Как упала доступность жилья в России и что будет дальше. Исследование - «Аналитика рынка»

Самое недоступное жилье среди российских городов по итогам 2023 года оказалось в Сочи. Чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м здесь, семье из трех человек потребуется 7,7 года. Для сравнения, в 2020 году нужно было почти в два раза меньше времени — 3,9 года. Такие данные содержатся в исследовании Фонда «Институт экономики города» (есть в редакции). Оценка коэффициента доступности жилья в разрезе городов экспертами проводится впервые. Ранее они анализировали доступность жилья по 17 крупным агломерациям.

В разрезе городов наиболее крупные из них — центры городских агломераций — характеризуются самой низкой доступностью жилья среди исследованных городов. В небольших городах доступность жилья, наоборот, выше. Более того, чем больше численность населения в городе, тем быстрее в 2020–2023 годах росли цены на жилье относительно доходов населения, а доступность жилья снижалась, указывают исследователи.

Методология

Эксперты Института экономики города рассчитали коэффициент доступности жилья (КДЖ) в разрезе городов за период 2020-2023 годов. Информация о ценах на жилье и заработной плате за указанный период была взята из данных «СберИндекса». Это связано с тем, что Росстат не публикует данные в разрезе всех муниципальных образований.

В исследование вошло 734 российских города, которые были разделены на группы по численности населения: малые (менее 50 тыс. человек), средние (от 50 тыс. до 100 тыс. человек), большие (от 100 тыс. до 500 тыс. человек), крупнейшие (свыше 500 тыс. человек). Также были выделены города в составе агломераций и вне этих границ. Первая группа — города в составе крупных городских агломераций, куда вошли крупнейшие города (35), большие и средние города (116), а также малые города (80). Вторая группа — большие и средние города вне крупных городских агломераций (159) и третья группа — малые города вне крупных городских агломераций (344). По каждому из них были определены коэффициенты доступности жилья с 2020 по 2023 год.

Города с самым недоступным жильем по итогам 2023 года

Крупные города в агломерациях

Среди крупнейших городов — центров крупных городских агломераций самое недоступное жилье по итогам 2023 года оказалось в Москве. Чтобы накопить на квартиру в столице, семье из трех человек потребовалось бы 4,8 года. Относительно 2022 года показатель снизился с 5,2 года на фоне замедления роста цен, но уступил показателю 2019 года — 4,2 года.

На втором месте среди крупнейших городов агломераций по недоступности жилья Санкт-Петербург. Здесь коэффициент доступности жилья (КДЖ) по итогам 2023 года составил 4,7 года против 3,8 года в 2019 году. На третьем месте Казань. Чтобы накопить на жилье в этом городе, в 2023 году семье нужно было 4,5 года против 3,2 года в 2020 году.

Самое доступное жилье в этой категории по итогам 2023 года оказалось в Оренбурге (2,7 года), Махачкале (2,7 года) и Набережных Челнах (2,6 года). Относительно 2020 года по всем городам КДЖ снизился.

Что такое КДЖ

Коэффициент доступности жилья (КДЖ) отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. В отношении 734 городов показатель рассчитан как отношение цены квартиры площадью 54 кв. м на рынке к годовому доходу семьи из трех человек (на основе среднедушевого дохода). Для сравнения, по агломерациям расчет КДЖ проводится по медианной цене и медианному доходу.

КДЖ показывает, за сколько лет семья может накопить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов. Он показывает фундаментальную доступность жилья, то есть соотношение цен и доходов, и не учитывает текущие условия ипотечного кредитования. Согласно международной методологии, применяются следующие критерии для оценки уровня доступности жилья по значению КДЖ:

- до трех лет — жилье доступно;

- от трех до четырех лет — жилье не совсем доступно;

- от четырех до пяти — покупка жилья серьезно осложнена;

- от пяти и выше — жилье существенно недоступно.

