как правильно составить договор дарения, чтобы его потом не оспорили в суде и не отменили - «Риэлторские технологии»

Многие люди скептически относятся к договору дарения. Между тем, в некоторых случаях он может сослужить хорошую службу — например, когда нужно избежать обязательных наследников или передать имущество тому, кто состоит в браке.

При этом судебная практика знает множество примеров, когда предпринимались попытки отмены договора дарения со стороны третьих лиц (особенно это касается обделенных наследников).

Разберем, как правильно составить договор дарения, чтобы его потом не оспорили в суде и не отменили.

Одной из самых популярных причин отмены сделок является состояние здоровья ее сторон (в данном случае — дарителя и одаряемого).

Принципиально важным является вовсе не общее самочувствие человека на день подписания договора, а те факторы, от которых напрямую зависит его возможность ясно осознавать свои действия и их последствия.

Риск отмены может вызвать и прием человеком каких-то препаратов, которые могут влиять на сознание и поведение.

Если у дарителя или одаряемого есть проблемы в этом плане, стоит на дату сделки пройти медосмотр, получить заключение специалиста о том, что человек находится в здравом уме и твердой памяти.

Дополнительное заверение договора у нотариуса тоже не помешает — он может записать на видео момент заключения сделки, чтобы потом было надежное доказательство на случай судебного спора.

Также при подписании договора рекомендуется обязательно сделать отметку о том, что его текст прочитан — чтобы и даритель, и одаряемый собственноручно написали это рядом со своей подписью.

В судебной практике есть примеры, когда сделку отменяли из-за отсутствия этой фразы, когда даритель был либо в юном возрасте, либо наоборот — в пожилом (например, определение ВС РФ № 4-КГ13-40).

То есть была вероятность, что человек не понимал смысла документа, который он подписал.

Если заверить договор дарения у нотариуса, то он обязательно прочитает весь текст документа и разъяснит сторонам его смысл перед подписанием — об этом указывается в его удостоверительной надписи.

Договор дарения не всегда обязательно заверять нотариально: в большинстве случаев это остается на усмотрение сторон, так как простого письменного договора вполне достаточно (для дарения недвижимости дополнительно требуется подать заявление в МФЦ для регистрации перехода права собственности на одаряемого).

Обязательная нотариальная форма требуется сейчас только для дарения доли в жилом помещении или недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку или ограниченно дееспособному гражданину.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому определенную вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ).

Задокументированный факт передачи дара, как показывает практика, может иметь принципиальное значение при разрешении спора о действительности договора дарения.

Например, мужчина добился признания за ним права собственности на квартиру, перешедшую по договору дарения от пожилого человека, за которым он долгое время ухаживал.

Записи в ЕГРН о его собственности не было, т. к. после подписания договора собственник квартиры попал в больницу, а вскоре его не стало.

Но, тем не менее, Верховный суд РФ признал договор заключенным, поскольку в договоре было прямо указано, что даритель передает квартиру одаряемому, а тот ее принимает.

По мнению суда, этого достаточно, чтобы признать договор исполненным. А регистрация перехода права собственности является уже вторичным моментом, ее одаряемый может добиться и в судебном порядке, если нет другой возможности ее оформить (ВС РФ, определение № 41-КГ21-17-К4).

Таким образом, фраза о том, что дар передан одаряемому является очень важной. Если договор содержит только обещание подарить что-то в будущем, то при его исполнении нужно подписать акт приема-передачи дара.

Еще один важный момент - право пользования жильем.

При дарении квартиры или дома нужно обратить внимание на то, полностью ли даритель отказывается от своих прав на недвижимость или же намерен и дальше пользоваться ею.

При отсутствии какой-либо оговорки предполагается, что одаряемый становится полноправным собственником и может выселить дарителя в любой момент.

Если же в договоре есть пункт о сохранении за дарителем права пользования жильем, одаряемый должен обеспечить ему это право.

Есть случаи, когда из-за отсутствия такого пункта суд отменял сделку, поскольку очевидно было, что пожилой человек был введен в заблуждение, подарив свою единственную квартиру или дом и не оставив за собой право проживания в них (например, решение Красноярского краевого суда № 33-3946/2015).