Большие и средние города в агломерациях

Среди больших и средних городов в составе крупных агломераций самое недоступное жилье в 2023 году отмечено в Кудрово Ленинградской области. КДЖ в этом городе составил 5,5 года против 4,2 года в 2020 году. На втором месте еще один город Ленобласти — Мурино. Чтобы накопить на свое жилье в этом городе, семье потребовалось бы в среднем 5,1 года. В 2020 году КДЖ был на уровне 4,2. Третье место разделили Кисловодск в Ставропольском крае и Всеволожск в Ленобласти. Здесь для покупки жилья в 2023 году нужно было 5 лет, а в 2020 году — 2,6 и 3,7 года соответственно.

Самое доступное среди городов данной группы по итогам прошлого года было зафиксировано в двух городах Татарстана — Бугульме (1 год) и Лениногорске (1,1 года).

Малые города в агломерациях

Самый высокий показатель КДЖ среди малых городов в составе крупных городских агломераций по итогам 2023 года был зафиксирован в Светлогорске Калининградской области — 5,6 года. С 2020 года он вырос вдвое. Также одно из самых недоступных в этой категории городов — жилье в Зеленоградске, Тосно и Сестрорецке. Чтобы накопить на жилье, здесь в среднем потребуется 4,9 года. Самое доступное жилье в группе — в Нижней и Верхней Салде Свердловской области, где КДЖ равен 1,1 и 1,2 соответственно.

Большие и средние города вне агломераций

Самое недоступное жилье среди больших и средних городов вне крупных агломераций по итогам 2023 года было зафиксировано в Сочи — 7,7 года. Одновременно это самый высокий КДЖ среди всех исследуемых городов. Относительно 2020 года доступность жилья в Сочи снизилась почти в два раза. Тогда КДЖ в этом городе был на уровне 3,9.

Также долго копить на жилье придется в Горно-Алтайске, где КДЖ равен 4,8 года, и в Чите — 4,7 года. Самое доступное жилье в этой группе по итогам прошлого года было в Гуково Ростовской области (0,9 года) и Серове Свердловской области (1,2 года).

Малые города вне агломераций

Городом с самым недоступным жильем среди малых городов вне крупных городских агломераций в 2023 году стала подмосковная Апрелевка и Карачаевск в Карачаево-Черкесской Республике. Для покупки жилья в этих двух городах в среднем семье потребуется копить 4 года. Городом с самым доступным жильем среди малых городов вне агломераций стал Снежногорск в Мурманской области (0,8 года).

Города с самым недоступным жильем

Город

Регион

КДЖ, 2020 год, лет

КДЖ, 2021 год, лет

КДЖ, 2022 год, лет

КДЖ, 2023 год, лет

Крупнейшие города – центры крупных городских агломераций

Москва
г. Москва
4,2
4,8
5,2
4,8

Санкт-Петербург
г. Санкт-Петербург
3,8
4,4
4,9
4,7

Казань
Республика Татарстан
3,2
3,8
4,4
4,5

Иркутск
Иркутская область
3,5
4,1
4,3
4,4

Томск
Томская область
3,5
4,1
4,2
4,3

Большие и средние города в составе крупных городских агломераций

Кудрово
Ленинградская область
4,2
4,8
5,7
5,5

Мурино
Ленинградская область
4,2
4,9
5,5
5,1

Кисловодск
Ставропольский край
2,6
3
4,5
5

Всеволожск
Ленинградская область
3,7
4,4
5
5

Сертолово
Ленинградская область
3,5
4,1
5
4,8

Малые города в составе крупных городских агломераций

Светлогорск
Калининградская область
2,8
4,4
5,7
5,6

Зеленоградск
Калининградская область
2,9
3,9
5,1
4,9

Тосно
Ленинградская область
3
3,5
4,6
4,9

Сестрорецк
г. Санкт-Петербург
3,9
4,3
4,7
4,9

Пионерский
Калининградская область
2,7
3,9
5,2
4,5

Большие и средние города вне крупных городских агломераций

Сочи
Краснодарский край
3,9
6,3
8,2
7,7

Горно-Алтайск
Республика Алтай
2,9
3,7
4,3
4,8

Чита
Забайкальский край
3,5
3,9
4,9
4,7

Черкесск
Карачаево-Черкесская Республика
2,7
2,8
3,3
4,4

Якутск
Республика Саха (Якутия)
3,7
4,1
4,3
4,4

Малые города вне крупных городских агломераций

Апрелевка
Московская область
2,5
3,4
3,9
4

Карачаевск
Карачаево-Черкесская Республика
2,4
2,7
3,3
4

Балабаново
Калужская область
2,4
2,5
3,5
3,9

Боровск
Калужская область
2,4
2,6
3,2
3,8

Белоусово
Калужская область
2,5
2,9
3,6
3,6

Источник: расчеты Института экономики города по данным «СберИндекса» и Росстата

Доступность жилья в целом снизилась

Если до 2019 года в России наблюдался тренд на повышение доступности жилья, то с 2020 года доступность, наоборот, начала снижаться, отмечают в Институте экономики города. При этом в 2023 году в целом по России наблюдалось некоторое повышение фундаментальной доступности жилья (соотношения цены жилой единицы и годового дохода домохозяйства) относительно 2022 года на фоне замедления темпов роста цен на жилье относительно темпов роста доходов населения.

«При этом считаем, что пока рано говорить о переломе тренда снижения фундаментальной доступности жилья, который наблюдался последние несколько лет, и необходимо наблюдать за оценками в следующем году», — пояснила вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

Снижение доступности за четыре года эксперты объясняют, в частности, более высоким ростом цен по сравнению с ростом доходов населения. По их подсчетам, если динамика изменения доходов в 2020–2023 годах в среднем по рассматриваемым группам городов отличалась незначительно, составляя от 126,7% до 128,5%, то динамика изменения средней цены 1 кв. м на первичном и вторичном рынках — более заметно.

Например, в крупнейших городах — центрах крупных городских агломераций наблюдался наибольший рост цен (172,1%). В крупных и средних городах в составе и вне крупных городских агломераций он был практически одинаковым (160% и 162,9% соответственно). В малых городах в составе и вне крупных городских агломераций рост был несколько ниже, но в малых городах в составе таких агломераций он был выше, чем в малых городах вне таких агломераций (154,3% и 143,9% соответственно).

Кроме того, в 2020–2023 годах фундаментальная доступность жилья и доступность приобретения жилья с помощью ипотеки разошлись и имели разнонаправленную динамику, отмечают в Институте экономики города. С одной стороны, льготные программы сделали покупку жилья с помощью ипотеки более доступной по сравнению с 2019 годом. С другой стороны, эти же льготные ипотечные программы привели к росту цен на жилье, опережающему рост доходов населения. «В результате рынки жилья стали функционировать в условиях существенно более низкой фундаментальной доступности жилья (соотношения цен на жилье и доходов населения)», — отметила Татьяна Полиди.

Позиция ЦБ

О снижении доступности жилья на фоне массовой льготной ипотеки на новостройки неоднократно говорил Банк России. По оценкам регулятора, за четыре года действия программы средние цены на новостройки выросли в два раза, а зарплаты и доходы — в среднем в полтора раза. То есть рост цен на новостройки опережает доходы населения, что не увеличивает доступность жилья, поясняла глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «Ситуация на рынке ипотеки должна приводить к улучшению доступности жилья, а не ценовым пузырям. Выгоды от низких ставок не должны съедаться ростом цен, как это происходит», — подчеркивала она.

Что будет дальше с доступностью

Ужесточение условий льготной ипотеки в 2024 году, а также завершение льготной ипотеки на новостройки могут привести к снижению доступности приобретения жилья с помощью ипотеки, прогнозируют в Институте экономики города. В таких условиях доступность жилья в первую очередь будет зависеть от уровня инфляции, ключевой ставки ЦБ и роста реальных доходов населения, отмечают там.

«Таким образом, в настоящее время особенно важно при выборе мер поддержки жилищного строительства и рынка жилья в целом в первую очередь оценивать возможное влияние таких мер на цены на жилье, применять только такие меры, которые не способствуют росту цен», — подытожила вице-президент Фонда «Институт экономики города».